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暫測面積與實測面積有差異時:分攤面積增減,房價不變套內面積增減,有約定,從約定;無約定,從法定
在商品房預售中,暫測面積與實測面積的差異時有發生。對此,購房人和開發商就面積差異是否引起價款退補及如何退補爭議不斷。根據相關規定和2000版預售合同的約定,暫測面積與實測面積差異產生的原因不同,處理也不同。
公共分攤面積增加,套內建築面積減少該如何處理。在本市商品房預售合同示范文本中,關於面積差異只是以建築面積為依據,而未對共用分攤面積和套內建築面積分別發生差異作明確約定。這使開發商與購房人對於因套內建築面積的差異引起的房價款多退少補一般能達成一致,而對於分攤共用建築面積的差異引起的房價款多退少補則有不同看法。實際上,按照現在所使用的2000版商品房預售合同第五條的約定,首先應適用《上海市房地產轉讓辦法》第四十四條,同時根據滬房地法復(1999)1171號文件《關於〈上海市房地產轉讓辦法〉第四十四條的解釋》的規定,分攤的共用建築面積增減不影響房價款,其次,方可適用當事人的約定條款,即當事人所約定的多退少補一般只適用於套內建築面積發生增減的情形。
購房者也可掌握面積差異問題的主動權。預售商品房的當事人可在合同中分別約定,套內建築面積和公共分攤建築面積發生差異時的處理辦法,從而排除第四十四條中相關規定的適用。除了上述面積差異情形外,其他面積差異的處理如下:
情形:建築設計變更引起建築面積增減
處理:若開發商征得購房人同意,雙方經協商變更預售合同的相關內容,房屋交付時發生面積差異的,則按照新的約定處理。若開發商未征得購房人同意變更建築設計的,預購人有權解除合同並要求開發商承擔違約責任。
情形:因具有相應資質的測量機構實際勘測的誤差而造成建築面積增減
處理:預售合同約定的轉讓總價格不變。 (方楊)
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