|
||||
《孫子兵法》一開篇就講到,『夫未戰而廟算勝者,得算多也。』什麼是廟算?對房地產開發來說,就是項目的前期策劃,尤其是戰略和策略層面的把握與設計,在很大程度上決定了項目的成敗。
生而不凡戰略至上
今天的房地產開發早已不是一般意義上的蓋房子、賣房子了,逐漸呈現出大盤化、郊區化的發展趨勢,這是房地產競爭的必然,也是市場行為與城市化進程的合拍。發展商所面臨的不僅是圖紙和產品的競爭,更要懂得怎麼引導市場、創造市場,那麼項目的前期策劃即戰略策劃,可以說就是生死攸關的事情,因為它是決策的先機所在。所謂戰略,就是要回答項目企業所面臨的4個基本問題:我是誰?我從哪裡來?我現在在哪裡?我要到哪裡去?
短兵相接策略制勝
戰略方向明確了以後,再加上一個好的創意和理念,還需要相應的策略設計,最終跟市場短兵相接的是策略的實施。策略有小大輕重之分,具體到房地產開發來說,根本的策略是開發模式的較量。一個好的開發模式可以充分體現項目差異化競爭的實質,保證項目的惟一性、排他性和權威性。
做市場,是建立好的開發模式的關鍵。房地產開發有一個規律,即有什麼樣的消費者,就有什麼樣的市場:有什麼樣的市場,就有什麼樣的開發商;有什麼樣的開發商,就有什麼樣的開發模式和產品形態。但通常情況下,消費者的需求有一種惰性,那麼,是在已經成形的顯性市場裡分一杯羹,還是敢於喝頭道湯去發現市場、創造市場,從而引領市場潮流呢?在商業競爭中,市場是檢驗真理的唯一標准。市場不是調查出來的,也不是找出來的,而是做出來的。
堅持因時因地因人原則
房地產開發是一項龐大的系統工程,故而其整體項目的前期策劃和推進工作極為重要。根據我們的經驗,房地產開發要做到4個字:適度超前。這是一個相對的概念,怎麼把握其中的尺度有很大的學問。太超前往往曲高和寡,得不到市場的認可,但純粹地克隆別人、亦步亦超地跟風也不會有好的市場效果。前者欲速則不達,後者則難逃同質化競爭的怪圈。要做到適度超前,必須始終貫徹因時、因地、因人制宜的原則。
時,就是時勢、時機。在此我們更加強調對宏觀和微觀層面的判斷和理解,這些內容有時候靠局部的、經驗的市場分析是無法得出結論的。當碧桂園面臨不可避免的危機時,我們看到房地產業正從炒家階段開始進入用家階段,從而在此基礎上制定出一套全新的戰略思路和策略,化危機為機遇,使碧桂園異軍突起。有了對時勢的把握,纔談得上因時。
房地產的包容性,不僅在於其作為支柱產業所能拉動的數量之多的若乾其他行業,更在於對社會的、政治的、文化的等無形資源和要素的整合。俗話說:一方水土養一方人。房地產開發有很強的地域性,由於其既可以滿足人們生活的基本需求,同時又寄托著古往今來人們對生活方式、對生存狀態的一種理解和追求,因此,尤其不能忽視項目當地的文化背景和社會內涵。只有吃透了不同地域板塊背後的文化底蘊和社會結構,深入了解人們的風土人情、生活習慣、審美情趣、思維方式,甚至是一些生活中的細枝末節,纔可能更好地引導消費者,市場。所以說,在項目開發中,單就項目而論項目有很大的局限性。開發商在向同行學習的時候,一定要知道,技術上、功能上的東西是很容易拿來的,但其所潛藏的特有的地域文化內涵不可以簡單地移植和照搬,必須與本土的地情相結合,真正做到因地制宜。
所謂因人,是指房地產開發商一定要對自己的優勢和劣勢,對自身的核心能力和發展潛力有一個全面、清醒的認識,然後運用科學的思路和方法制定出一套量身定造的方案來。因開發商而宜,是項目可操作性的重要前提。
從根本上解決好因時、因地、因人制宜的問題,關鍵還在於掌握科學的思維方式和方法論,在於對現實環境的正確判斷和理解。世間的事物是普遍聯系的,因此我們不能孤立靜止地看問題,而是要用開放的而不是封閉的、復合而不是線性的、發散而不是單一的思維方式來發現問題、認識問題、解決問題。這也就是我們所常說的辯證法和唯物論。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||