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美國的房地產業相當發達,是國家支柱產業之一,它在國家經濟中佔有重要的地位。美國從聯邦政府到地方政府對這個產業都很重視,實行宏觀管理,采取了一系列政策和措施,鼓勵開發商投資建設,鼓勵私人建房和購房,並為此制訂了購房和租房法規,從而基本上解決了富裕家庭和大部分中等收入家庭的住房問題。目前,美國住宅自有率為66%,人均住房面積約59平方米。
在美國購房,首先要找房地產經紀人。這是因為美國的法律賦予房地產經紀人更多的權利和義務,主要有:
一、只有通過考試獲得房地產經紀人執照者,纔有資格加入所在州的房地產經紀人協會。這樣的會員交足會費後,有權到縣、市政府查閱、復印任何一處房地產及相鄰房地產的檔案。通過這樣的查詢,買方可以准確地知道擬交易房地產的始建年月、基本結構、造價,此前是否轉賣過,買主都是誰,每次轉賣時的成交價和這次賣主的要價,以及方圓一英裡內一年來售出的類似房地產的最初標價和最終成交價,等等。
二、只有房地產經紀人協會的成員,纔能拿到上市房屋的鑰匙並帶領買主進屋參觀。美國絕大多數待售房屋內沒有人,鐵將軍把門、鑰匙就放在門下方的一個小黑盒子裡。所有小黑盒子與計算機聯網,由房地產經紀人協會監控。
三、法律規定,房地產買賣成交後,買賣雙方經紀人分別得到由買主支付的相當於成交額3%的傭金。如果買賣不成交,雙方經紀人則分文不取。
通過經紀人找到了理想的房地產,買主便可以提出書面報價並附加條件,賣方收到買方的報價和條件後,應在期限內提出書面答復,明確表示賣方可以接受的價格和條件。往往經過幾輪這樣的書面討價還價,賣方纔完全接受買方最後的書面報價和附加條件。買賣雙方必須在每一份來往文件上簽名,備查。
一旦賣方接受買方的價格和條件,擬購中的房地產退出市場,買賣雙方到擁有執照的專門負責房地產交易的公證機構簽署合同,並將所簽合同交該公證機構保存。簽合同的同時,買賣雙方各付相當於成交額的1%的手續費給該公證機構。如果一切正常,45天後合同生效。買方在這45天裡則自已花300美元,請專門檢查房屋質量的公司派遣擁有執照的專業人員對房屋進行檢查並提出專業報告。若發現不可接受的質量問題,買方可以單方面終止合同,拿回定金。
之所以規定45天的緩衝期,是為了讓買方有足夠的時間到銀行申請購房貸款。美國人購房都申請30年期房屋貸款,因為以後每年的分期付款可以免交所得稅。45天後,買主若籌措到足夠的首付款和銀行貸款,所簽合同生效,產權正式稱交,定金可以作為首付款的一部分。但是,買主若籌措不到足夠的首付款或銀行貸款,所簽合同自動作廢,定金還給買主。由於房契抵押在銀行,一旦住戶無力償還分期付款,銀行馬上沒收其房地產,將其拍賣還債。
在簽訂合同之前,不少買主幾乎把所有注意力都放在討價還價上,往往忽視日後有可能引起法律糾紛的三個方面:
一、所購房地產作什麼用。美國許多州法律規定,住宅區、工作區、商業區嚴格分開,尤其不允許在住宅區內經營或工作。
二、所購房地產內有沒有滯留房客。美國法律規定,公寓樓只准整棟出售,不准一套一套地單獨出售。法律同時規定,只要房客按時交納房租,房東不得趕房客出門。
三、房地產上的建築結構不得隨意改動。地震高發區的美國西海岸各州規定,房屋內的水、電、煤氣管道等不得任意改動,即使是法律允許的細小改動,也得先向地方政府提交申請並獲得批准。
在美國租房的途徑主要有兩個:一是通過報上刊登的房屋出租廣告,打電話同房東或其代理人聯系;二是開車到住宅區轉轉,看到門前插有『有房出租』牌子的地方停下來,找管理該房屋的經理直接談租金等條件。
房租是明碼標價的,一般沒有討價還價的餘地。這是因為法律規定,房東不得歧視房客。如果某房客得知自己付的房租比鄰居付的高,這位房客以歧視罪控告房東准能勝訴,房東顯然認為這樣做得不償失。
不過,房客如對看到的房屋和租金滿意,還必須滿足房東的兩個先決條件,纔有資格同房東簽訂合同:一是信用良好,被列入全國聯網的『欠債不還者名單』的人員往往被拒之門外;二是其收入應達到房租的3倍以上。美國家庭收入中,一般1/3納稅,1/3支付房租,而剩下的1/3為日常生活開支。
談妥條件即可簽合同。房東與房客的權利和義務,都寫在由地方政府統一印制的《房屋租售合同》裡,一字不得更改。雖說合同聲稱兼顧房東和房客的利益,但細讀其條款不難發現,合同照顧房東的利益遠遠多於照顧房客的利益。
首先,每月房租須於當月第一天上午9點之前以支票形式放於房東專設的信箱裡。如過時支付,每過一天罰款10美元。如果房東多次催促後房客仍不支付房租,房東有權將房客告上法院。法官常常判決房客必須在限期內支付拖欠的房租、利息和罰金,否則,將房客姓名列入全國聯網的『欠債不還者名單』,並派法警將房客驅趕出去。
其次,房客在入住之前,必須向房東交納相當於一個月房租的房屋安全押金,一般連同等一個月的房租同時交納。如果房客入住期間發生人為損壞或破壞房屋的情況,如搬家時碰壞了牆壁;汽車入庫時損壞了車庫門,未經房東允許往牆上釘東西等,合同終止時,房東視情況部分甚至全部扣下房屋安全押金。
《房屋租賃合同》中保障房客利益的條款有以下幾點:
一、房東出租給房客的公寓,必須達到法律規定的衛生條件,如牆壁、天花板粉刷如新,地毯必須經過蒸汽吸塵器清洗,廚房、衛生間不得有一點油道或污跡,所有下水道必須暢通無阻,室內窗明幾淨,室外環境整潔,如果水管漏水,下水道堵塞等,由房東花錢請專業人員排除。
二、房東有義務向房客提供正常生活所需的通信設備和其他設施,如信箱、有線電視、中央空調系統、天然氣系統和電力系統。
三、房東雖然持有所有出租公寓的門鑰匙,但是,非經房客允許,房東不得擅自進入房客租用的公寓,否則以非法侵入私宅論處。(周家高)
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