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7月13日,北京申奧終於成功了,一時間歡呼聲響遍整個京城。報章上不斷湧現房價將上漲的消息,而事實又是否如此呢?申奧成功,會帶來更多外商投資,就業機會將增加,經濟指數上昇都是無可質疑的事實,但並不能立即見效,必須經過時間的積累,但在奧運舉辦前的七年時間中,北京房地產市場實在不容樂觀。
第一,供應面積遠大於銷售面積。據北京市統計局統計,本年度前5個月的住宅開復工面積為2526.34萬平方米,同比上年增長39.5%,其中新開工面積同比增長達77.4%,竣工面積同比增加48.3%,而銷售面積為167.3萬平方米,只比上年同期增長5.7%,從這些數字不難看出,住宅的新增供應面積及竣工面積的增長幅度已遠遠大於銷售增長幅度,而開復工面積竟達到銷售面積的15倍,如此說來,就算申奧成功,購房需求的增長速度又能否以此速度增加呢?
第二,供應面積還在大幅增長。已取得土地的開發商將緊鑼密鼓、加快速度開發;而尚未取得土地的開發商也將分秒必爭,甚至不惜以較高的成本購置土地,這將導致未來市場供應大增,競爭更加白熱化。據北京中原公司預計,未來1年的商品住宅新開工面積將達到1500萬平方米,而北京市統計局統計2000年全年的住宅銷售面積僅956.9萬平方米,這樣大的供應,需求又怎能跟得上?
第三,住宅郊區化是趨勢,對城區住房衝擊大。申奧成功將有效地加快北京各道路的基建工程,未來5年,北京市對城市基礎設施建設的投資將達到1800億元,其中900億元將用於修建地鐵、輕軌、高速公路和機場等,四通八達的快速交通網絡將使住宅進一步推向郊區化,從而帶動整體房價的進一步降低。
第四,購買者會更加挑剔。隨著居民生活水平的提高,對住宅品質的要求也逐步提昇,除了位置的吸引外,買家對於配套及質量會更加挑剔,房屋的價格也會隨著更多、更好的產品上市而回落。
第五,居民收入增長速度不會太快。雖然經濟會穩步增長,但由於未來高成本的房屋會增加,而居民收入水平的增長未必能跟得上,最後仍只得往郊區購房或依然在場外觀望。
第六,政府在未來7年對房地產會更加嚴控。6月26日,中國人民銀行發布了《關於規范住房金融業務的通知》,對開發貸款和個人按揭貸款做出新的規定:開發商要獲得開發貸款,房地產項目必須擁有除銷售許可證之外的四證? 企業自有資金應不低於開發項目總投資的30%;個人購買期房時申請住房貸款,所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。銀行政策的新舉措加大了發展商的開發難度,發展商只有建造更加質優價廉的房屋纔能吸引購房者的目光。
基於以上種種原因,相信未來樓市的競爭將會更加激烈,惡性價格戰爭將會於明年顯現,並將持續二至三年,預計多數的拆遷需置業者仍會選擇郊區的項目,主力項目仍以均價3000元至5000元之間為主。若入世成功,外銷公寓會出現短時間的昇溫。預計2006年開始樓市纔可再次轉暖。聰明的發展商們,最好不要被申奧衝昏了頭腦,盲目提價,現時還是能盡快出售,盡快回收資金的好。(北京中原物業顧問有限公司 藍飛雁)
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