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一、公有住房的主要來源和基本狀況
以色列現有公房主要是由政府投資建設或政府出資購買的。以色列大部分的公有住房建於1950?1970年之間,這一時期,國家在公房建設上投入很大,其中一個明顯的特點就是對建築的全額投資。從上世紀80年代始起,國家對公有住房的投資方式有所變化,政府的直接投資明顯地減少。1990?1992年這一期間,由於大批前蘇聯移民在短期內湧入,迫使政府改變投資政策,主要由財政支持直接建設公房,以便為大批的移民解決住房問題。
由於缺少公房的補充,為滿足公有住房的最大需求,國家每年購買大約200套私有的單元房。這種單元房稱為購買財產(PPs),每年均計入公房的數量中。盡管他們最初不是作為公有住房興建的,但他們卻按照公房的管理方式管理。
由政府所資助建設的單元房,其標准明顯低於私人市場同等的住房。主要的區別是公有住房的面積小,且設計簡單,另外住房多位於外圍地區。特別是早期的公有住房,與市場上的私人住房相差較大。
大約有45%的供房坐落在邊緣區域,其中25%在國家優惠區A,14%在國家優惠區B,5%沿著黎巴嫩(Lebanese )邊境,1%在其他邊緣地區。其餘45%在中心地區,10%在其他地區。
中心區的房價要比邊緣地區的房價高。據建築和住房部依據相似私人市場住房價格估計,中心區的住房價大約為每套90000美元,而其他地區約為每套50000?60000美元(1999年底)。
二、公有住房為承租人提供的條件
享受公有住房的承租人可以得到租金補貼和承租擔保等優惠條件。租金補貼的數量由一系列的變更決定:位置、住房的面積、承租人的社會經濟地位。有三種相關的租金:與私人市場接近的自有市場租金,由接受國家保險的人支付的折價租金,居於以上兩種租金之間的補貼租金——社會租金(詳見表1)。約有2/3的公房承租人支付折價租金,其標准為72平方米的套房每月從40NIS(10美元)到12NIS(30美元),具體差別主要是由位置不同決定的。
承租擔保是指對公房承租人條件的確定。當承租人的社會經濟地位提高後,並不會被要求必須退出住房,但如果他們仍不願意放棄住房,就要支付較高的租金。當然,從理論上來講支付的租金應反映當前的市場租金水平,但是實際上還是會減少一個比例的。
承租公有住房的人主要是社會經濟狀況差,沒有能力購買住房的家庭,其中又以歷年來到以色列的移民為主。
表2數據為居民在公有住房的居住時間統計。從中可見,大約36%的承租人在公房中生活多於16年。這些人是典型的於20世紀五六十年代從北美和阿拉伯國家移民到以色列的。大約52%的承租人在公房中居住少於10年。其中半數是上世紀90年代從前蘇聯移民到以色列的。
公房居住家庭的平均規模要小於國家平均規模(2.85和3.35)。其中的原因主要源於人口的年齡結構,即約52%公有套房的戶主年齡是55歲或以上。
三、公有住房的經營與管理
以色列的公有住房現在已達到10.7萬套。這些房屋主要歸由七個公司負責管理:一個是政府所有、四個是政府和市所有、一個由猶太機構所有、另一個現在已為私有,他們分別是:阿米大(Amidar)、帕蘇塔(Prazot)、思科奧納(Shikona)、何樂道(Heled)、哈喇密實(Halamish)、阿米谷(Amigur)和師昆(Shikun Upituach)。這些公司中,阿米大和阿米谷的住房擁有量佔到93%。這些公司負責管理公有住房,包括日常維護、承辦出租以及出售公有住房等。在承辦出租時,公司必須審查承租人的資格,同時還要關注承租人狀況的變化,以便及時調整租金水平。出售公有住房主要根據國家的政策執行(詳見表3)。
擁有最大數量的阿米大公司是建設與住房部直屬的機構,直接接受建設和住房部的指導,並對其負責,阿米大公司不僅要完成房屋的維修和保養等工作,也要履行社區聯系、福利、一般社會工作與政府部門和其他政府機構的聯系等。在社會工作方面,阿米大最重要的工作是開發社區生活,確立地方領導和責任。因此,從某種角度講,阿米大的責任和關注面遠遠超過地主的地方代理。從目前的公司運營情況看,公司並非獨立核算機構,且公房出租部分無盈利,要依賴售房收入進行補貼。但未來公司有可能進行改革,或稱與政府脫鉤。
四、公有住房的特點與未來
以色列公有住房主要是不同時期政府為及時安置和解決低收入家庭住房需求的政策產物。從其發展過程來看,具有幾個明顯的特點:
一是初期的公有住房條件與私人市場住房相差較大,公、私房的內外特征極其明顯,而後期、特別是現在,除了位置上的差異較大以外,兩者的條件已經接近,甚至出現一棟樓有公房也有私房的現象。
二是公房的私有化趨勢增強。一方面是始於20世紀80年代的出售公房運動,雖然幾經周折,但是一直在持續,加上政府新建公房數量的減少,致使公房的數量和所佔比例在不斷減少;另一方面是公房管理機構的部分或全部私有化,其中明顯的變化是公有住房雖名為公房,但有的產權屬於國家、有的則屬於公司。
三是公房仍是政府解決社會問題的重要手段,但是在正常情況下,政府的介入程度會減弱。不論在住房建設、還是在管理方面,都將從全程介入向指導、以及重要部分(如土地以及前期開發建設等)參與轉化。
公有住房在以色列特定的歷史時期曾發揮重要的、特殊的作用,但是隨著社會經濟的發展,與世界其他國家一樣,公有住房在社會經濟的大舞臺上只能扮演一個適當的角色。
(本文承蒙以色列住房與建設部費利考夫博士和璦噶倫女士的精心指點,也得到以色列阿米大國家住房公司支持,在此表示衷心感謝!)(呂萍)
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