|
||||
改革開放以來,我國房地產業建設取得了巨大的成就:城鎮居民的人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2000年的10平方米;1999年房地產開發建設投資共完成4130.20億元,佔全社會固定資產的13.83%;房地產開發經營總收入達3026.01億元,與1990年相比上昇了1284%。表明我國已進入了一個房地產業快速發展的新時期。因此,房地產業的可持續發展,是新形勢下值得高度重視的研究課題之一。
我國房地產開發中存在的問題
房地產業對國民經濟其它行業具有巨大的關聯作用,是為實現某一經濟增長目標可以考慮優先發展的行業。但是,作為優先發展行業必須具備這些條件:房地產發展水平的提高必須與其城市經濟、國民經濟的發展狀況相適應,與居民的收入水平、消方政府對房地產高速增長目標的過分追求,忽視了這些條件,結果造成了大量資源浪費與環境污染,違背了經濟、社會、環境可持續發展的客觀規律,主要表現:
(一)開發失控,無序發展,導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。我國近十年來耕地大約以每年960萬畝的速度減少,主要原因是由於我國的城市規劃主要以規模大為目標,不斷地向外粗放擴張,而且當前城市上地的使用及管理存在著行政劃撥有償出讓雙軌制,致使房地產的開發失控,無序發展。僅1992-1993年的『開發區熱』和『房地產熱』高潮時全國形形色色的開發區達上萬個,規劃佔地1.5萬平方公裡,相當於當時全國城市建成區的總面積,而真正實現有效開發利用的僅為2%左右,其餘皆處於閑置狀態。而開發區的長期閑置,缺乏有效的管理,又造成植被的嚴重破壞,水土資源的大量流失。
(二)總量性、結構性供求失衡,造成大量商品房空置 1993年底,我國空量商品房就達5000萬平方米,此後這一指標持續上昇,2000年達9000萬平方米,目前還呈現出增加的趨勢。這種局面,意味著有大量的資金沈淀在空置房產上無法收回,意味著許多房地產開發公司的經營狀況受到影響,銀行的信貸質量受到嚴重威脅。而造成這種局面主要有兩方面原因:(1)總量性供過於求。由於受1992-1993年房地產過熱的滯後影響,開發商預期收益看好,竟相投資,甚至包括一部分盲目投資,這些投資經過一個或短或長的周期而在近年陸續轉為現實供給,加上房價收人比過大(我國為10-15,大大高於國際公認標准3-6的水平),而房地產價格的變化餘地和彈性不大,以及住房金融的滯後等原因,導致了空置商品房呈現出供給增加幅度較大的現象。(2)結構性供求失衡。由於高檔豪華的房地產開發利潤率要比普通住宅的高出許多,不但是開發商熱衷於高檔豪華房地產開發,連金融機構資金的信貸方向也向高檔豪華房地產大幅度傾斜,而國家又缺乏有力調節的時間和空間。結果表現為:城市房地產開發中,大型商場、高檔辦公樓、高檔賓館過多,商業娛樂房過多,而民用住宅比重太小;住宅開發中高檔別墅太多,而普通住房太少等。於是一方面,許多居民尚未解決住房問題。目前全國人均居住面積小於4平方米有325萬戶,而且還以每年40萬戶的速度增加,以及還有3340萬平方米危房亟待更新,另一方面,卻積壓了大量的空置商品房。
(三)房地產開發中的大量短期行為,對生態環境造成極大的破壞 我國房地產業最大的特點是開發企業數量多而規模小,1999年房地產開發企業達25762個,但是其平均固定資產卻不超過5000萬元。房地產業是一個高投資、高風險的行業。企業規模過小,不但沒有充足的資金與技術來建造在保護環境和節約資源方面有較高效率的建築,而且在觀念上與管理水平上也往往局限於滿足眼前利益。這種經營方式不可避免的導致了大量短期行為,從而出現外部環境的不經濟。具體表現為:開發區的盲目設置使大片的森林和耕地被砍伐和佔用,一些開發商甚至無視城市規劃,隨意毀林毀草,減少公共綠地,隨意破壞人文景觀,違章建設;在建築、裝修材料應用上,一些開發商為了削減成本,往往通過采用耗能大、質量低劣的產品和偷工減料等手段來達到目的。結果是許多開發區建成後,開發區空氣質量差,有害物質含量超標,建築質量公共綠地面積、污水和垃圾處理率不達標等,破壞了生態環境。
(四)房屋的設計、布局不合理,科技含量低,造成資源的浪費和破壞 長期以來,我國在房屋設計上往往對『發展』因素考慮不足,致使許多住宅區房屋外型設計普遍存在平面形式單一,方型塔和長條板樓偏多的現象。這種千篇一律、缺乏個性的建築模不但違背了我國地域間千差萬別的國情,而且很難形成因地制宜、與城市背景相協調的合理布局,結果造成了當地自然資源的浪費和破壞。而在房屋室內設計上,不是盲目追求大面積,忽視功能質量,就是結構設計缺陷多,布局欠當,使用不便,使居住功能與現實需求嚴重脫節,造成面積浪費。另外房屋的科技含量低,一是體現在建築材料的利用方面,有相當部分直接來自於自然環境(比如木材、紅磚等);二是結構設計不合理,需求材料數量多、質量不高、技術粗糙。這樣不但存在著資源的浪費,同樣也存在質量安全的隱患。
房地產業可持續發展的基本思路
房地產業發展必須立足於國情,尊重國情。對我國這樣一個人口眾多、生產力水平較低、耕地資源匱乏的國度來說,離開國情來談發展就是違背可持續發展的基本要求。從我國房地產業發展中出現的問題來看,房地產的開發一定程度上已經偏離了可持續發展的基本方向。要把房地產業納入可持續發展軌道上來,實現房地產業可持續發展,本文提出如下建議:
(一)規范土地管理與規劃管理的關系,提高城市規劃的科學性 改革目前城市土地管理制度,特別著重改革城市土地使用上的行政劃撥制度,嚴格界定行政劃撥供地范圍,逐步提高競爭性土地出讓的比例;同時,應快編制城市體系規劃,在城市體系規劃的控制下,編制城市規劃。城市規劃要與土地利用總體規劃相適應、相銜接,城市用地規模不得突破土地利用總體規劃。對項目不符合總體規的一律不批給土地,土地不經過規劃設計的不准開發.不按規劃亂佔地、亂開發的,應該進行梳理和整治,並且嚴禁土地使用權的炒作。
(二)采取有效措施,大力促進空置商品房銷售 首先,要深化城鎮住房制度改革,加快住房分配貨幣化方案的實施,全面落實住房分配貨幣化的各項政策,確保補貼資金及時到位,支持居民購房。其次,理順房地產價格構成體系,清除不合理收費。逐步建立符合市場經濟體制的房地產價格體系,降低房地產價格與居民收入間的差距。第三,鼓勵各種有益的房地產金融創新,促使金融機構信貸方向逐步從單純支持企業開發轉向支持住房消費與支持住房建設並重,提高居住的購房能力。第四,促進房地
產中介服務的健康發展和積極推行社會化、專業化、企業化、經營化的住宅小區物業管理體制,讓居民在放心、舒心、稱心的寬松環境下購房,消除後顧之懮。
(三)調整房地產產品結構,防止新的空置出現 據建設部在北京、上海、廣州的調查:2000年,購買新建商品房的絕大多數是二次或多次購房者,而大多數無房戶的問題卻沒有解決,與此同時,空置房仍在上昇。可見,要改善中低收人階層的住房問題和防止新的空置出現,就必須對目前房地產產品結構進行調整。一是住宅和非住宅的結構調整。根據各地區、城市的實際情況,在安排商品房開發計劃時,做好當地市場需求預測,據此控制非住宅的比例,避免造成新的積壓。二是住宅中不同類型的結構調整。重點要解決好經濟適用房供應問題,在當前,在房價收入比較高的地區,解決大量中低收人者的購房承受能力,經濟適用房起著不可替代的重要作用,對平抑房價、防止出現新的房地產熱也有重要作用。因此,在調整產品結構中,各地應根據房價收入比的情況,統籌考慮經濟適用住房與商品房、廉租房的關系,確定合理的比例,使中低收入者購房有穩定房源。
(四)重視環境保護,維護生態平衡 房地產的規劃布局、建設與後期物業管理都應有超前的環保觀念.在充分利用自然地貌、資源的基礎上,創造出人與環境有機融合的舒適空間和居住環境。首先,在房地產開發項目選址上,盡量少佔或不佔耕地、生態林地,不影響風景名勝、人文景觀.多在荒地、廢棄地上進行建設開發。其次,應建立規范的房地產建築質量保障制度,通過消費市場約束機制,抵制上質、有毒材料、部件的使用。第三,大力推進房地產建築節能工作,在保證建築功能質量的前提下,采取有效的節能技術與管理措施,大幅度降低建築能耗,達到既居住舒適,又節約能源和改善環境的目的。第四,在城市規劃區內逐步形成一定規模的綠化帶、綠化區域,提高綠化質量和城市園林水平,構造合理的城市綠化系統;改善城市交通、供水狀況,提高城市生活垃圾、污水無害化處理率,發展固體廢棄物的處理與回收再利用,從根本上改善居住區環境。
(五)提高房屋設計水平,加大高新技術含量 我國幅員遼闊,地域之間的地形地貌、氣候特征、地域位置千差萬別。因此,房屋設計、布局應因地制宜,合理利用當地自然資源,從空間、生態、視覺、人文、文化、智能及管理等方面人手,從總體布局、平面布置、建築設備、節能及造型等方面來提高設計水平。建立『以人為本』的設計觀念,在保證設計原則和科學性的同時兼顧人們對房屋的個性追求,樹立適度的超前設計意識,使房屋的設計思路跟上時代發展的步伐。加快新技術、新材料與新工藝的標准化、系列化進程;房屋設計上要選擇各種新的設計模式,促進新產品的應用與推廣,以大幅度地提高房屋的科技含量,從而使房地產業走上可持續發展之路。
(西南農業大學 劉偉 賴景生)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||