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重慶市召開的西部房地產年會,讓與會者最感興趣的是重慶的低房價。會議組織專家、開發商、房地產記者共同參與了近乎於專題的『揭秘』大討論。
韓紅麗(西安紫薇地產老總):重慶的旭日·鳳凰城地價與西安差不多,如果加上建築成本,單位綜合造價2600元打不住。而且銷售均價纔2600多元。在西安,稍微好一點的房子,銷售單價都在3000元以上,我們開發的紫薇田園,均價已在4000元以上,也賣得挺好。更讓我們吃驚的是,高品質低價格的樓盤在重慶基本上是大面積的,包括重慶住宅第一品牌——龍湖花園,這樣的價格讓我們百思不得其解。
房屋供應量大
制約著重慶房價的攀昇
劉建忠(阿佩克斯整合行銷傳播機構老總):對比使我們對重慶的房價更有感悟。目前,重慶的人均GDP在7000多元,西安在8000多元,而成都也不到10000元。應該說,收入導致的可支配資金三個城市相差並不太大,而房價差卻遠遠大於可支配收入的差距。這種差距,我個人認為是重慶的土地供應量過大造成的。
城市的權力屬性
直接影響房價
林少洲(北京厚土機構主席):以建造一個使用面積為100平方米的居室為例,在北京,其建築面積可能達到150平方米,售價在140萬元左右;而上海,建築面積在120平方米,售價在90萬元左右。懸殊是顯而易見的。
現在看來,北京和上海在城市屬性上有諸多差異。這種屬性是源於權屬的方式。北京是一個集權很強的城市;而上海則是一個區域化自主性較強的城市。西安和重慶也有類似的差異,西安與北京類似,而重慶與上海類似。權力屬性不同,對開發者而言,會導致地價成本相差很大。像上海、重慶這類城市,因權力的下放會直接導致開發成本的降低。而集權城市,開發商的准入門檻相對較高,對中小開發者顯得不利。
重慶啟動資金的回報率
遠遠高於北京上海
周奕先(重慶同創集團副總經理):在全國各大中心城市中,除了武漢,重慶的房價可能是最低。而對開發企業而言,這種結論其實並非我們想象得那麼令人悲哀。
低房價使重慶的開發企業在房地產運作思路上,呈現出自己獨特的特色。對比就發現,重慶開發商講究的是啟動資金的回報,而其他城市講究的則是總投入資金的回報。所以在重慶,發展商非常講究開發節奏。可能重慶房產商的項目沒有其他城市投入那麼大,但在啟動回報率上,重慶開發商達到了100%甚至200%。從這一點上看,回報率還要比北京、上海高。
房價是城市經濟水平的晴雨表
急不得
朱曙東(深圳瑞爾特地產顧問機構總裁):對西部三個城市進行比較就會發現,如果以商業發展程度作為比較依據,成都排第一位,西安第二位,重慶第三位;如果以工業發展為比較依據,順序恰好是倒過來的。這反映出三個城市的經濟結構很不一樣。差異性直接結果是重慶消費者手中的鈔票沒有成都、西安豐盈,購買力影響著房價。
1999年,我們對國內各中心城市房地產市場進行排隊,第一方陣中包括了北京、上海、廣州和深圳;第二方陣有成都、西安、大連、杭州等;重慶沒有進入第二方陣。今年,當我們再次排隊時,重慶已進入了第二方陣。同時,最近還有『最具綜合競爭力城市』的排位,重慶排在了第8位,而成都則排在了第21位。重慶具有很大潛力,房價是一個城市經濟水平的晴雨表,急不得。再過3?5年,當重慶的潛力一步步被激發出來,重慶房地產市場的客戶就已成長起來,那時,好一點的房子少於3000元/平方米,不賣!(何博)
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