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上海房地產市場中的住宅熱仍將持續一段時間,買漲不買跌的消費心理使住宅市場火上澆油。
上海房地產市場自1999年回昇以來,商品房銷售一直保持著旺銷勢頭。1999年至2001年的銷售面積分別為1298萬平方米、1558萬平方米和1767萬平方米,3年累積總數超過4600萬平方米。其中,住宅市場更是一枝獨秀,住宅在商品房銷售面積中一直保持90%以上的份額。尤其是2000年和2001年,出現住宅銷售面積大於住宅竣工面積的可喜現象,說明上海部分空置商品住宅已明顯得到消化。從產品類型來看,上海各類物業出現全面旺銷勢頭。
一是近郊別墅備受青睞。這一方面說明上海房地產市場已經發展到一個新的水平,另一方面表明上海內外銷房實施並軌,極大地刺激了別墅市場的發展,尤其是東南亞華僑和港澳臺同胞,他們對上海情有獨鍾,過去他們是外銷房的最大客戶群,而如今上海別墅相對低廉的價格和未來國際化大都市的前景對他們具有相當大的誘惑力。
二是市區高檔公寓走俏市場。過去市中心住宅大多不成規模,容積率高、綠化少、環境差,而如今一些市中心高檔住宅開發商是相當用心,他們把樓盤當作『作品』、『精品』來做,從而使樓盤昇值不少。一些樓盤售完以後,二手房的交易價格遠遠高出一手房的價格。
三是中低檔普通商品住宅大受工薪族歡迎。與上述高檔樓盤交相輝映的中低檔樓盤,由於其價格在3000~4000元之間,總價多在50萬元以下,區域大多在內外環線之間,距市中心交通多在1小時以內,因此受到眾多工薪族的青睞。這裡所指的中低檔樓盤只從價格而言,實際上這些樓盤的品質還是相當不錯,綠化率基本上都在40%以上,一些小區還具有較高的智能化設施。
今年以來,上海房地產市場已出現加速昇溫的趨勢。2002年第一季度房地產開發投資額達108億,同比增長23%。商品房銷售面積566.89萬平方米,住宅銷售面積499.80萬平方米,都創歷史同期最高水平。排隊購房已還是什麼個別現象,多人爭購同一套房也不是新聞。仔細分析上海住宅熱的原因,對於市場發展無不益處。上海住宅需求強勁的主要原因有以下5個方面:
首先,上海人均居住水平不高。根據上海市第5次人口資料普查,上海人均建築面積為24平方米,戶均2.1間房,在全國處於中游水平。但市中心9個區人均建築面積僅16平方米,其改善住宅的欲望十分強烈。
其次,上海居住水平明顯滯後於經濟發展。上海目前居住水平在全國大中城市中僅居中游水平。2000年上海人均GDP突破4000美元,城鎮人均居住面積為11.8平方米,而1998年深圳人均GDP突破4000美元,城鎮人均居住面積已達15.3平方米。上海如果達到深圳水平,那麼至少再建7000萬平方米的住宅。
再次,上海與國外相比差距較大。二次大戰以後,除英國、意大利以外,世界多數國家都進入一個住宅建設發展高潮,每年新建住宅每千人10套以上。50年代,美國年均10套;原蘇聯在1958年至1963年間,每年11套;法國在1970~1975年6年間,每年也是10套。上述這些國家進入80年代以後,該指標逐漸下降,一般保持在3~6套。日本從1965年以後一直保持較高水平,1972年最高達17.6套;新加坡在1973~1983年這10年間,年均10套以上,1983年達17套;90年代韓國住宅建設保持較高水平,1990年達17.5套。上海從1997年開始進入住宅建設高潮期,近幾年住宅竣工量每年保持在1500萬平方米,平均每千人10套以上,這種發展趨勢仍將繼續下去。
第四,金融業的大力支持。根據央行上海分行最新資料顯示,截止2002年3月底,上海個人住房貸款餘額達999.16億元,其中今年一季度新增貸款94億元,比去年同期增長34.3%,並創出上海個人房貸業務開辦以來單季增長額新高。由此可見,上海住宅銷售熱有賴於金融業的大力支橕。
第五,根據聯合國對40多個不同類型國家的統計,當人均GDP超過8000美元以上,進入中高收入國家和地區,住宅發展纔趨於平緩。2001年上海人均GDP突破4500美元。
『十五』期間,上海GDP增長幅度將保持在9~10%。如果『十一五』期間上海經濟仍保持該水平,那麼2008年上海人均GDP將突破8000美元。屆時,上海住宅發展纔可能趨緩。
綜上所述,上海房地產市場中的住宅熱仍將持續一段時間,買漲不買跌的消費心理使住宅市場火上澆油。但在這住宅熱的背後也正孕育著過熱的癥候,如圈地運動風行、高檔住宅愈演愈烈、投資客明顯增多,這些都應該引起我們的重視,以利於上海房地產市場持續穩定發展。(上海社會科學院房地產業研究中心副研究員 顧建發)
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