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二手房的價格在舊房交易過程中,是人們關注的熱點問題。一套舊房的價值究竟是多少?房主對自家房產售價的期望值有多高?包含土地出讓金、契稅和代理費的房屋實際價格是多少?針對這些購房者關心的問題,『五一』期間,記者從本市幾家房地產經紀公司獲得一些關於二手房價格的統計資料,購房者可以通過這些已成交的二手房交易情況,了解自報價、評估價和房屋實際價格的區別與聯系。
——編者
從這份資料中,我們可以看到房主的自報價通常比房屋的評估價高。置業家園房地產經紀公司的評估師陳嗣濤分析了房主報高價的原因:首先,房主經常拿自家的房產同周邊的新建商品房相比,參照這些商品房的售價賣自己的舊房。陳先生表示,應該在售房者中間普及一些二手房知識,比如,不同產權性質的房屋,使用年限不同,受使用年限長短和是否交納土地出讓金的制約,各種產權性質房屋的售價是不可比的。興業安居房地產經紀公司的趙東焱經理也認為,已購公房同商品房之間沒有可比性,因為兩者的戶型、使用功能和物業管理品質都有差距,從投資角度來講,兩者租賃的對象不同,資金也不同。其次,房主通常提出這一地區的拆遷補償款有多高。此外,房主會把裝修費用和家電的費用加入房價中,陳先生說,房主的自報價應該是純房價,即房屋和土地的價格。陳先生認為,正因為房主對自家房產的期望值過高,報價高,與評估價格差距大,纔使得目前本市的二手房市場有價無市。
陳先生告訴記者,房主的自報價通常比市場價格高出15%左右,也就是說,房主打算賣30萬元的房子,比市場價高出3萬元至5萬元。而專業評估機構對房屋進行的綜合評估,得出的評估價與市場交易價格基本相同,即使有浮動,也在5%左右。另外,房地產中介機構通常會向購房者提到的『全包價』是包含了各種稅費和代理費的價格,成為房屋的實際價格。
當然,也有房主所報的價格低於市場價格。興業安居房地產經紀公司向記者提供的資料中,就有這樣的案例:宣武區馬連道有一建於20世紀80年代的三居室,建築面積是57平方米,房主打算以26萬元的價格出售此房,但是經過評估,此房的評估價為27.5萬元,房子最終以30萬元成交,其中包含了各種費用。工體附近有一套50平方米的兩居室,建於20世紀60年代,房主自報價23萬元,實際上,此套房屋的評估價為25萬元,購房者購買此房,共支付了27萬元。據了解,自報價低於市場價的情況,一是因為房主急於把房屋變現,二是因為這套房子被多家代理,有些吃差價的房產中介,把房價壓得較低,房主即使在別家出售此房,也采用這個價格。(黃蘭)
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