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工業大道一直以來都是海珠區樓市競爭最激烈的地方之一,在這裡,買家們所熟悉的大型住宅小區金碧花園和保利花園相距僅1公裡左右,然而在售單價卻相差1000元/m2以上,並且以它兩為龍頭,各自形成一個消費客戶層面。
金碧花園目前所推出的第二個金碧花園均價在3200元/m2左右,實際成交價最便宜的只有2900元/m2左右。金碧花園方面表示,首先樓盤整個項目非常龐大,分為A、B、C三區,總佔地面積52萬m2,第二個金碧花園就是B區。以現在來看,整個項目只開發了二分之一左右,剩下的還有4?5年的開發期。
低價換來貨如輪轉
如此大的項目,發展商采取的是滾動式開發模式,資金回籠一定要快,銷售速度也必須要跟上。如果賣4000元/m2估計也能賣得出,只不過銷售就會相對慢一些,因此發展商寧願在成本控制上下功夫,賣得便宜一點,走薄利多銷的路線。如他們在3月的銷售就達372套,即使在本月初傳統淡季的兩個星期,也有52套成交,銷售成績喜人。反觀其集團旗下的豪宅盤金碧華府,項目小,樓盤質素高,市場有一定的需求,價格自然就站得高而穩。
而在客戶層面上,金碧花園面向的是收入較低的工薪一族,以滿足他們基本的居住生活需求,因此主力戶型為面積在50?60m2左右的兩房單位,總價控制在20萬元左右。作為區域的一個大盤,金碧花園價格的變動會影響周邊同檔次樓盤價格的設定。
保利花園無懼貨比貨
面對走平價路線的金碧花園,保利花園的銷售經理陳冬桔小姐表示,不怕比較,畢竟『一分錢一分貨』,保利花園所面對的主力消費層不一樣,主要是一些白領或經商人士,他們擁有較高的收入水平,注重生活享受,居住環境要優美、居住面積要求比較寬松。針對這點,保利花園的樓房以多層和小高層為主,實用率分別在92%和89%,比金碧花園高層實用率80%要高,戶型以70?80m2的兩房和100m2左右的三房為主。另外,作為廣州惟一的國家示范小區的保利花園在小區硬件上下足了功夫,小區規模雖然沒有金碧龐大,但綠化園林卻做得十分精致,建築立面更是講究美觀和現代感;其次是隨樓附送的裝修標准比較高,選用的材料及櫥櫃、潔具等比較高檔,並且配有價值不菲的智能化系統,這些硬件配套的檔次與保利花園所面對的買家層是相對應的。
競爭不僅看價格
因此,保利花園均價定在4700?4800元/m2左右是合理的,也是買家所能接受的,從最近的銷售情況也可以看出這點。據悉,3月公開發售的組團『緣溪行』,到目前為止只剩下若乾尾貨,銷售基本完成,在本月即將推出新一期單位『四季花緣』,發展商表示新一期單位的裝修標准提高了。
至於競爭,保利花園方面也坦承與金碧花園之間的競爭還是存在的,畢竟兩個盤相距不遠,無論哪個盤的買家看樓時都會一並作比較,也難免會有買家被較低的價格所吸引,但如果買家單從價格上比較是不全面的。其實從樓盤的質素、定位以及價格上來看,保利花園的競爭對手更多是來自同一路段上的光大花園以及江燕路一帶的富力順意花園、南景園等。 (袁港峰)
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