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貸款購房,可謂時下最熱門的話題之一。隨著銀行貸款之門越放越大,貸款『門檻』的一再降低,人們的『胃口』被吊得越來越大。但是,這借來的『銀兩』畢竟是要連本帶息還給銀行的,要飽餐這天上掉下來的大『餡餅』,真的還得三思而後行。
據交通銀行上海分行對貸款購房者的一項摸底調查顯示,由於舉貸數額大、時間長,造成眼下還貸難,甚至嚴重影響正常生活和工作的尷尬局面已經顯現。有識之士為此提醒購房貸款者切記:按揭有風險、舉貸需量力。
承受能力有多大
出於『攀比』、『一步到位』等心理,一些市民在購房時好『大』(面積)喜『貴』(地段好),使貸款額度相應放大或期限延長,而對自身的還貸能力和借貸給今後生活造成的影響,缺乏必要、周詳地分析和預測,待到還款時纔深感壓力。
對於絕大多數尤其是工薪人士來說,購房乃是人生中一件大事,為此所付出的可能是一輩子的積蓄,千萬不可草率行事。
那麼,什麼樣的房價纔是比較合理的呢?據業內人士測算,所購房價以控制在家庭年收入的6倍以下比較合適。譬如貸款成數為80%,期限20年,以後每月的還款將不超過收入的40%,其餘60%以上的收入還能較好地維持您豐富多彩的生活支出。假如超過以上比例,就可能會影響您享受美好生活,甚至影響您日常的生活質量。舉貸者對目前從事的職業前景、個人的就業能力等都要有充分的認識,最好留有一定的餘地,免得到時進退兩難。
投資購房沒風險嗎
隨著人們投資意識的逐步加強,一部分人出於保值、增值的良好願望,將眼光瞄准了房產這一新興的投資領域。從中長期來看,房價整體趨勢的上昇似乎是不爭的事實。但和其它商品相比,房產的價格具有很大的變數。影響價格的因素多種多樣,如地段、結構、層次、環境等。所以,若你如沒有敏銳的判斷力,誰能保證你所購房產在若乾年後依舊會得到想象中的投資收益?
如果投資房產是靠舉貸實現的,那更有必要算算另外一筆帳:貸款風險。按目前的政策,住房按揭貸款的利率每年都要作調整。據業內人士分析,眼下較低的貸款利率很有可能隨行就市。如房價上昇速度很快,貸款利率會作相應調整。
我們姑且設定利率不變,來作一分析。假定你自籌10萬元購買一套價值50萬元的住房,加上5年期40萬元貸款本息,購房支出達到55.6萬元。如再加上約1.4萬元的10萬元自籌資金5年的利息損失,合計達57萬元。這還未算上其它如登記費、保險費、交易契稅等另需支付的各種費用。如貸款期限為10年或20年,利息支出將更為可觀。
有些市民認為可將住房出租,『以租養房』。這未免有些簡單化和理想化了。一般來說,地段比較好的小房型房屋容易被出租,每年出租收入一般不超過房價的8%。但如果您買的是價格較高的房屋,您周圍需要有一個與房屋檔次相當的社交圈子,否則出租時斷時續,實際得到的出租月均收入就比較低。所以,購房出租投資還得細思量。
貸款是否有竅門
根據自己的實際情況和還貸能力,合理確定貸款額度和貸款期限,這是一樁頗為頭疼的事。因為借款期限越長,每月還款就越少,但總還款額必然上昇。例如10萬元貸款借10年,每月約需還1090元,還款總額約13萬元;而貸款借20年,每月約需還690元,但還款總額約16.6萬元。兩者相比,顯然各有利弊。所以,借款人還得仔細推敲。
另外,一般來說,人生有三大費用支出:婚嫁費用、購房費用、子女高等教育費用。借款年限的確定,應有利於這三項費用的合理調度。我們不贊成把借款年限拖得過長,一般15-20年就足夠了。因此,退休以後如再承擔較高還款壓力,這對普通百姓來說,風險將會更大。
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