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在今年總體市場保持價格和增速穩定的情況下,由於供求關係變化、政府城市擴展規劃、市民消費心態等多種因素影響,廣州房地產市場熱點轉換頻率加劇,一個新的消費熱點產生,舊熱點的價格和銷售速度就應聲而落。無論對發展商還是消費者,投資房地產的風險正在加大。
從投資方面看,據廣州市統計局統計,1~9月廣州共完成房地產投資總量214.94億元,比去年同期增長11.75%,佔全市固定資產投資比例達47%,資金投放量居歷史同期最高位。這些表明,該市房地產投資開發正處於新一輪高潮期。
從建設面積方面看,廣州今年新建樓盤仍然以住宅爲主,達651萬平方米,佔總量的74%。商品房建築施工面積達到3848.11萬平方米,其中新開工面積878.79萬平方米。
從銷售方面看,雖然已經停止福利分房,集團買家迅速減少,但目前廣州房地產仍然呈現“產銷兩旺”勢頭。1~9月,全市一手商品房銷售和預售面積分別爲274萬平方米和299萬平方米,比去年同期增長22.5%和9.25%,銷售增幅繼續大於投資增幅。
上述幾個方面表明目前房地產市場走勢確實不錯,但有關專家提醒,投資者和消費者應謹慎對待廣州樓市未來的價格走勢,密切注意防範投資風險。一是從上述數字可以看出,供給壓力明顯過大。今年前9個月廣州房地產開發資金實際到位已達309億元,新樓盤層出不窮;二是今年廣州新建樓盤面積大於一手商品房的銷售和預售面積,新開工面積則更大,與供給相比,居民購買能力已顯乏力。待近期強烈的個人購房需求填補了福利分房留下的“真空”後,有效需求不足將更加凸顯。
此外,全國性因素也不可忽略。首先是,今年初就開始全面升溫的房地產市場到第四季度供求關係發生了巨大變化。購房者選擇餘地增大,買房行爲更加謹慎;新建住房品質提高導致成本增加,新開樓盤價格驟升,這與多數購房者的心理預期價位有較大差距。二是全國金融投資環境的影響在一定程度上制約了買房熱情。一方面,隨着近日外匯利率的再次下調,人們對人民幣利率的降息預期也隨之增大,希望得到更低成本的住房貸款;另一方面,當前股市持續低迷對人們投資收益帶來濃重的不樂觀情緒,也是一個不容小視的因素。
就本地因素而言,政府城市擴展規劃對房地產市場影響頗大。三年前,廣州市政府大肆宣傳“城市中心東移”,東部的天河區房地產開發大熱特熱。而近兩年,市政府通過把番禺市撤市建區,開展大規模“南拓”,城市中心向南轉移。在今後20年內,番禺片區的城市建設用地達到381平方公里,新容納人口200萬人,相當於新建一個廣州城,土地供量充足。
記者採訪中,不少業主反映:兩三年前在天河區以每平方米5000元價格買下的住宅,目前周邊一手樓現價不過4500元。而一直是“郊區樓盤”概念的番禺區,原有樓盤價格徘徊,新樓盤一開盤,價格就接近於廣州市區。買套房子囤兩年倒手賺一筆的炒樓夢越來越難做了。市民中還出現了“落地八折”的說法,形容商品房也跟汽車、家電一樣,買入與賣出之間,不僅沒有賺頭,反而大打折扣。目前廣州人購房大多是自用,投資保值心態已相對平和,對房子升值貶值較爲看淡。
此外,廣州房地產企業還面臨着更爲激烈的競爭風險。隨着今年政府提高企業入市“門檻”和供求關係的變化,該市房地產企業優勝劣汰加劇。截至今年9月底,廣州市房地產企業的數量已不足1100家,比高峯時期減少了500多家,減幅達1/3。
不過,專家還指出,雖然從近期看廣州房地產市場風險不斷在加大,但從長遠看住宅消費仍有很大的潛力,目前廣州市區居民人均居住面積爲13.32平方米,遠小於發達國家30~40平方米的水平。因此,隨着廣州中心城市地位的不斷增強,未來廣州市房地產投資仍將繼續保持穩健增長,依然是拉動經濟增長的重要力量。(鍾玉明 黃玫)