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隨著上海樓市走旺,滬上房產中介也越發火爆。地鐵口,硬往行人手中塞特快租房之類小廣告的現象觸目皆是;隱身弄堂、小區從事無照房屋中介的也不在少數。殊不知在這熱鬧的表面下;旋渦激流也暗藏其中。房產中介市場陷價雖多,但只要消費者提高警覺性,掌握好應對措施,再險的陷價也是徒勞的。
虛假房源拉客人
表象:房源對中介公司來說就意味著生意,因此中介人員在幫助買賣雙方、租賃雙方順利成交之前,首先要不斷尋找房源以吸引客戶。一些中介公司由於規模較小、人員專業知識缺乏、操作不規范,虛假房源就成為他們吸引客戶的一種手段。
在五角場附近、漕寶路及紅梅路地鐵出口、老北站等人流密集的地方,經常出現路邊散發房源傳單者。這些人一看到有人路過,就會馬上圍上來,拼命塞傳單。不一會,行人手中就會有三四張房源傳單。仔細一看,傳單上低、中、高檔房源都有,房源覆蓋面也比較大。然而,一旦有人看中了傳單上的房源。到中介公司詢問,得到的往往是房子剛剛賣掉(或出租)了,不過還有其他不錯的房子值得一看。不知情的客戶往往就會跟著中介人去實地考察房屋的情況。事實上,傳單上的房源根本就屬子虛烏有,只是為了吸引客戶來看其他房源而虛晃一槍的。
還有一種拉客戶的方式是,中介公司把已經成交的好房源仍然保留在傳單上,當有買家或租客看中時,就稱還有。當客戶要求看房時,就以各種理由推托,並想方設法推薦手中剩餘的房源。
對策:對於『馬路中介』,消費者應該特別留意,因為這類中介公司往往是『夫妻老婆店』,會設各種圈套套住客戶。
『代辦產權』詐房款表象:非自有產權房在買賣中存在著比較大的風險,往往不少中介公司利用它做文章。不少購房者往往會在中介公司的房源單上看到幾套房源標注以下內容:××房子(不可售公房),但本公司可代辦產權。有的購房者因比較滿意該套房源,因此便將使用權房辦成產權房的事宜順理成章地交給中介公司。結果有兩種,一是果真辦妥產權證,萬事大吉。二是中介騙子騙得購房款後溜之大吉。
按政策規定,『使用權房』不能買賣,只有將『使用權房』辦理成『產權房』纔能進行交易。一些中介公司正是利用買賣雙方不懂房屋交易的具體規定,並嫌辦證手續麻煩的心理,佯裝將賣主身份證、戶口簿、房屋使用證拿去辦理。事實上,這些中介公司正是通過此手段騙取買家的購房款,稍作『手下留情』者則是多收些費用。
對策:對於購房者來說.買房子盡量要做到買得安全,因此在尋找房源時,盡量找產權房,以免使用權房在辦產權房過程中發生意外。若是使用權房,則一定要弄清是否可以轉讓。
明差價變暗差價
表象:過去常有房產中介公司買下房屋,再轉手賣出從中賺差價的現象。今年年初,政府有關部門針對這一問題專門下文嚴禁中介公司收購房源。一些中介公司為應對這一政策,正悄悄地把明差價變成暗差價。
目前市場上,大多數小型的房產中介公司都是由個人出資設立的私營企業,公司的錢就是老板的錢。於是有些公司就以老板的個人名義把好房源壓低價格買進,轉手再掛個名,高價拋出。一進一出之間的差價,遠遠高出正常的傭金收入。以表面上合法,實際上違法的行為損害了賣房者的權益。
對策:面對這樣的中介公司,賣房者首先要心裡有數;對自己的房子要有客觀清醒的認識,自己的房子究竟值多少錢?可以在委托中介前先找專業人士對房屋進行分析估價,或者到附近的市場上打聽一下。
『房源黃牛』覓房源表象:『串房』是房產中介行業心照不宣的秘密,通俗地說就是缺少房源的小中介公司無法在激烈的市場競爭中立足,就派人到其他公司覓房源。通常的做法是,在看到大公司房源傳單或廣告後,佯裝成客戶實地看房。大公司熱情接待,推薦了一套又一套好房源,而『客戶』卻怎麼看也不滿意,只得無功而返。但事後,這些『客戶』就想方設法聯系到房東,並以各種手段把房子掛到自己的公司。
鋸業內人士介紹,這樣按勞提成的職業『房源黃牛』已經佔到了客戶總量的20%,而且有成員大齡化、老齡化的趨勢。如果市民把房屋掛到這類公司,得到的服務往往是大打折扣的,而且這些公司也擾亂了房產中介市場的秩序。
對策:當一家素不相識的房產中介公司幾次打電話給你,即使他們的條件開得不錯,也不要輕易放棄自己當初選擇的中介公司。
訂金變成勞務費
表象:在委托中介買房、賣房時,消費者一般都要支付一定數額的訂金,但有時候這訂金就有去無回了。有的公司在收取訂金時不開具正規的發票,而僅是寫個收據,這顯然是站不住腳的,更多的是變向騙取訂金。如果一個客戶看中了某一套房子,而這套房子實際上已經賣出去了,但中介公司為了留住客戶就會隱瞞真相,先把訂金收了再說。然後就能拖則拖,或者向客戶介紹其他的房源,如果客戶最終對其他房源都不滿意,要求退還訂金,中介公司就不乾了,他們會解釋說長久以來他們付出了多少勞動、多少努力、多少心血,總之訂金變成了勞務費,客戶就別想再要回來了!
除了訂金,傭金的收取也有不少不規范的地方。以出租為例,中介傭金收取方式應是,上家(出租方)和下家(承租方)各付半個月租金。實際操作中,有些中介公司既向上家收取一個月的租金,又向下家收取一個月的租金,這就賺了雙倍傭金。
對策:消費者在所有付款項目中,一定要寫明了並要求中介公司開發票,切忌以收據代替發票,避免出現不明費用。
無效房源充有效
表象:利用無效信息騙取信息費是一些不法中介公司的常見伎倆。老家河南的張先生找到一家房產中介公司,要求租門口張貼的信息單上的一套房子。該公司稱那套房子已經出租,但說如果張先生交200元信息費,將為他找到符合要求的房屋。因急於租房,張先生便交了200元。其後,該公司果然幾次打電話給他說找到房子了。可當張先生趕到中介公司時,房子不是已租出,就是與房東聯絡不上。眼看幾個月已過,張先生覺得不大對勁,便要求退還200信息費,該公司卻以已提供過房源信息為由拒絕退還。
對策:當中介公司提供的房源信息無效比例超過50%時;租房者就應提高警覺。另外,在付費時對有關內容要加以明確,而不要僅是籠統地寫個信息費。
中介、房客唱雙簧
表象:在房產中介陷階中,最為嚴重的就是假扮房東騙取租金或房款。高先生從網上看到一條房屋出租信息,這是他單位附近的一室一廳房,每月租金900元,正符合他的要求。於是他立即與中介公司聯系,通過中介公司,高先生與房東相互驗了證件並支付了一半租房款。豈料,入住後僅一個月,高先生卻被真正的房東趕了出去。原來,和高先生聯系的房東是個持假證件的騙子。他事先與真正的房東約定短期租房,租期快到時就將手中留存的房產權證復印件復印後發布房源信息,等拿到了下家租金或購房者的錢款後即溜之大吉,為達目的,他們常常會與一些小中介公司聯手操作。
對策:要應付這種『雙簧』陷階,消費者事前一定要仔細驗看對方手中的房產證。如果中介公司和『房東』的關系過於曖昧;則就要提高警惕了。
頻頻簽約多收錢
表象:租房中介服務費是房屋中介公司一筆不小的收入,一些公司就在這方面費盡心思。家住虹橋的王女士在陸家嘴附近花150多萬元買了一套商品房用來出租投資。去年10月,小區一家中介公司以每月1250美元的價格把她房子租了出去,同時向她收取了一個月的租金作為中介費。可剛過了三個月,該公司打電話給王女士,說他們替她找一家更好的下家,不僅每月租金提高到1300美元,而且一次就簽1年,並保證他們替她解決好後續事宜。在中介公司的再三游說下,王女士答應了,最後又交了一個月的中介費。最近,中介公司又打電話給王女士說為她找到更好的一個下家…
對策:要對付這種中介公司,出租方一定要克服貪小便宜的思想。或許房租是高了一點.但考慮到交掉的中介費、房屋空關期間的損失以及你為此花費的時間、精力後,實際上大多是得不償失,而這其中的受益者只會是中介公司。
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