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天氣剛剛冷下來,但天津商品房市場似乎提前進入了『冬眠期』,交易量下降,大多數售樓處門庭冷落。業界人士對此進行了各種分析,總結起來不外乎是兩個『量』的制約,即開發量和需求量的問題。
下半年新開工項目減少
據建委部門統計,今年1-9月全市累計新開工面積384萬平方米,比去年同期減少47萬平方米,同比下降10.9%,全市批准上市商品住宅381.3萬建築平方米,同比下降24.3%。今年三季度外環線內土地供應量為48.6萬平方米,只相當於去年同期188萬平方米土地供應量的1/4,可見土地量和新項目開工量不足。
需求量減小
需求量減小是最重要原因,但是需求不足是從兩方面來看的,一方面是『硬』不足,記者從建委了解到,前三季度商品房銷售良好,除房改、金融以及正常危改拆遷等因素外,很大程度上還得益於景觀改造和學校改造所帶來的拆遷安置。據統計,今年景觀改造共拆遷房屋55.8萬平方米,佔全市拆遷總量的43.9%,初步測算僅這一項就直接拉動商品房銷售70萬平方米左右,而臨近年末這些需求已基本消化。
另一方面是『軟』不足,據本報房交會期間進行的問卷調查以及『戴德梁行』的購房意向調查顯示,有近70%的居民選擇總面積80—100平方米的兩室住宅,很多購房者都有這樣的經歷,花了許多精力,看了許多樓盤,包括一些豪宅,也包括一些普通住宅,但始終找不到合適自己的住房。對於景觀好戶型大的豪宅,不是普通購房者所能負擔得起的,而普通住宅從環境、戶型、配套等方面看,始終有不盡人意之處。這種普通購房者常有的經歷反映了目前房地產市場一方面許多房屋空置,同時又有許多普通購房者找不到自己滿意的住宅,無效供給與有效需求錯位。而本市目前購房以內需為主體的格局,更使這種需求呈現不足之態。
開發企業進入整合期
開發企業優勝劣汰時機已到,政府部門對企業資質審批嚴格,零星插建項目逐漸被擋在門外,而大型企業如萬科、順馳等企業也進入了開發理念更新和項目定位的調整時期,在面對加入WTO以及天津城市規劃長遠布局的形勢下,開發商需要利用一段時間進行『修煉』。雖然一些企業擁有土地儲備,但是對新開工項目也是慎之又慎,這也是近期房地產市場沈默的原因之一。(王哲)
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