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衡量房地產業周期波動需要數個指標進行綜合評價。主要是:銷售增長率、投資增長率、產業增長率(施、竣工面積等)、價格漲落。哪項指標最能反映市場狀態呢?筆者以為是銷售增長率。因為它決定著後三項指標。例如,1995年房地產投資雖保持增長23%,但商品房銷售額只增長5%左右。甚至有17個城市出現銷售額的負增長,伴隨而來的是投資及新開工面積增幅回落、空置率上昇、價格下跌等現象。於是我們認為那時的房地產業跌入了低谷。
遇冷『熱處理』
所謂『冷』,應當是指銷售冷清。這會導致價格下跌、投資收縮、開發量減少等。這時,我們就須采取促進銷售的反周期措施(即『防冷』)來救市。主要是從激活有效需求和提昇有效供給兩個方面著手。
1、價格問題最敏感
所謂有效需求,通常是指商品的總供給價格和總需求價格達到均衡狀況時的社會總需求。換句話說,就是要尋求一種均衡價格,即消費者為購買一定商品量所願意支付的需求價格與生產者為提供一定商品量所願意接受的供給價格相一致時的價格。如果供給價格與需求價格相差太大,就會出現有價無市。具體到房地產,就是要尋求居民收入和商品價格的最佳均衡點(臨界值),而且是要在對市場進行細分之後,確定不同類型、不同檔次商品房的最佳均衡點。值得說明的是,目前統計報表中反映的大平均價格,不是很說明問題。應列出不同類型、不同檔次商品房的均價,纔便於作價格分析和調控。
2、有效供給最重要
蓋起了房子,不等於增加了有效供給。現有空置房中,除區位(地段)性積壓、價位性積壓以外,相當一部分是產品結構性積壓和產品質量性積壓。因此,如果這些問題解決不好,供給就是無效的。
政府制訂稅費減免政策,以及給予金融方面的支持,如購房抵押貸款等,也是提昇有效需求和有效供給的必要措施。
過熱『冷收縮』
所謂『熱』,應當是指銷售活躍(熱賣)。這本來是一種好的市場態勢。但它又會導致價格、投資、開發量的擴張。如果這種擴張失去控制,就會出現『過熱』現象。『過熱』會導致『供大於求』、商品積壓等嚴重後果的投資和開發量的過度擴張。這時,就要采取抑制投資的反周期措施。『冷』和『過熱』都需防范,但『防』的卻不是同一種標的物。前者是防止在有消費需要的情況下,由於有效需求和有效供給不足,導致商品賣不掉,我們不妨稱其為『冷積壓』。後者則是防止脫離消費需要而盲目擴大生產,即『熱積壓』。前者的解決途徑是要把消費需要變成有效需求,使其達到供需平衡;而後者即使把消費需要全部變成有效需求,也仍然解決不了產品積壓問題。在一個時期內,固然對這兩種現象都應加以注意,但要判斷哪種現象為主導,以便選准調控政策的著力點。尤其是鑒於房地產業的地域性很強,某些地區的『冷』或『過熱』並不能等於全國的『冷』或『過熱』。
(中國房地產及住宅研究會副會長兼秘書長 張元端)
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