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面積問題一直是房地產糾紛的焦點,特別是以前的房屋產權證上所能表現出的房屋情況太少,其中投訴最多的是產權證沒有明確標明分攤的公共部位或公攤面積的大小。開發商抓住購房者不明其公攤面積部位計算方式及大小,而私自對已經公攤過的公共部位再次出租或重復出售,從中牟取暴利。日前建設部頒布的《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》自5月1日開始實施,《通知》中明確規定,在房屋權屬證書附圖中應注明施測的房產測繪單位名稱、房屋套內建築面積(在圖上標注尺寸)和房屋分攤的共有建築面積。
另外,《通知》規定房產測繪單位對其完成的房產測繪成果的質量應當負責。因為隨著測量行為市場化以後,凡是具有相關資質的測量單位都可以接受當事人的委托對房地產項目進行測量,出具測量報告。但由於目前市場上經常出現一些房地產項目實測面積與預售面積不相符,而法院在判決時又找不到責任人,所以『測量該房屋的測繪單位,在房屋權屬證書附圖中應注明其名稱』的規定,明確該測繪單位對其完成的房產測繪結果的質量負責,從而有效地保護了購房人的利益。
對《房產測量規范》進行補充
房屋權屬登記涉及的有關房屋建築面積計算問題,《房產測量規范》未做規定或規定不明確的,《通知》規定按下列執行:
1.應計入房屋建築面積?①層高(高度)在2.20米以上(含2.20米,以下同)的房屋均應計算建築面積;房屋屋頂為斜面結構(坡屋頂)的,層高(高度)2.20米以上的部位計算建築面積;對傾斜、弧狀等非垂直牆體的房屋,層高(高度)2.20米以上的部位也應計算建築面積。②同一樓層的外牆,如果既有主牆,又有玻璃幕牆的,以主牆為准計算建築面積,牆厚按主牆體厚度計算。各樓層牆體厚度不同時,應分層分別計算。③對不規則圍護物,如:陽臺、挑廊、架空通廊等的外圍水平投影超過其底板外沿的,以底板水平投影計算建築面積;而對房屋牆體向外傾斜,超出底板外沿的,以底板投影計算建築面積;④對於與室內任意一邊相通,具備房屋的一般條件,並能正常利用的伸縮縫、沈降縫等變形縫應計算建築面積。
2.不應計入房屋建築面積的?①對於樓梯已計算建築面積的,其下方空間不論是否利用,均不再計算建築面積。②對公共通道,如:臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的,不論其是否有柱,是否有維護結構,均不計算建築面積。③與室內不相通的類似於陽臺、挑廊、檐廊的建築,不計算建築面積。
另外值得注意的是室外樓梯的建築面積,按其在各樓層水平投影面積之和計算;房屋套內具有使用功能但層高(高度)低於2.20米的部分,在房屋權屬登記中應明確其相應權利的歸屬。
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