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4月12日,記者收到萬泉花園物業開發有限公司總經理朱峰的來信,表示希望通過《信報》將近期『有關萬泉面積爭議的問題』向讀者做出解釋,表示要對業主們做到『真誠相待實話實說』,以下為來信摘錄:
首先是業主對面積的疑問,業主認為一期總面積為54286平方米,實測面積為71512平方米,這其中差了1.7萬平方米,業主認為這部分面積是虛增的,實際情況是:萬泉新新家園 於1998年9月取得建設工程規劃許可證?98-規建字-1172號?,建築面積為54286平米,並按此交納了土地出讓金,但這部分建築面積只包含地上部分,而陽臺、躍層、地下部分及附屬用房面積都未能包含其中,依照有關規定,萬泉新新家園開發商於事後將原規證?98-規建字-1172號?54286平米建築面積變更為71512.97平米,並補交17227平米的土地出讓金。經過北京市房地局有關部門復核,萬泉新新家園按照建築總面積71512.97平米交納了應繳的土地出讓金,其面積均可銷售。因此萬泉新新家園一期整個開發過程中法律手續是完備的。
但是,從北京市房地局核發給開發商的京房內證字299號《內銷商品房的預售許可證》來看,建築總面積依然為54286平方米,這是為什麼呢?實際原因是,在開發商辦理預售許可證變更手續時,一期住宅均已售磬,再辦預售許可證已無多大實際意義,開發商取得了有關部門的『項目竣工地價款核實復函』,就可證明銷售面積的合法性。因此,開發商犯了一個工作程序上的疏忽:沒有及時在預售許可證上進行銷售面積的數字變更,以致引起業主的誤解。
其次是業主對地下室分攤面積數量不清楚,對其中部分被『挪用』的疑問,業主認為,在地下室分攤面積中,有一部分,同一塊地方既分攤,又被出租,是賺了兩次錢,實際情況是:萬泉新新家園一期1#—10#樓的實測地下室總面積為8110.43平方米?不含地下車庫?,不可分攤面積為2272.07平方米,可分攤面積為5838.36平米?樓梯間、電梯井道、公共走道、外牆公攤面積共2241.41平米,物業管理、設備用房3596.95平米?。此面積數據是政府有關部門、發展商及業主遵照有關法律法規、銷售合同共同確認的面積,因而萬泉新新家園開發商非法分攤5000多平米的事實是不存在的。
開發商和物業公司考慮到社區環境安全和優化管理秩序的需要,同時為滿足部分業主需求,一期小區內並沒有按原批准的物業管理用房面積3946.52平米進行使用,而只使用了1288.88平米,其中1884.54平方米的物業管理用房提供給部分業主作為儲藏間使用。開發商這樣做,有自己的原因:
原因一:萬泉新新家園是多層低密度的高尚住宅社區,地下室采用大開挖形式,幾個樓的地下室連成一片,地下車庫直接通到各樓業主家中。如果將物業管理用房分散至各樓地下,勢必會影響業主生活的私密性,為了保證項目的品質,提高業主生活的質量,開發商和物業公司協商,將地下室物業管理用房的功能進行了調整,只使用了1288.88平米,而部分物業管理用房將調整在樓外,另行在小區周圍集中租房29間約800平米以及小區內可銷售的2套現房約400平米提供給物業公司,這樣就可以把分散在各樓地下室的年輕男性保安人員改為集中居住,不與業主共同進出,便於加強小區的安全和統一管理。為此,開發商多付出了700多萬元的費用。
原因二:地下可分攤物業管理用房面積3946.52平米只使用了1288.88平米,而其它1884.54平米的物業管理用房卻『挪用』給一期業主作儲藏間使用。這是因為,一期地下部分不可分攤面積2272.07平米屬發展商產權,用來給一期業主作為儲藏間使用,但是卻不能完全滿足一期業主,也就是說,還會有一部分業主不能擁有儲藏間。為滿足這部分業主需求,開發商和物業公司決定把1884.54平米面積提供給業主作為儲藏間使用,並象征性地收取每戶1000元的租金,可以使用70年。需要解釋的是,開發商收取的這筆租金費用近20萬元,但並沒有中飽私囊,而是補充到物業管理費用中。也就是說,取之於業主,最終也用之於業主。開發商沒有能和業主及時溝通說明情況,越權挪用了一部分分攤給業主的面積,雖然為一期業主解決了問題,但卻沒有讓他們明白事情的始終,從而導致了對開發商的誤解。
記者調查得到的證明
萬泉新新家園原總經理呂大龍在接受記者采訪時表示,萬泉新新家園沒有任何違反政府規定的行為。萬泉新新家園市場部負責人對記者表示,他首先代表開發商向業主和媒體表示道歉,由於自己工作的失誤沒有很好地配合業主和媒體;同時他認為,萬泉新新家園作為一個高檔樓盤,一直致力於為客戶提供全方位的服務。為了證明有關媒體錯誤報道開發商通過篡改工程圖紙和瞞報規劃共向業主非法分攤了5000多平方米的建築面積,他取出一份北京市國土資源和房屋管理局於2000年7月26日開給市房管局權屬處、編號為(00)年第077號的《竣工項目地價款核實復函》,該函明確認定『(萬泉新新家園)其中地上面積54286平方米。根據你處海(00)0064號核實函,……總建築面積核定為71512.97平方米,其中地上62669.89平方米。其相應地價款已交清。』經過北京市房地局市場處復核,萬泉花園物業開發有限公司實際交納土地出讓金71512.97平方米,其面積均可銷售開發商還解釋為什麼業主會對公攤面積有一些誤解,原因是以前是執行市國土局於1998年頒發的第1285號文件,現在是市國土局於2000年9月開始執行的第39號文件,原文件公攤面積比新文件要多。
稍有房屋購買常識的消費者都知道,超面積銷售是不可能在政府部門完成銷售登記、備案、產權發放等一系列嚴格手續的。因此關於超出批准銷售1.5萬平方米的說法,是未進行基本調查了解、缺乏基本行業常識的表現。事實上,無論是1.7萬平方米還是1.5萬平方米的面積問題,萬泉花園物業開發有限公司在一期開發過程中陸續完善了相關法律手續,並取得了政府有關部門的批准。
有報道說地下可分攤物業管理用房面積3946.52平米只使用了1288.88平米,而其它1884.54平米的物業管理用房卻『挪用』給一期業主作儲藏間使用,即所謂『又買又租』、雙重向業主收錢的事,萬泉市場部負責人帶記者去看地下室的物業用房,一部分仍然給一些保安和其它物業人員作宿捨,其它的地下室房間全部給業主作儲藏間。我們還去了開發商利用兩間可銷售的房作物業管理用房,一間是辦公室,這樣業主要辦一些手續不至於到地下室去,必竟萬泉的業主都是層次很高的;另一間是監控室。物業管理用房由業主分攤共有產權,物業公司擁有使用管理的權力,物業公司與發展商將部分面積出租給業主,既解決了業主的需求,又補充了物業管理費用的收入,其處理是合情合理的。部分業主不滿有的業主交了租金,有的業主又沒有交租金,所以會起爭議。
此事件的實質為發展商希望協助物業公司提高物業管理品質,結果導致業主誤解,萬泉花園物業開發有限公司就此事同時付出了額外的代價:
(1)租房給物業公司。29間房總面積約800平米,(發展商目的是將分散在各樓地下室的年輕男性保安人員,改為集中居住並不與業主共同進出,便於加強小區的安全和統一管理。)每年37.5萬元×2.5=93.75萬元;
(2)二套現房供物業使用:400平米×10000元/平米=400萬元;
鍋爐房應分攤而未分攤的面積:1080平方米。
海淀區房管局的說法
4月10日,海淀區房地局就此事邀請業主代表及開發商三方進行溝通,應業主代表要求發展商進行回避,由萬泉花園物業開發有限公司律師代表參加了本次會議。海淀區房地局就上述事件形成三條結論:
一、關於『超批准銷售1.5萬平方米』及『虛增1.7萬平方米』的說法,事實上不存在超面積問題。萬泉花園物業開發有限公司在設計、規劃和所需交納的費用經過政府認可,手續上沒有問題。二、萬泉新新家園一期面積的分攤,嚴格按照政府128號文件執行,分攤原則及實測數據正確。對於3900平米的物業管理用房分攤是在和業主簽訂的合同中已明確,而實測數據表明,萬泉新新家園一期分攤只達到3100多平米,並未讓業主真正承擔到3900平米。三、萬泉花園物業開發有限公司將1800多平米物業管理用房挪給業主使用。此項問題屬於民事問題,處理方式為萬泉花園物業開發有限公司與業主協商解決。
海淀區房地局的結論肯定了此種說法是無稽之談,萬泉花園物業開發有限公司沒有虛增面積,作為政府相關機構證明了開發商對物業管理用房的面積劃分,完全根據政府相關文件執行,沒有存在更改圖紙的情況,更沒有使業主多支付任何費用。
開發商對業主的承諾
記者了解到,萬泉花園物業開發有限公司因為此事的發生,上上下下對此事也進行了深刻的反省,認識到對客戶的服務意識不夠,最初把精力都放在產品的開發上,忽略了對客戶關系管理工作的重視,導致嚴重事件發生。萬泉花園物業開發有限公司表示,他們將本著真心實意解決問題的意願,實話實說、切實解決,認真與業主溝通,提高服務質量、增強業主對項目的滿意度。開發商准備開始新的客戶服務計劃,將2002年視為提高業主滿意度年。在聘請全球最大市場調研機構對小區業主進行滿意度調查後,建立小區業主服務中心--鄰裡之家,將原本應出售獲利的底商提供綜合便民服務,其中包括:24小時超市、醫藥保健中心、理容中心、商務中心、24小時自助銀行、茶室、西點屋等。小區會所也將於本年度建成使用,更不惜重金購買珍貴樹木,提高小區整體綠化水平,其中現在正在移植的松樹就每棵價值6000元人民幣。屆時小區服務及社區環境將有更大的提高,萬泉新新家園的居住品質也將有大幅度的提昇。
萬泉花園物業開發有限公司因向市場提供了高品質的住宅產品而受到社會的廣泛關注,也獲得了很多榮譽。他們表示在今後的運作中,更有信心營造出高質量的社區環境及優質服務,使萬泉新新家園內業主享受到生活的舒適及尊貴。記者在萬泉新新家園就已經感受到了這種高品質的產品和中海物業高素質的服務?我們希望市場更多地為業主提供好產品;業主維權要合理合法合情,並通過有效途徑與開發商進行溝通,真正是為了解決問題,把問題搞清楚,而不大吵大鬧,反過來把樓盤搞臭了,物業貶值了對自己也不利。
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