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奧林匹克的五環讓韓國人在漢城唱著『Hand Hold Hand』拉起了五大洲人的手,而今在杭州,開發商們與零售商們也樂此不彼地唱起了『Hand Hold Hand』,不過他們熱衷唱起這歌,卻是讓『吳山商圈』給逼出來的。
吳山商圈是塊寸土寸金的風水寶地。據有關方面統計,把這裡的商鋪加在一起,建築面積接近30萬平方米。這個數字比現在杭州最景氣商業區的武林廣場商圈裡四家大型百貨商店的營業面積之和還要多出12萬平方米,但目前吳山商圈卻未能熱起來。
當初大規模開發吳山商圈的時候,這裡店鋪一度創下了很高的銷售紀錄。像湧金廣場、耀江廣廈和清波商廈就因為引進了店中店模式而一舉創下銷售奇跡,樓面被搶購一空。但世間萬物往往是『成也蕭何,敗也蕭何』,據了解,其如今卻無法開業,或開業後無法收場,據認為也有店中店模式方面的原因。
開發與經營脫節,讓吳山商圈斷環
對吳山商圈的尷尬境遇,杭州業內一直是仁者見仁,智者見智。有人認為有兩個原因,第一是源於投資主體變更產生的新矛盾。作為開發商當初的最好考慮就是能將商場賣掉,『落袋為安』。商鋪與住宅不同,住宅是以居住為目的的,商鋪則是要經營的,而經營對開發商來說就是弱項了。第二個因素來自於商鋪投資風的興起。吳山區域的開發商推出了將商場分割出售的店中店銷售模式,投資者蜂擁而入。而據了解,在湧金廣場購房者中有80%是投資客,其他大型商鋪的投資性質購房比例也在五成以上。正所謂開發商場的不懂經營,投資商鋪的不做買賣,由於銷售困難而推出了店中店模式,銷售出現了奇跡卻又造成經營方面的難題。
也有人說出更多理由,認為這是城建發展規劃和城市商業發展規劃相脫節,政府行為和市場行為相脫節,房地產開發商和商業經營開發商相脫節,開發企業和開發企業之間相脫節所造成的。
這些觀點比較集中,最主要的還是認為,是開發商在項目設計、開發、銷售過程中,未能充分考慮商業物業的特點,以致造成脫節,纔是造成這種現象的真正原因。一位當地的商業人士一針見血地指出,杭州市的商業物業開發商存在幾個大的問題,首先是對零售業缺乏了解,其結果是做出的物業不符合業態要求。其次是定位不明確。很多開發商只知道商鋪將來是要做商業的,卻不知道具體做什麼業態的商業,有些按高檔物業裝璜裝修的大賣場,最後卻開的是批發市場。第三,零售商沒有提前介入。如果有零售商提前介入,商場的定位、布局肯定會更合理。
開發商、零售商相見恨晚,速配成婚
吳山商圈的『怪圈』給投資的業主上了一堂『風險投資課』,也讓該物業的開發商處於進退兩難的境地。為了讓今後開發出來的項目好賣,房產商便迅速開始了與商業零售者的結盟。最近在吳山商圈內的另一個總面積近14萬平方米,集購物、休閑、娛樂、體育運動為一體的大型綜合樓——吳山大世界正在延安南路動工興建,開發商在開發前已考慮到日後的經營,並請專業的商場規劃設計機構進行統一規劃和業態分布分析。同時,在這場聯姻中,商家也不是被動的,它與房產商走到一起完全是因為其一致的目的和利益,與開發企業合作可以大大降低商業運營成本,減小企業風險。
這樣,一方面連鎖經營作為現代零售業搶奪市場份額的必經之路,那些只是單店經營的商場迫切需要擴大規模,尋找新的物業;而另一方面,房產商通過引進較好的商業品牌可為物業促銷,或提昇物業的昇值潛力。兩種共同的願望,優勢互補需求碰撞在一起,必然產生出火花,於是一種新的模式——『大商場小業主』模式便誕生了。方法是物業房產公司先將物業分割賣出去,而後又向小業主回租,再統一交給商家經營。
年初,作為杭州商業與開發業『婚後』的第一個產兒蕭山時代廣場對外開張。商場開業纔3天,營業額就超出100萬元,引得周圍的店鋪銷售量也上昇了5%。在杭州大廈輸出品牌管理的另一個店,由廣廈集團開發的西湖時代廣場,房子還在建設,雙方的手已握到了一起。據悉,發展商與購買了西湖時代廣場的小業主將簽訂8年的租賃合約,房產商每年返還投資額的9%給業主,十年多點時間便可收回全部投資。(翁醉)
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