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青年律師秦兵耗時五年,搞出了一套條款多達204條的購房合同范本,在全國房地產界引起一陣喧嘩。有過買房經驗的人都知道,在所有的房屋買賣中,合同是必不可少的。而提供合同文本的工作,都是由開發商承擔。也就是說,對於開發商來說,從來都不缺合同,當然也就不需要什麼『204條』,於是『204條』就是一位律師站在消費者的立場上,為保障消費者的權益而紮起的一道自衛的籬笆。
按照秦兵本人的說法,合同文本中的每一條款,幾乎都是一場官司、一個爭議的結果。也就是說,即使是專業律師,如果秦兵沒有代理過足夠多的房地產糾紛案,也無法了解在房地產交易中,消費者究竟可能面臨多少暗箭明槍。於是對於一位一生可能只有一兩次購房經驗的消費者來說,在一次購房行為中可能面臨多少偽裝起來的陷阱而無法識破,也就不難想見。一次本該通向快樂和幸福的消費行為,居然可能成為一次前途莫測的歷險,實在是有些匪夷所思。可是這絕非危言聳聽,有媒體上報道的那麼多慘烈的教訓,有那麼多被打得頭破血流的業主,別人把房地產市場描繪得多麼險惡,我們都該相信。
『204條』是一個龐大的家伙,如果沒有律師的解釋,估計連消費者自己都沒有耐心把它讀完。看來秦兵采取的是一種『窮盡所有可能』的思路,試圖為消費者在購房過程中可能面臨的所有明槍暗箭,都豎起一面盾牌。對於他這番苦心,消費者究竟有多麼領情還不得而知,但開發商的態度卻已經有了。雖然表述的方式略有不同,大致的意思卻很一致——反對或者不屑。而且反對和不屑都出於同一理由,即按照這個合同,購房買賣將無法進行。按照通常的思路,面對一份對消費者有利的合同,開發商就說買賣無法進行,正說明開發商或者全無誠意,開首就是憋著騙人;或者根本沒有實力,壓根兒就不相信自己能夠履約。
可是,房屋買賣和其他任何買賣一樣是一個動態的過程,任何一方被捆死手腳,買賣都沒法進行。現在流行用『博弈論』解釋交易行為,而如果買賣過程果然是一個博弈過程,那麼必要的行子布局的空間,是博弈得以進行的條件。以『204條』來窮盡所有的風險可能,而後試圖為消費者提供一種『零風險』購房的前景,對消費者而言固然開心和放心,但對於開發商而言卻可能有點如臨深淵,因為至少從理論上說,消費者的『零風險』,就意味著開發商的『全風險』,尤其在中國這樣一個還不完善的市場環境下,地震、戰爭之外的『不可抗力』對市場的乾擾和破壞,對買賣雙方都是潛在的傷害。當開發商與政府相關部門的約定不能受到法律的有效約束和保護時,消費者與開發商之間的約定也就必然受到波及,如果這種約定過於剛性而沒有彈性空間,則必然的前景就是不被執行。
消費者在購房過程中所受的委屈和損失確實已經太多,而幾乎所有的委屈都可以追究到合同的不夠嚴謹周到,於是『204條』纔會應運而生。可是,市場有其自身規律和生命,一番好意能否實現,並不完全取決於情感和道義,還要看在現實中能否被接受和是否具備可操作性。 (文/張天蔚)
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