按揭購房『山路十八彎』1980年6月,中共中央、國務院在批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》中正式宣布:我國將實行住房商品化。於是,中國的住房制度改革從『提租補貼』、『租售並舉』到『小步租售不補貼』、『建立住房公積金』等,一出出好戲開始接連登臺,促使私人建房、買房迅速增長。1992年以後,國務院將土地所有權與土地使用權分離開來,允許土地使用權進入市場流通。一時間,社會商品房購買力急劇膨脹,全社會范圍的集資開發房地產熱如火山爆發。1993年下半年開始的宏觀調控雖然對全國房地產市場影響很大,但隨著全國的房地產開發逐步走上正軌,尤其是沿海一些地方政府更是因勢利導,走在全國城市住房制度改革的前列,不斷大膽嘗試,總結經驗並加以推廣。特別是其整頓房地產稅費,推行樓宇銀行按揭的做法,使得房地產開發更是如虎添翼。
1996年(特別是最近幾年)以來,隨著我國宏觀經濟的啟動,有關政策法規的進一步完善,尤其是房地產金融(銀行按揭)的進一步發展,房地產市場開發也進一步發展壯大。銀行按揭啟動房市金鑰匙一位開發商告訴記者,1995年之前,受供需結構差異和國家宏觀調控的影響,相當部分的開發商都在淒風苦雨中捱日子,絕大部分的發展商缺乏對項目充分的市場調研及正確的市場營銷觀念。他們仍停留在計劃經濟環境下以產定銷(賣房市場)的舊思維定式中,認為只要將房地產物業生產、建設出來,就會有人購買,各種商品房都是長期需求大於供給。特別是在早期高檔住宅暢銷,發展商利潤豐厚的示范效應影響下,各開發商熱衷於項目炒作,不問市場,沒有大批量開發適銷對路的樓盤項目。有的甚至因缺乏資金在開發過程中擱淺,造成『爛尾樓』泛濫,給國家造成巨大的經濟損失。現在成都仍有部分寫字樓、住宅、商場、別墅等項目無人問津。1996年之後,房地產市場的購買力開始轉向最根本的支橕面———個人購買,這是房地產市場上一個根本性的、裡程碑式的轉變,這也標志著房地產市場開發結構趨於健全,房地產行業開始真正步入健康,有序的發展道路。尤其是購房抵押貸款以及銀行按揭的出臺,是政府啟動樓市的一把金鑰匙。它極大地釋放了市場購買力,將普通市民購房的潛在需求轉變為現實的購買力,也客觀上相當程度地解決了工薪階層『住房難』的問題,標志著銀行按揭開始普及化。正是基於這一點國家對按揭貸款一路綠燈,相反卻對開發性貸款加強了審批力度,導致部分開發商的開發性資金嚴重不足。開發貸款制約房市『瓶頸』『周總,最近在忙啥呢?』『項目缺乏資金跑貸款。』『結果如何呢?』『難呢!?困難大呀!』(面部表現出無可奈何的神情)這位開發商告訴記者,近幾年,隨著國家對金融市場整頓的相關政策出臺,特別是針對房地產市場開發性貸款發放制度的加強管理,金融機構在發放開發性貸款時,要全面了解貸款企業的情況,比如貸款企業信譽度、資質證、當年的財務狀況、開發手續、目前項目的資金狀況等,最後還要到現場進行實地考察,確定無誤後纔能辦理貸款發放手續。一般情況下貸款都要通過抵押辦理,一種是以貸款企業的其他資金做抵押;一種是以土地做抵押。前者是多數公司在項目開發過程中辦理貸款時采用的方法。『現在由於辦理開發性貸款的手續多,程序復雜,從前期准備到貸到資金的周期比較長,有些企業甚至因為種種原因而很少或者根本貸不到款,造成因資金短缺而使部分項目開發無法進行。導致一些半拉子工程的產生,加劇了開發商的負擔,制約房地產市場的發展,有些企業甚至因為這個原因而退出房地產開發市場。當然這種企業退出房地產開發不排除該企業在其它方面存在的一些不利於其繼續發展的問題。』一位開發商告訴記者。金融界一些人士的觀點正好說明了房地產企業獲得開發性貸款難的真正原因。如果企業貸款需要用資產來抵押,那一定是企業在現金流動方面出了問題,是企業信譽有問題的表現。貸不到信用貸款,所以纔需要用抵押資產來貸款。房地產這類資金密集型企業,要想尋求發展必須有雄厚的資金,除自有資金以外,必要時還要銀行資金支持。那麼作為企業本身,必須先有一個良好的口碑,健全的規章制度,取得銀行信任,金融界纔會給予大力支持。(文強)