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改革開放以來,上海房地產業隨著市場要素的完善,伴隨著開發和中介企業的崛起,已初步形成了產業體系,2001年佔全市GDP的比重已達到6.2%。『九·五』期間,新建商品房銷售量連續三年突破1000萬平方米,2001年全年商品房銷售面積約為1700萬平方米,存量房銷售面積約為1500萬平方米,全年房地產業增加值為308.58億元,為上海經濟發展作出了重大貢獻。在我國已加入WTO的形勢下,作為上海經濟發展支柱產業之一的房地產業,其發展趨勢值得關注。
上海房地產企業未來走勢分析
今年以來,上海房地產開發經營企業通過收購、重組實現規模擴張,參與國內競爭、登陸外地已初現端倪。但從總體上看,上海房地產企業的能級不高,產業集中度偏低。在我國市場經濟體制已初步建立,並加入了WTO的形勢下,上海房地產企業特別是國有房地產企業要適應平等待遇和公平競爭的市場運行規則,還有很長的路要走。
從上海房地產企業與國際房地產集團的競爭來說,前途吉凶難卜。可以肯定的是,我國入世後,外商(指房地產企業)進入必然增多,其中大型企業集團、跨國公司在資金、技術管理和人纔等方面實力都比較強。應該說它們與上海房地產企業不是共存共榮的關系,而是此消彼長的關系。故此,上海房地產企業作為整體來說,未來走向無非是三種可能:
一種可能是在外商逐步蠶食房地產市場的形勢下,大量土地使用權落入外商之手,各類人纔精英大量流失,轉為替外商服務。上海房地產企業節節萎縮,紛紛出局。幸存者最終作為附庸存在,被迫經營一些成本高、風險大、利潤小的零星項目。另一種可能是,充分利用入世後的緩衝期,迅速完善各類市場,規范市場行為,淘汰落後企業,使優秀企業盡快湧現、發展壯大、優秀企業家在競爭中迅速成長,逐步具備與國際房地產企業相抗衡的實力。而後,揚長避短,充分利用熟悉本國風土人情等優勢,站穩腳跟,力保半壁市場,或者更大份額。還有一種可能是,突破國界,走向世界,使上海房地產企業在國外的投資額超過外商在上海的投資額。
在這三種可能中,第三種可能在近期內難以實現,或者說至少短期內條件不具備。而第一種可能成為現實的概率較大,如果上海房地產企業能級低的現狀沒有根本改變,危險就在眼前,這是我們不希望看到的。當前,我們應當抓住機遇,積極創造條件,力爭上海房地產企業實現上述第二種可能。
抓住機遇,應對挑戰
按WTO的規則要求,企業必須實行市場化、國際化,政府不能再庇護本國的企業。房地產業也只有五年的緩衝期。上海房地產企業只有抓緊時機,提高經濟實力和競爭力,首先走向全國,在國內競爭中做強做大,為能在與國際房地產大企業的競爭中繼續生存和發展創造條件。
1、加速制度創新,轉換經營機制。上海房地產企業要加快現代企業制度建設,強化政企分開、政資分開、政事分開,進一步轉換經營機制,深化市場改革。同時要健全公司制的法人治理結構,形成權力機構、決策機構、執行機構和監督機制之間互相配合、互相制約的制衡機制,使企業制度與國際接軌。
2、盡快聯合重組,增強競爭實力。有必要盡快通過收購、兼並、加盟、相互參股、交叉持股等形式,實行資產重組、合作聯合,形成大型房地產企業集團。
3、增加科技投入,加大科技含量。今後,房地產企業一方面要積極引進先進技術、先進設計、新型建築材料、新工藝、新設備,迅速改變目前的落後狀況;另一方面,要加大企業的科技投入,創造自有產權的核心技術,增強新技術的開發能力,增加房產的科技含量,提高科技對經濟增長的貢獻率。
4、提昇管理水平,提高經營效率。首先,要加強人力資源管理,在收入分配中建立激勵與約束相結合的機制,以最大限度地調動員工的積極性;其次,要重視企業發展戰略管理;把近期目標和長遠發展目標結合起來;再次,要實現管理現代化和科學化,加快管理信息化和網絡建設。
5、選聘專家經營,營造存留環境。在具備平等、公正的競爭條件下,企業家的素質,對企業的前途命運有重大影響。當務之急,是要創造公平的競爭環境,讓優秀經營管理人纔在競爭中積累經驗、脫穎而出。
6、走出上海地區,打入國際市場。上海房地產企業依靠近二十年特別是近十年的發展,在國內房地產企業中顯示出較強的競爭力。但是,為適應市場化的要求和參與國際競爭的需要,有條件的企業必須走出上海到全國各地(包括港、澳、臺地區)去搞開發建設或中介服務。在與各地區房地產企業的競爭中,積累經驗,發展壯大自己,也為與國際房地產企業在國內的競爭作准備。同時,也要蓄勢在適當時機衝出中國到世界各地,首先是到發展中國家經營房地產。(冷君雷)
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