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商品房該不該建小戶型一直存在較多爭論。一部分老牌開發商認為,商品房有其固定的消費群體,在其建設中更多應該考慮舒適度、檔次和具有特殊商品價格適應力,建設低價房,考慮中低收入者的居住是政府的事。一部分新發展商認為,市場在變化,以供需為決策前提,纔能充分體現商品房作為市場化產品的主要特點,小戶型室內活動空間較少,但總價低、產值僅十幾、二十萬元,且低價並不代表低檔,對年輕人和投資者將具有很大的吸引力。理論上的誰是誰非已經不再重要,重要的是現在市場上的超小戶型住房開發已經初具規模,在消費者和投資人眼中是炙手可熱。
2002北京春季房地產交易會上,一種名為『SOLO精捨』的袖珍住宅產品就曾令人眼前一亮。位於市中心東二環內,全部精裝修的品質,每套房19平方米至54平方米的建築面積、13.5萬元至40萬元的房屋總價,眾多特點使其在開展第一天就引起了大批年輕人和投資者的關注,當天成交63套。其中22套建築面積只有19平方米、在展會展示有實景樣板間的『酥皮SOLO』,因其總價只在13.5萬元至14.5萬元之間,開展後兩個小時即被認購一空。
日前,北京榮豐房地產開發公司開發的15-50平米榮豐2008之非常男女Living Hotel完全產權酒店又為北京房地產界的小戶型開發添上了精彩的一筆。首期500個單位以均價人民幣7000元-7300元/平米推出,3日內告罄,4月21日又舉行了優惠認購活動,反響十分熱烈。
除了SOLO和榮豐2008以外?北京太合房地產推出的歐陸經典、世紀星兩個項目的『STUDIO』(工作室公寓)小戶型也銷售火爆。超小戶型不僅熱在北京,上海也出現了總價在30萬左右的單身公寓,而且儼然一匹黑馬,在今年4月初新推出的幾個樓盤裡,一直保持上衝勢頭。據上海金豐易居房屋銷售公司銷售員介紹,該公司代理的幾個小戶型酒店式服務物業,均已售出95%以上,而且各樓盤基本上是每天售出100多套。
業內人士認為,小戶型之所以受歡迎主要是它填補了一部分市場空白。目前市場上賣的主要是100多平方米的兩居室、三居室等主流產品,但現在主流市場已經基本趨於飽和,市場已經到了細分的階段。而這種對小戶型的需求主要來自初次購房者和投資空缺,這也是購房群體急速年輕化帶來的突出問題。據榮豐房地產開發公司董事長王征介紹,市場調查結果顯示,目前月收入在2000元左右的年輕人佔北京市區人口總數近一半,工作場所基本在市區,是具有住房迫切需求的群體,而他們大多無力購房,只能租房或擠在父母親朋家、單位宿捨中,這一人群被稱為都市『飄族』。但他們也是社會中最活躍的一族。他們迫切需要『過渡性住宅』,即自立階段初期居所,要求服務設施齊全,居住與投資功能兼備。
以榮豐2008推出的小戶型為例,讓我們透視一下這種小戶型住宅。榮豐2008之『非常男女』,提供了精裝修,采用開放式整體廚房和整體衛生間,使其面積雖小而功能齊全,使用起來方便舒適。其主打戶型為15.27-29.25平米,戶寬在3.3-3.6米之間,功能齊備,無局促感,無論從設計理念還是建造技術上都取得了新的突破。
『非常男女』嘗試的是一種Living Hotel也就是完全產權酒店模式,這也是其最大的賣點之一。主要體現在共享服務上:業主的住宅都在三層以上,三層以下就是配套設施,6000平方米的五星級廳堂,業主專享的酒吧、網吧、俱樂部、中西餐廳、快餐店、茶藝館、洗衣房、美容美發店、診所、藥店、健身房、郵局、24小時銀行、24小時便利店、分時辦公區、快遞中心和商務中心。凡是星級酒店有的,它都有,且是低消費的。如一套西服乾洗僅需12元,送餐10-15元。還可以提供酒店式管家服務,例如24小時送餐服務、保潔服務、取送服務、房屋租賃、預訂等服務,考慮到業主大多為無車族,這裡除了原有的公車線路外,還將開通全天候地鐵直通巴士,往返於社區和地鐵中轉站之間,方便業主隨時出行、回家。這對生活講究簡單、舒適的現代年輕人來說恐怕是最合適不過的了。
因為是專為20多歲的年輕人量身定做,這類超小戶型可以稱為是典型的『階段性住宅』。這也決定了其將成為最具投資價值的物業。目前的市場反應已經說明這一點。現代的年輕人,錢不一定掙很多,但已經具備相當的投資意識。在榮豐2008的認購現場,很多年輕人認為雖然這種住宅價格偏高(其首付以2.3萬元起,8成20年按揭,月還款530元起),平均下來每平米在7000元以上,但20多萬左右的總價和1000多元左右的月供是他們目前能夠承受的起的,而且最重要的是它可以作為自己的一項長期投資。
以目前的租房市場來看,一套普通的住房每個月也需要1000元左右的租金,為別人付租金還不如為自己付,20年後還可以落下一套房子。而且很多人認為現在拿錢買股票有風險,存銀行又利息太低,還不如早點作些投資。而將其作為專門房產投資的人也不再少數,有位趙先生一次就訂了10套。記者在認購現場看到一家三口在交定金,15-50平米的房子一家三口住會不會太小了?當記者說出自己的疑問時,那位先生明確地說:』我不是自己住,是作為一種投資。』而且這種投資並不是有錢人的專利。張女士和她先生就在現場訂了一套房,她很爽快地說:』我們就是買來出租用的,但不是有錢纔做投資,我們兩個都是工人,一個月加起來也就有1300多塊錢。主要是我們現在跟女兒住,自己還在西三旗有一套房出租,用那套房的租金供這套房也夠了,以後又能落下一套房。』
單從投資回報上來看,這種超小戶型也不差。以B戶型為例,26.81平方的面積,每平7200元,首付43032元,月供993.3元,以其在二環的地理位置估算,如果以1200-1500元/月的價格出租的話,理論投資回報率將在20%-40%左右,這種回報率在目前的投資領域來看是十分可觀的。
有業內人士把這種小戶型的市場形容為『鐵打的營盤流水的兵』,小戶型是『鐵打的營盤』,源源不斷來北京發展的『漂一族』、年輕人便是『流水的兵』,需求會是永遠的。如果真是這樣,其投資價值就可見一斑了。
(王曉華)
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