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一、北京:二手房均價4000元 上海:二手房均價2600元
美國知名房地產中介公司21世紀不動產,最近把在北京的總部遷至上海,據說其離京的原因不是由於市場競爭,更多的是從業者對市場的無奈。
從去年10月北上開辦中介連鎖店的金豐易居,到今年2月底在京已連續開辦9家連鎖店。據不完全統計,金豐易居到京後兩個多月的營業過程中,二手房成交量在公司總成交量中不足30%,供需比例為1?5,至少20%的供應量由於價格過高,不能真正地成為有效供應。據該公司的徐湘介紹,究其原因,除稅費外,還有辦理公積金貸款難度大,程序復雜的原因,同時市場資訊不通暢,缺乏透明度,讓消費者難以判斷或無從下手,更有少數不良中介暗中和賣家串通損害買方的利益,或者產權缺乏保障。凡此種種無不成了二手房消費者的心病。
目前上海二手房交易稅費佔成交標的的1%左右,而北京佔7%?8%。據上海媒體報道,最近上海的房產市場中,二手房緊俏,部分熱門地段的二手房價格直逼商品房的價格,成交量成倍增加,不但貸款種類多,方便靈活,房價低,成交旺,更主要的是在上海可以自由買賣二手房。
不同的政策帶來不同的結果。可以說兩地二手房市場潛力旗鼓相當,但有效供應量卻有天壤之別。去年上海存量房交易增長87.2%,共1442.4萬平米,佔商品房總銷量的64.1%。其中已購公房成交693232宗,達364萬平方米,佔存量房交易量的25.6%,比2000年增長61.8%。而北京從開放二級市場以來,已購公房交易量只佔上市公房總量的1.5%左右。
供應量的不足必然導致房價居高不下,北京已購公房的房價遠遠高於上海,去年北京二手房平均售價每平方米4000多元,而上海平均一套已購公房售價13.78萬元(建築面積52平方米),平均售價每平方米2650元。20萬元在上海可買到環線附近約50平米的二手房,在北京則要到四環附近去買。
二、上海:市場已進入成長期 北京:仍在市場邊緣徘徊
上海二級市場的發展已經歷了起步、復蘇、上昇的培育過程。1996年貸款買二手房根本無人問津,1999年政府取消公房上市限制、降低稅費、簡化手續等後,激發了包括中低收入階層的購房熱情,在二手房購買者中投資者佔20%。家庭月收入為5000元左右的消費者,有60%選擇貸款買二手房。在選擇房屋時更注重房屋的中長期效益,購房選擇市中心以外,大部分消費者已不考慮短期內交通不便的因素。
北京二手房購買者中雖有15%?20%選擇了貸款買房,比例與上海相近,但成交總數與上海相去甚遠。經過這幾年的宣傳,人們的認識雖有提高,但由於政策和有關部門的服務不到位,二手房仍然處於起步階段。近日,北京市房地產中介事務所組織16家『放心中介』聯合舉辦大型二手房展會。據悉,此次共籌集了近8000套二手房源,相當一部分房屋的售價都在30萬元以下。值得一提的是,這些中介企業已分別向主管單位繳納了5萬元信譽保證金,一旦發生侵害消費者利益的行為,主管單位即可根據事實與法律先行賠付消費者的損失。這也許是啟動二手房的一個亮點。但大多數購買群體主要是拆遷戶,而且仍把交通作為一個重要因素,二手房市場能否正常運轉還是一個謎。
三、北京:降息後市場無動於衷 上海:降息帶來更大成交量
近日,銀行再次降息後,各媒體爭相分析降息對房地產市場的影響。大多數觀點認為,降息將在一定程度上促使更多的人加速買房進程,對房地產市場是利好,其中,對北京市的二手房市場也是一個催化劑。但這種影響究竟有多大,還值得商榷。較少的成交量使降息影響不被顯現,降息所帶來的最主要的影響是刺激消費及投資。供需嚴重失衡既是北京市二級市場的固有頑疾,也是造成市場發展緩慢的主要原因。
據統計,目前上海半個月的交易量能達到12000多套,而北京兩年半的成交量纔不過6000多套,根據這個數據,據統計,上海二手房成交量已經是北京的10倍多。北京二手房在如此小的成交量的基礎上,即便有投資者強行入市,進入市場,對整個的成交量而言,也不會造成太大的影響。因為,在上海,成交量每月上昇0.1%就會增加24套的成交量,而在北京每月即便成交量上昇10%,也不過增加一二套的成交量而已。二級市場的發展速度要達到上海的發展速度,還需要一個急起猛追的過程。
四、北京:中介服務亟待規范 上海:中介市場日益成熟
對於大多數想買新房卻又囊中羞澀的消費者來講,鑫尊地產推出的一項『以舊換新』新業務,引領了京城住房二級市場的『以舊換新』風潮。其他如鏈家寶業、我愛我家、華潤(北京)置地等京城大多數房地產經紀公司都在悄然關注著這一嶄新而潛力巨大的市場。據了解,華潤(北京)置地下屬項目的客戶如再認購其下屬的另一個項目,只要按新價補齊新增面積房款即可入住,而華潤銷售公司將其舊房折價再售;鏈家寶業也在積極地同某品牌發展商積極接觸,計劃在二手房源儲備充裕的時候推出此項業務。
這項新業務,對於有效啟動二手房市場來說,無疑是大有好處。但由於許多中介企業服務還不夠規范,能否有效開展這項業務,還有待觀察。
據統計,截至2001年底,上海約有50%的新建商品房和90%的二手房是通過房地產經紀實現的。從上海市有關部門傳來的信息稱,為重建上海房產經紀誠信形象,杜絕房產交易暗箱操作,上海市從3月下旬開始,在房產經紀行業內全面推行公示制度,即公開經紀組織的經營范圍;公開執業經紀人姓名、證號和照片;公開有執業經紀人真實署名的租售信息;公開代理的服務內容及傭金標准;公開消費者申投訴電話。同時推出房地產經紀合同示范文本;推出房屋租售信息示范表;定期向當地工商部門申報已完成的經紀業務和業績,以確保年內上海市有80%的房產中介公司步入正軌。
五、上海:三大利好再次引旺二手房 北京:專家提出二手房三大建議
當前的上海二手房市場又迎來了一系列的市場利好。利好之一,在日前召開的全國住宅與房地產工作會議上,建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾指出,二手房上市要盡快取消不必要的審批程序,合理分配土地收益,進一步降低入市『門檻』;利好之二是今年上海的動遷工作提早行動,對於務實並精打細算的上海人而言,算出貨幣化動遷獲得的動遷費後,會紛紛尋覓合適的二手房;利好之三是前些年建造的優質商品房逐漸流入二手房市場,提高了二手房房源的競爭力。更主要的原因在於二手房所處地段往往較好,生活設施較為齊全,生活成本較低。
近來北京的專家建議,購買商品房對於拆遷戶來說,一般承受不起。相比之下,二手房是一個不錯的選擇,其一、二手房的物業費用大大低於商品房;其二、市內的舊居民小區由於發展的時間長,許多二手房處在成熟小區,交通方便,周圍附屬設施相對完善,利於就業就醫上學;其三、按現在的拆遷補償政策,比如二環內的兩居室拆遷戶約能拿到20萬元左右的補償款,買商品房顯然不可能,用這20萬元買一套市區的二居室二手房,只要自己再添幾萬元就夠了,而且是一次性付清,不用背上銀行貸款的負擔。
六、上海:二手房將首次超過一級市場 北京:二手房市場尚處於『導入期』
歷來,人們似乎只有對古董纔不嫌舊,可如今上海二手房也以其地段和價格上的優勢,成為備受關注的『舊貨』,更有一些百年小樓以一二百萬元的高價被那些懷舊富人購得。據我愛我家預測顯示,今後上海的二手房將更為活躍。2001年上海存量房銷售與商品房銷售面積之比是84:100,預計今年兩者之比達103:100,二手房市場的將首次超過一級市場。由於市政府和銀行方面繼續加大對存量房交易的支持,二手房按揭業務呈現出『芝麻開花節節高』的大好局面。
北京房地產市場消費群體的構成呈金字塔型,越往上消費層次越高,住房檔次也越高,人數也越少。而大多數處在中下層的消費群體中,工作比較穩定的工薪階層,正在考慮以按揭貸款的方式購房,還有相當一部分人,由於工作生活不穩定,也看中二手房市場。有些業內人士提出,盤活二手房市場雖已刻不容緩,但就目前形勢看,二手房市場要火起來,並非一路坦途,市場營銷必須經過『導入期、成長期、成熟期、衰退期』4個階段。目前只能說尚處於『導入期』。
北京快速推進的危改拆遷釋放的巨大需求,使二手房供不應求的狀況有增無減。據悉,去年北京拆遷人數達到8萬多人,今年計劃拆遷也有6萬多人。其中除一部分人購買一手房外,相當多的人因補償有限,也希望買二手房。更不用說其他的中低收入者了。這種情況表明,要真正啟動二手房市場,政府和銀行還需加大支持力度。(侯勇)
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