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一、北京大都市街項目簡介
1、項目背景
北京大都市商業街是在市、區政府的統一領導下整體開發的。為了抓住北京市開發南城、建設南城的有利時機,由崇文區政府籌建的北京廣崇房地產綜合開發有限責任公司在兩廣大街改造的同時修建一條商業步行街,從而帶動南城經濟,改變北京『北重南輕』的商業格局。
2、地理位置及周邊情況
北京大都市商業街地處首都中心地段,距離天安門廣場僅1公裡,距離天壇公園僅400米,西邊毗鄰北京傳統商業區前門大街,東邊與新世界中心一期二樓接壤,周邊有紅橋市場、元隆商行、同仁堂大廈等商業設施。
自1998年,新世界商場、莊勝崇光(Sogo)的相繼開業為以傳統商業為主的南城溶入了新鮮血液,形成了南城的兩個亮點,而其周邊所形成的商圈亦是眾商家的必爭之地。以地處崇文區的新世界項目為例,開發商在1號和2號地先後推出了新世界商場、寫字樓、公寓後,繼續開發其周邊的3、4、5和6號地,而這些地塊與大都市街東邊緊密相連。西邊以街面店為主的前門大街更是富有特色的傳統商業街。北京大都市街連接前門和新世界,構成了『U』字型商圈,周邊成熟的商業區為北京大都市街的優勢增添了分量。
3、交通條件
廣安大街經過改造後道路拓寬至70米,成為北京中心城區的交通主乾道,而北京大都市商業街以交通主乾道為依托,正處於此交通主乾道的中心地段。此外,北京大都市街公共交通發達,兩端可以分別與二、三、四環路相連,距離地鐵環線400米。祈年殿大街、花市大街、前門大街的拓展工程即將啟動,地鐵5號線、7號線和南中軸路也將在此交匯貫通。
4、項目規模及硬件設施
北京大都市街全長1.8公裡,總建築面積30萬平方米,由15組商街組成,整個項目的開發資金由中國工商銀行貸款提供,斥資35億元人民幣,集購物、休閑、觀光、展示、辦公等功能於一體,市政管線、天然氣管道和寬帶網絡、光纖電纜一應俱全。
二、項目特點
1、建築風格
整條大都市街呈線性布局,商街分布在大街的兩側,5座風格迥異的過街天橋和2條地下通道將商街連通起來,真正做到全通透、無障礙、人車分流,避免外界乾擾。北京大都市街每組商街均以三、四層低層建築為主體,其外觀和內景的設計吸取了國際流行的Shopping Mall的設計理念。北京大都市街是國內首家在內部的主體結構上同時采用全開放式、全封閉式、半封閉式三種形態的項目。
2、專業化
統一的規劃對於商場日後的經營十分關鍵。如北京某商場一期在1998年開業之初效果並不理想,這裡面尤為突出的一個問題體現在規劃布局上,行業劃分凌亂,布局缺乏整體性,為了購買到某一品牌的商品有可能使消費者跑遍整個商場,每一樓層給人的感覺都好像是一個百貨公司。當其二期推出後,經過調整的商場布局更加合理,每一個樓層分別設定為黃金珠寶、體育用品、婚紗攝影等不同的主題。事實證明,合理的商場布局使該商場的客流量猛增。
在北京大都市街項目建設初期,開發商聘請北京戴德梁行物業管理有限公司作為市場顧問,幫助項目在前期進行主題包裝和市場定位。北京大都市街的一大特色在於它一改傳統商業街『大而全』的商業格局,走的是專業化主題市場的路子。核心理念就是要通過專業化市場帶動主題商鋪,具體表現為主題的專業化、品牌的專業化和硬件設施的專業化等。北京大都市街的15組街(商場)被劃分為以體育、服裝、家居等為主題的市場,每一主題的商品被規劃在一棟或幾棟商街內。
3、出售產權
北京大都市街公開向國內外投資者銷售永久性產權,無論是投資商還是經營商均可通過銀行按揭在大都市街購買店鋪。並且,該項目同時取得了內銷和外銷許可證,因此也為海外投資商購買店鋪創造了條件。
在項目推廣方面,北京大都市街項目采用分期分批推出的方法,一期首推4組商街,這4組商街的選擇充分考慮到位置、交通、招商等因素,力求項目面市時一炮打響。大面積的商業項目在推出時應十分謹慎,如整體同時推向市場對於項目招商是極為不利的。不利因素在於:首先,市場對大供應量的商業面積一時間無法全部『消化』,供過於求的現象在1997年經濟危機時體現得最為明顯;其次,分期推出更可起到『投石問路』的作用,看看市場的反映以隨時調整營銷策略,若一期招商的效果好將直接帶動二期、三期的昇值。北京大都市街的各組商街的售價在開盤時每平方米套內建築面積達到人民幣43000元(不含公攤)。區政府沒有按照含公攤的建築面積出售店鋪也有自己的考慮,對於商場內的公共區域、中空的位置,區政府決定將其作為日後自營之用,而給買家提供的店鋪是實實在在的不含公攤的面積。為了便於比較,我們選取了北京商業市場上幾個商鋪銷售項目首層的銷售價格作為參考(見表1)。
表1
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項目名稱 位置 商業總面積 銷售價格
(建築平方米) (人民幣元/建築平方米)
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北京科技會展中心 西北三環裡,雙安商場旁邊 約3000 25000
天創世緣 北四環外,亞運村 40000 20000
王府井某店鋪 王府井 約200 40000
都會國際 東三環外,十裡堡 2540 13000-15000
融科資訊中心 學院南路 約2500 24900
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若按含公攤建築面積核算下來,位於南二環以裡的北京大都市街項目開盤時的售價約為人民幣23600元/平方米,與上述樓盤相比較,價格是偏低的,因此在開盤當天就有相當多的買家交納了首付。另一個令買家選擇北京大都市街的原因是它的政府背景,較之於其他開發商而言,政府背景帶給買家的是更高的信任度。
那麼,投資者投資大都市街後的回報又如何呢?為確定北京大都市街的租金水平,我們選取幾個位於南城的商業物業的租金和抽成作為參考(見表2)。
表2
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商業物業 開業時間 區域 經營方式/檔次 租金或抽成 出租率
(人民幣元) (%)
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新世界一期 1998/ 崇文 購物中心/百貨 20-45美金/月/平 100
/二期 2000年 公司/中檔 方米(使用面積)
金倫大廈 1994年 崇文 百貨/中低檔 5元/天/平方米(建面) 83
紅橋市場 1991年 崇文 鋪位/中低檔 3萬-4萬/鋪位/月 100
前門某店鋪 2001年 崇文 街面店/中低檔 21元/天/平方米(使用面積) —
前門某店鋪 2000年 崇文 街面店/中低檔 14元/天/平方米(使用面積) —
Sogo崇光百貨 1998年 宣武 百貨/中高檔 抽成30% 100
Sogo崇光百貨 2000年 宣武 街面店/中檔 5元/天/平方米(使用面積) —
附近店鋪
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根據大都市街的自身情況並結合市場價格,其租金預估(見表3)。
表3
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行業 樓層 租金叫價 租金叫價 成交價 成交價
(美金/月/平方米) (美金/月/平方米) (美金/月/平方米) (美金/月/平方米)
(使用面積) (建築面積) (使用面積) (建築面積)
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餐飲 首層 50 27.5 35-40 19.25-22
二層 40 22 30 16.5
三層 30 16.5 20-25 11-13.75
服裝服飾 首層 70 38.5 60 33
二層 55 30.25 45 24.75
三層 40 22 35 19.25
展廳 首層 55 30.25 45 24.75
二層 45 24.75 35 19.25
銀行 首層 70 38.5 60 33
二層 55 30.25 45-50 24.75-27.5
珠寶眼鏡 首層 70 38.5 60 33
二層 55 30.25 45 24.75
三層 40 22 35 19.25
小型超市 首層 20 11 15 8.25
二層 13-15 7.15-8.25 10 5.5
家居 首層 45 24.75 30-35 16.5-19.25
二層 40 22 25 13.75
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注:以上預估租金為假設數據,實際租價將在不同程度上受到店鋪具體位置、租賃面積、硬件設施以及當時市場情況等諸多因素影響。
那麼,假設某投資商購買大都市街首層最好位置的100平方米建築面積的店鋪(人民幣23600元/平方米建築面積),若按照每建築平方米每月人民幣228.2元(27.5美金)的租金對外出租,則該投資商一次性付款後的投資回報率為11.6%,在將近9年的時間內即可收回投資。與北京其他地區商業項目的首層店鋪的對比情況(見表4)。
表4
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項目 叫價 預估租金 投資回報 回收
(人民幣元/平方米建面) (人民幣元/平方米建面/月) 率(%) 年限
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北京大都市街 23600 228.3 11.6 9年
東三環某項目 24500 207.5 10.2 10年
中關村某項目(北三環以裡) 25000 365 17.5 6年
中關村某項目(北四環以裡) 24900 282.2 13.6 7年
車公莊某項目(西二環以外) 14000 152.1 13.0 8年
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注:以上預估租金為假設數據,實際出租情況將視個別店鋪具體位置、保修條件及當時市場情況而定。以上的前期投入回報年限及投資回報率未考慮各種稅費(如12%的房產稅,5%的工商統一稅及個人所得稅等)、物業管理費等因素。
從表中可以看出,位於北京北三環,北四環的中關村以及西二環的項目投資回報較高,這些區域機關單位、學校,居住區密集,已構成成熟地區。與寫字樓和住宅項目相比,配套商業的供應量較小,與市場的需求量成反比,因而這些地區租金售價較高,從未來10年內的規劃看,開發商們的投資重點仍集中在寫字樓和住宅方面,商業項目仍會比較短缺。然而,這些為數不多的商業面積對於商戶的經營品種有著極為嚴格的挑選,銀行、證券、電子類商戶仍是開發商的首選,而一些真正能帶動人氣的餐飲、百貨、超市等商戶卻被拒之門外。相比較而言,大都市街項目正處於招商階段,11.6%的回報率只是估算出的最理想結果,但投資商鋪應以長遠的、發展的眼光看待它的增值,從大都市街的現狀和今後的規劃對項目走勢作大膽預測可以看出,項目在經過一段時間市場培育後將會形成具有一定規模的商圈,其招商范圍更大,為各行各業提供的機會更多。此外,開發商繼大都市街後正在為新商業項目的開發作准備,它將與大都市街相得益彰、互為補充。因此,大都市街項目是具備一定市場潛力的,但同時應注意到的是市場的開發需要投入足夠的人力和物力,更重要的是需要時間來使市場不斷昇溫。
目前銷售產權的模式已逐漸被市場所接受,在商業市場上的認知度也在不斷提昇,目前北京商業市場上不乏買賣店鋪的現象。作為開發商而言,考慮到資金的迅速回籠,已有越來越多的商業項目被定位為只售不租。而作為商家而言,考慮到年年上漲的租金,租和售到底哪種形式更為合算,經營商當然也有自己的一本帳。其實店鋪的買賣在浙江、港澳及沿海城市等地區早已十分盛行。據調查,目前北京房地產市場上活躍著相當多來自這些地區的買家,他們投資意識強且有一定資金實力。北京大都市街項目也看准這一點將買家目標鎖定在浙江等沿海地區,將宣傳推廣的重點放在這些地區。同時不容忽視的是海外資金,近幾年中國的發展速度與國外經濟的不景氣形成了鮮明的對比,海外的很多投資商一直關注著中國的發展和建設,越來越多的商業機會使他們不得不放棄了原有的觀望態度。目前北京的京匯大廈、雅詩閣公寓、福景苑公寓、惠普大廈等項目均是由來自海外的投資公司出資購買的。雖然現階段北京商業市場的繁榮程度較之於上海、廣州、香港等城市還稍遜一籌,但一些業內人士認為北京的商業尚處於預熱階段,三至五年內的發展潛力是不容低估的。投資商們也正是看好這一點,在市場尚有投資空間的良好環境下搶先佔有一席之地。
三、市場展望
自廣安大街的改造和北京大都市街推出後,崇文區政府發揮崇文區在旅游、娛樂、觀光、休閑等方面的優勢,進一步加快了改造南城、發展南城的步伐,除北京大都市街項目外,祈年殿大街、正義路等工程也正在醞釀之中。成功的商業項目可帶動周邊環境的發展是毋庸置疑的,建國門外的國貿商城、崇文門的新世界商場、亞運村的北辰購物中心、中關村的雙安商場等都是絕好的證明。以北辰購物中心為例,當項目剛剛建成時,周邊缺乏商業氛圍,資料顯示1997年此地區臨街店鋪的租金約為人民幣7元/天/平方米。而當項目使該地區形成成熟的商圈後,現在的租金已上昇為人民幣13元/天/平方米。以購物中心為中心,周邊的店鋪已成為眾商家的必爭之地。隨著陽光廣場(飄亮百貨)、華匯商廈、華唐、華聯商廈(安貞店)等項目加盟亞運村地區,帶給北辰購物中心的是更加激烈的競爭,但為商家帶來的卻是更多的商業機會和廣闊的市場空間。
當『二環內不再興建大商場』的新規定發布後,商業開發的重點將轉移至三環路、四環路的周邊地區,其在位置上當然不如處一二環以裡的商業項目,北京大都市街在位置上的優勢也因此顯現出來。對於商戶來講,目前金寶街、東單、中關村、阜成門等地區的拆遷改造工程正在規劃或進行當中,這其中就有不少商鋪受到拆遷影響。因此,此時推出的商鋪使開發商和投資商成功機會大增。但當開發商在為自家項目設定商業功能時,應特別注意的是,商鋪的設計是十分講究的,有些項目地理位置、周邊環境、建築質量等條件都令人滿意,唯獨在項目建設之初沒有為商業部分日後招商考慮周全,使得面積、格局、硬件設施等方面不能滿足商戶要求,從而錯過自己心怡的客戶。因此,開發商在設計項目的商業部分時應首先設定好主力招商對象。由於餐飲、超市、服裝、娛樂、健身等不同行業客戶的要求和承租能力的差別很大,如能在項目建設前期充分掌握他們的需求,在日後的招商和談判過程中開發商將佔有更多的主動權,使項目取得更大收益。
受到中國加入WTO和北京承辦2008年奧運會等利好消息的推動,許多國際知名經營商、投資商已將投資重點轉向中國,北京作為首都理所當然有著不容忽視的地位。隨著對外商投資政策的放寬,大量的境外資金已源源不斷湧入北京,國內的商家也早早預感到壓力,紛紛以不同形式搶佔灘頭、迎接挑戰,如此激烈的競爭為商業項目的開發商帶來 有機會,也有壓力。北京大都市街能否面對競爭,頂住壓力需要時間來驗證,需要市場來回答。但可以肯定的是,激烈的競爭為消費者帶來的將是更優質的服務,更物美價廉的商品,為北京商業市場帶來的將是一片繁榮景象。 (劉晶)
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