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我並不認為非減價方式的競爭可長期奏效。今年春以來,香港發展商不再以減價作為競爭的主要模式,改為以非價格性質的方式來競爭。他們聯合銀行一道,推出二按首三年免息免供,以至現金回贈等,以減低入場的門檻,希望令用戶感到買樓比租樓更有吸引力。
事實證明,非價格性競爭確有一定的功效,不少多時都不見反應的尾盤都因而好銷起來。原因是這種非價格性的優惠對購者一樣有實利,而且當競爭不以減價戰方式進行時,對市場氣氛所做成的破壞可因而減少。即使發展商自己亦受非價格性競爭麻痺,在提供這類優惠時比較爽手。然而,我並不認為這種非減價方式的競爭可以長期奏效。因為,房地產市場不只得一個一手市場,還有一個更加龐大的二手市場。在二手市場上,小業主根本沒有能力與銀行一道提供非價格性質的優惠付款辦法。當他們發覺他們欲出售的物業沒有能力與發展商的新盤競爭時,他們沒有其他出路,唯一的方法就是減價。
6月份地產代理的傭金雖然大豐收,但增長的部分主要來自一手市場,二手市場的交投實際上卻因一手市場的蓬勃而受到削弱。小業主們對市場的敏感度可能比不上發展商,他們沒有跟隨發展商推出優惠時立即減價,但如果他們發覺自己的單位越來越少人問津,一連多個禮拜都沒有人看樓,這時他們就會重新厘定他們的要價。
這種情況在7月已陸續出現,二手市場的樓價無可避免地進一步下調。當二手市場的價格與 一手盤的定價有明顯的差異時,發展商將不得不在價格上與小業主進行競爭。屆時,單靠優惠付款辦法將不足以有競爭力。因此,我並不認為非價格性競爭方式可以長期奏效。
6月樓市已見高位,7月樓市將開始下調,但由於有減息的利好影響,下調的幅度將不會太明顯,三五個百分比可能已經足夠。(香港中原物業董事長 施永青)
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