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傳統模式的房地產代理行業是一片夕陽產業,而新的、可變的、符合未來趨勢的房地產服務行業則是蒸蒸日上、有無限發展前景的朝陽產業。那麼未來的房地產代理業究竟是怎樣的前景?
——行業縱深發展需細化
社會分工細化是非常明顯的趨勢。作為社會經濟活動中不同的主體,我們的作用就是盡可能把我們這個部分做到最好,最完美。隨著整個市場機制的成熟,競爭激烈程度的提高,已經具備一種可能,就是讓大家在一個高效率的平臺上進行自己最有創造性的工作,而不是面鋪很大,每一個方面都淺嘗輒止。
以前很多發展商既是投資商,又是開發商,同時還可能是負責施工的承包商,基本上什麼都包攬了。國外的發展商絕對不是這樣,不會說既是投資商,又是開發商。再舉一個例子,以往我們的建築設計就是建築設計院把整個設計從頭到尾全部做出來,自從國外的建築師進來以後,他專門做建築設計這一部分,一些施工圖等會交給工程師去做,所以那時就分做建築師事務所和工程師事務所,專門做以往我們稱其為『總圖 設計的部分。
市場成熟了以後,對每一個工種的要求都越來越高,競爭的激烈也使得每一方面都要做得非常出色。比如說,我們為發展商做客戶調查、市場定位、客戶定位、營銷推廣計劃、廣告執行、銷售組織等,甚至包括現場的包裝、接待中心的設計,還有促銷的包裝、接待中心的設計,還有促銷活動的組織,全都是由我們一家來做的。但是,現在隨著市場競爭激烈程度的提高,每一方面的精細程度都要求達到非常強的地步,很有可能我們在某些方面做得再好,也沒有專業的室內設計師、環境設計師、專業負責做公關活動、客戶推廣的公司做得好。以前是市場並不成熟,室內設計、環境設計等還沒有涉足其中,整個細分體系也未能很好地建立。正因為如此,任何一個細分的行業,整個房地產服務行業,都面臨著很大的發展空間。
需要指出的是,我所說的這種細化並不是說原有的經營方式、業務內容等都毫無保留地分得很細。任何一種行業的發展都不可能局限在它以前的工作框架裡面,伴隨著市場成熟和競爭激烈程度的加強,整個模式都會發生很大的變化。而且,還不排除有些東西會發生比較深刻的變化,但這些變化都是更加細化、更加深入的過程。
——行業橫向發展要整合
以後是否會有一個總的行業——房地產服務管理業的出現,把這些很細化、很專業的資源組織、整合起來?就好像是一個好的畫商,可能做不出一幅好畫來,但知道什麼畫是好的,什麼畫符合市場的變化趨勢。每一個細分的行業都有專業的公司去做,如廣告公司、室內設計公司、園林規劃公司、公關公司等,而對每一個行業,我們都是非常優秀的畫商。發展商未必能夠知道哪些鍋爐是風冷的好,還是水冷的好,未必能夠知道哪個廣告做得好,但我們作為資源的整合者,就可以做到。這種資源整合的工作,在某部的一個外銷公寓項目的運作中就得到了很好的體現,我跟發展商說,環境設計與外立面都應找不同的人來做,然後發展商問,那他們都做了,林潔你做什麼呢?我就是整合各種資源的,我知道怎樣在技術層面上最有機地把各種最優秀的專業資源組織起來,達到最優化的配置,這就是我們以後要充當的角色。毫無疑問,服務管理業將起到整合房地產服務行業相關專業資源的重要作用。
——行業發展依靠什麼
有一種說法,房地產項目已經不需要代理了,如果要做好一個項目,就把偉業的林潔給找來,或從偉業挖一些人過來,這樣就可以了,就能成功了。我的觀點恰恰相反,這個行業要取得真正發展,不是靠一個人或幾個人的能力就能做到的,至少需要三個方面的東西,一是品牌,二是網絡,三是團隊。
品牌乃發展的第一要務房地產發展商已經從簡單的市場競爭發展到了品牌競爭階段,而對房地產服務業來說,品牌是更為重要的。發展商除了品牌以外,確實有一些更加實在的東西,例如說土地資源、融資能力等,且在服務行業都是如此。品牌一旦建立起來威力是非常大的,快餐業的麥當勞、酒店管理集團香格理拉,都依靠的是品牌。我們強調品牌,但這個品牌不是某一個人或做某幾件事情就可以達到的,它有一個長期的市場運作過程。
網絡是發展最大的基礎這裡的『網絡 是一個大而化之的概念,從實、虛、大、小各方面,大至我們的業務關系網絡、小至各個銷售點,實到實有的銷售網,虛到電腦網絡、網絡無所不在。特別是加入WTO之後,大家都特別看重我們已經建立的零售網絡,因為創新是今後競爭優勢最核心的部分,而創新正可以通過網絡來實現:一旦建立一個很完善的網絡,通過它再去推廣一個新的東西,就會取得出人意料的、事半功倍的效果,甚至還可能不是『半 和『倍 的效果,而是十幾倍、上百倍的關系。網絡威力的巨大,各個服務行業都要一個清醒的、前瞻性的認識。有了網絡,就有了快速膨脹的可能。營銷是這樣,顧問同樣是這樣。
眾所周知,房地產的地域性是非常強的,但這並不意味著它可以脫離世界經濟一體化的趨勢,在這種大的形勢下,我們必須有一個與它相適應的接口,網絡正好就能夠很好地承擔這個重任,把一體化的優勢利用起來。僅以北京地產業為例,它能不考慮上海的影響嗎?我們在上海設了點,在深圳設了點,在美國設了點,形成網絡,就可以讓各個地方最優勢的經驗、資源、人員等實現共享。
房地產本身又是一個很綜合的行業,涉及到方方面面,新技術、新材料、人文、社會學等無所不包。怎樣把各方面的資源、影響因素整合到一起呢?如果以往是依靠『上通天文,下知地理 的發展商把它們一拳一腳地整合到一起,以後這條路就走不通了,以後的房地產業將會越來越依靠網絡的威力。
網絡的存在已經不僅是一個工具,不僅起到快速推廣概念、學習整合的作用,它已經是我們生存和發展的基礎理論。
團隊與發展密切相關社會分工越來越細,就越不依靠點子公司、個人的力量,這是服務行業的一個共性。而房地產服務行業和其他的服務行業還有一個最大的區別是智力資源的密集程度。無論從廣度還是深度來講,房地產服務行業對資源密集程度的需求都是更強的,是其他服務行業所無法比擬的。麥當勞在某一方面要求很高,如炸薯條與其他的炸薯條是沒有本質區別的,區別的只是麥當勞的品牌;和廣告業、法律服務業相比,房地產服務業的廣度又要大得多。這也是房地產業的一個特點。
正是有了這兩種要求,房地產服務行業的團隊是不可替代的,而團隊裡的任何人成為明日黃花倒是很有可能的。拿我自己來說,我已不太清楚營銷這一塊了,我已經不是一個處於創作高峰期的畫家了,我畫不出好畫來了,但我是一個很好的畫商,我知道哪些畫是好畫,哪些畫迎合市場潮流,我有自己專業的評判標准。
點子時代早已經成為過去,今後的市場需要的是成熟的業務模式,僅靠個人是做不好事情的。挖一個人走就能做好一個項目嗎?答案顯然是否定的,挖走了一個人,你帶不走他的數據庫、他的品牌優勢等等,到最後還必須得有一個團隊。
總的來說,我們這個行業是沒有諸如資金、土地資源等行業進入壁壘的,行業要發展,首先要提高行業的不可替代性、提高行業進入壁壘。通過哪些方面來提高呢?就是以上我所說的品牌、網絡和團隊,這還不是有與無的問題,而是好與不好的問題,這是我們生存發展的價值所在。(林潔)
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