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弱勢企業將被淘汰
據天鴻集團董事長李發增介紹,北京市場上在售項目總共約950個,掌握在510個開發商手中,也就是說,絕大多數開發企業沒有在售項目。有在售項目的企業平均開發規模爲21萬平方米,如果以全部開發企業爲基數,則企業平均開發規模不足3萬平方米。可見,企業的開發規模不大。資質差、規模小的內資開發企業太多。大多數開發企業資金少、實力小。多數開發企業成立時間不長,經驗不多。
今年上半年新開盤項目有145個,平均項目規模12.1萬平方米。在新開盤項目中開發規模在10萬平方米以下的佔多數,爲55.77%。隨着開發規模增加,項目數量有逐漸減少的趨勢。規模小於或等於5萬平方米的項目個數佔總在售項目個數的40.03%,與上半年相比,這一比率下降了大約11%。開發規模較小的項目比重降低。新開盤項目大於或等於100萬平方米的項目個數佔3.85%。新開盤項目規模有逐漸變大的趨勢,但增長趨勢並不顯著。可以預測,北京房地產市場經營格局將會發生很大變化,一些無資金、無人才、無項目的小企業將會被淘汰出局,二三十家大型開發集團將主導北京市場。這也是北京房地產市場進入有序競爭的要求和表現。對此,我們將拭目以待。
有效供給不足
從銷售情況看,3季度供應與銷售同步增加,從增長速度看,供應增長速度高於銷售增長速度,預示着市場競爭將逐漸加劇。3季度北京商品房,尤其商品住宅價格仍然遠高於國內其它城市,申奧成功以及加入WTO的利好消息,更使居高不下的房價似乎找到了依託,從統計資料看,商品住宅價格雖然仍然高於去年同期,但與1、2季度相比,增幅已經回落。房價不但是業界人士談論的焦點,更成爲消費者最關心的問題。
根據調查,北京市有約60%的居民認爲房價過高。由於房價遠遠高於普通居民的收入水平,抑制了普通消費者進入市場,另外存量市場啓動步履蹣跚、交易稅費較高、手續繁複,各種因素也使得北京市商品房銷售增長緩慢。3季度,北京東壩、沙河、臺湖等邊緣地區紛紛顯現“造鎮”意向,北京市房地產的規模開發即將邁上一個新臺階。由於土地成本相對較低,城市周邊住宅供應量增大,加之規模經濟的影響,項目規模較大,這使得北京市場中中低檔價位項目比重將增加。