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房地產市場的『冷』,是指銷售冷清。這會導致價格下跌、投資收縮、開量減少等等。這時,就須采取促進銷售反周期措施(即防冷)來救市。主要是刺激有效需求和提昇有效供給兩個方著手。『有效需求』通常是指商品的總供給價格和總需求價格達到均衡狀態時社會總需求。換句話說,均衡價格就是消費者為購買一定商品量所願意支付需求價格與生產者為提供一定商品量願意接受的供給價格相一致時的價格。具體到房地產,就是要尋求居民收入和品價格的最佳均衡點(臨界值),而且要對市場進行細分之後,確定不同的均衡點。提昇『有效供給』,則是指提供適銷對路、質高價廉的房地產商品。
所謂『熱』,應當是指銷售活躍(熱賣)。這本來是一種好的市場態勢。但又會導致價格的上漲、投資的擴張、開發量的增加。如果這種擴張失去控制,就出現『過熱』現象。『熱』和『過熱』只是一步之遙。而『過熱』,主要是指將會造成供大於求、商品積壓等嚴重後果的投資和開發量的過度擴張。這時,就要采取抑止投資的反周期措施。
如此說來,『冷』和『過熱』都是要防止的,但『防』的不是同一種標的物。前者是防止有貨買不掉,我們不妨給它一個新名詞,稱『冷積壓』;後者是防止脫離有效需求而盲目擴大生產,我們也不妨給它一個新名詞,稱『熱積壓』。在一個時期內,固然對這兩種現象都應加以注意,但要判斷哪種現象為主導,以便選准調f政策的著力點。尤其是鑒於房地產業的地域性很強,某些地區的『冷』或『過熱』並不能等於全國的『冷』或『過熱』。這也是我們在評價房地產宏觀市場時應注的,即不能以點代面,以偏概全。
總的來看,這幾年房地產業的發展是需求拉動。我們可以通過下表進行分析,並與1992、1993年作比較。
從下表可以看出: 1992、1993兩句房地產投資增長率高於商品房銷售額增長率,這是造成空置房的重要根源。當然,有許多空置房則是由於不適銷對路造成的。而1997-2001年1-9月份的情況卻相反,商品房銷售額增長率高於房地產投資增長率,應該說是一種需求拉動增長的好態勢。
再用2001年1-9月份全國各地住宅的銷售面積與竣工面積作比較:銷售面積為8101.84m2,竣工面積需7520.59m2,銷售大於竣工。這也是一種良性發展的好態勢。
年份 全國商品房銷售額增長率(%) 全國房地產投資增長率(%)
1992 79.3 117.6
1993 102.5 165.4
1997 26.1 -2.5
1998 39.7 13.7
1999 28.1 11
2000 30.1 19.1
2001.1?9. 36.8 31.4
注:根據歷年經驗,這一組數字到年底還會有較大變化,一般是減少。
因此就全國而言,房地產業發原商健康的,穩定增長的。局部地區的情況要能代表全國整體。
我有一個不成熟的想法:由於房屋是一種有別於其它商品的耐用消費品,百年老屋比比皆是,因而住房存量達到一定規模以後就會出現飽和現象。像歐洲一些國家,人均居住面積寬裕,房子質量高,歷久不壞,人口又不增長(甚至出現負增長),房地產業就勢必處於萎縮狀態。我們中國的情況當然不一樣,國民經濟持續增長,城市化方興未艾,原本居住又擁擠,對住房的旺盛需求將會保持一個相當長的時間,住房建設會不斷地有新的增長。但極而言之,假定某些年份出現了低增長率,即商品住宅保持目前在產量和銷量規模(商品房年竣工面積1億m2左右),那麼也是能夠不斷提高居住水平的。但是從拉動需求、促進國民經濟增長的總體出發,我們當然還是要努力促進住宅生產的持續增長的。
就2002年而言,中央已決定繼續(1998年以來)保持積極的財政政策的實施力度,努力培養和擴大內需。一方面,通過擴大就業、保障機關事業單位的職工工資等措施,以刺激消費;另一方面,加大基礎設施投資,已開工的青藏鐵路、西氣東輸、西電東送等西部開發重大建設項目的資金將得到保證。而由於投資的『乘數效應』,政府在運用財政政策來調節需求時,會直接、間接地引起國民收入若乾倍於投資增量的增加。同時,消費愈高,投資乘數也就愈大。這些有效反周期措施,都將為房地產業發展提供良好的宏觀經濟環境。
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