北京房地產市場在經歷了長達3年的高速發展後,自2001年下半年開始出現『震蕩整理』的局面，呈現出市場交易量縮小、消費者『持幣待購』的現象。

進入2002年後，新盤上市量猛增，大盤和品牌企業正在成為市場中最活躍的生力軍。新競爭環境顯現出很多新特點和『熱點』問題。郊區樓盤——狹路相逢

北京樓盤項目『大比拼』的局面將從城區轉向郊區。這主要是因為城市內部的土地資源是有限的，城區項目在產品、成本和價格等方面的『剛性』較強，可以『想象』的空間不大；而郊區項目的『彈性』則很大，無論是『圈地』的規模、成本的差別，還是產品類型的不同，以及市場定位和策略的多樣化，都使項目的不確定性增大，反之，各項目可發揮的餘地和『競爭』的空間也是廣闊的。

整合營銷——大有作為

北京房地產的『買方市場』格局更為清晰。在今天『信息爆炸』的傳播環境中，樓盤推廣僅靠較為單純的廣告手段已難奏效。因此，『整合營銷傳播』的理論和實踐將大行其道。多樣化的廣告戰略、公關推廣、促俏活動將被組合運用。特別是潛在市場的挖掘和客戶資源的維護都將是競爭的關鍵，圍繞客戶開發的營銷方式，如直效營銷、MD（資料庫）行銷等創新舉措都將在市場競爭中發揮威力。

現房銷售——優勢凸現

『期房』糾紛正在改變消費者的購房行為，『現房』需求正在改變項目開發思路和運作方式。2001年在北京推行現房銷售的項目，都獲得極佳的市場認同和銷售業績，可以預見，隨著競爭加劇，『現房銷售』的市場比例將會逐步替代『期房』成為主流銷售模式，2002年這兩種方式則呈現出平分秋色的局面。

概念地產——再造輝煌

『概念地產』是否為北京房地產的『美譽』或是『蔑稱』，其實並不重要。從營銷角度來看，『概念』必不可少，作為與競爭者相識別的符號系統，它在傳播中具有高度的有效性。當然，『概念』必須建立在科學基礎上，它應該有真實的內涵和一定的外延，並且具有可以流行的生命力。

2002年，北京房地產會繼續站在引導居住文化和消費潮流的前沿，再造『概念地產』的輝煌。

人纔——蓄勢之力

幾年前，北京賣房子就像『賣蘿卜、賣白菜』一樣，無須包裝與策略，即使項目質素一般，銷售也不成問題。今天，房地產市場從形勢到內容早已時過境遷，隨著市場化的深入，市場對房地產業的認識和要求也不斷提高，市場在規范，企業在專業化，企業如何調動和激發人的最大能動性，如何培養和聚集骨乾，如何建立規范、科學、有效的管理運營機制使企業更具競爭力，如何通過企業文化、品牌穩固其在市場中的地位，都將是未來企業在新一輪市場競爭中發現壯大的關鍵內容。在經歷了前所未有的『圈地』熱潮後，一場以爭奪人纔為核心的『制度創新』風暴正在成勢。

綜合競爭力——成敗所在

房地產開發是一項需要組合各種資源、連接上下游產業的系統性工作。在現實中，大部分成功的房地產項目在市場定位、土地開發、規劃設計、工程實施、市場營銷、銷售服務等環節，一般也都具備很高的競爭力。那種『一招鮮吃遍天』的打法在未來將很難立足。

2002年，北京的房地產市場將出現『兩級分化』的現象，各企業、各項目不可能出現『一榮俱榮、一損俱損』的局面，而是『強者恆強、弱者恆弱』。那些綜合競爭力不強的企業、項目將面臨被並購、重組或者破產的命運。

服務——競爭之寶

以『顧客滿意度』為中心的服務，將成為2002年房地產市場最核心的『熱點』話題，它預示著北京樓市正在步入『服務競爭』時代。發展商是否能建立和提供具有差異化，高附加值的產品、服務體系和服務內容，將贏得消費者的關鍵。

品牌——決勝未來

那種認為『產品比品牌更重要』的幼稚說法正在隨市場的逐步成熟不攻自破。這種急功近利的短視行為將阻礙企業在新市場環境中成長。企業必須在項目開發的每一階段都注重品牌的塑造，以誠信、服務和好產品來積累美譽度和滿意度。實施品牌戰略、以品牌形成競爭優勢已是各產業市場發展的必由之路，打造知名品牌、塑造『消費者尊重』的品牌，將是房地產企業制勝於未來的必由之路。

創新——獨佔鰲頭

『創新』是企業繁榮壯大的重要手段。房地產的『創新』具有系統性，即體現在產品（服務）創新、市場創新和制度創新方面，其中『制度創新』是最本質的。

2002年的北京，創新仍然是房地產市場最大的熱點問題，也只有創新，纔能在競爭激烈的市場中佔據一席之地。