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對於一些已有一套或大或小的住房,但因爲種種原因還不稱心,還想改善住房條件的老百姓來說,到底是將舊房賣掉還是將舊房出租,是一個值得推敲的問題。
就目前大部分家庭的經濟狀況而言,以舊換新是比較普遍的一種理財方式,但就現行利率水平和相對寬鬆的個人投資環境來看,賣掉舊房是否一定合算值得考慮。如何更好的處置舊房,從投資理財的角度出發,應根據每個家庭的具體情況而定,如果能夠選擇新、舊房產滾動投資的方式,可能會帶來更多的獲利機會。
我們不妨舉一個實例:劉先生在市郊有一套70平方米的住宅,對三口之家來說,居住條件還算過得去,但缺點是距離工作單位較遠,每天來回花在路上的時間要3個多小時。劉先生打算利用手頭的積蓄再購買一套住房,既能使積蓄保值,又能解決上下班不便的煩惱,同時又不能造成太大的經濟壓力。
於是,劉先生走訪了不少房產中介公司,打算在距工作單位較近的地段,購買一套總價25萬元左右的房子。但其手頭僅有10萬元的資金,買房必須通過銀行貸款的方式進行,夫妻倆的月收入加起來也只有2000餘元。按現行20年期15萬元商業貸款利率計算,月還款額約爲993元,月收入償還月還款額後,剩下1000餘元經濟收入,難以維持一家人的日常生活。劉先生便在舊房上做文章,出租舊房每月可收取600元租金,這樣,每月可支配的收入就有1600多元,基本可保證日常的生活費用開支。
劉先生是這樣想的,按現有工資收入,如果每月積蓄500元,一年爲6000元,20年是12萬元,加上利息也不會超過15萬元。也就是說,若攢錢買房,按現在的房價要20年後纔可買房,何況到時地段、房價還是個未知數。現在買房,不僅能解決上下班不便的煩惱,房子還有可能會升值,再說,將原來住房出租,用月租金收入貼補家用,20年後就可擁有兩套房子了。
時下,像劉先生一樣,不少原想以舊換新的市民,紛紛改爲以舊養新(即出租舊房),以收取租金支付每月的貸款額的方式來購房。就收入不高、積蓄不多的家庭而言,選擇以舊養新是一種值得嘗試的投資理財方式。
近年來,央行多次降息及利息稅的開徵,使舊房的出租收入遠遠大於賣房款存銀行所得的收益。而且,近來二手房的價格還在保持穩中有升的態勢。有關行家認爲,即使房子今天所處的地段不好,明天沒準就十分搶手,今後萬一收入不夠或發生意外,房產放在那裏,畢竟也是一份家業。遇到臨時急需資金時,將舊房的產權抵押申請短期融資,也是較理想的理財思路。
以房養房的三種方式
出租舊房,購置新房。如果你的月收入不足以支付銀行貸款本息,或是支付後不足以維持每月的日常開銷,而你卻擁有一套可以出租的空房,且這套房子所處的位置恰好是租賃市場的熱點地區,那麼你就可以考慮採用這個方案,將原有的住房出租,用所得租金償付銀行貸款來購置新房。
投資購房,出租還貸。有些人好不容易買了套房,卻要面對沉重的還貸壓力,雖然手裏還有一些存款,但一想到每個月都要把剛拿到的薪水再送回銀行,而自己的存款不知什麼時候才能再增加幾位數,心裏就不是滋味。在這種情況下,可以再買一套房子,用來投資。如果能找到一套租價高、升值潛力大的公寓,就可以用每個月穩定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息,這樣不僅解決了日常還貸的壓力,而且還獲得了兩套房產。問題的關鍵是要判斷準確。
出售或抵押,買新房。如果你手頭有一套住房,但並不滿意,想改善居住條件,可手裏又沒錢,好像一時半會兒買不了新房。如果你將手中的房子出售變現,就可以得到足夠的資金。你可以將這部分錢分成兩部分,一部分買房自住,一部分採用第二個辦法用來投資。如果你賣了舊房卻一時買不到合適的新房自住,就不如把原來的房產抵押給銀行,用銀行的抵押商業貸款先買房自住,再買房投資。這樣,不用花自己的錢,就可以實現你改善住房,又當房東的夢想了。