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基礎設施改造分為:點狀改造、線狀改造和面狀改造。不同的改造會給物業投資帶來不同的影響。因此,應該———
基礎設施的建設無疑會對周邊房地產項目產生積極的影響。為申辦奧運做准備,北京市政府對於基礎設施的建設力度明顯加強。東、西、南、北加緊動作:東邊,復八線已經試運行,一線地鐵的貫通指日可待,東四環已順利通車;南邊,菜市口大街打通,麗澤路改擴建;西邊,京城首條水上航線通航……城市基礎設施可以看作是為房地產開發鋪路,同時,也是房產投資人士在做投資決策時,最看重的一個要素。但基礎設施建設到底會對房地產投資產生多大影響呢?
下面就以交通設施為主進行分析,並根據基礎設施建設的不同形式,將其具體分為點狀建設、線狀建設和面狀建設三種,分別來說明這三種形式對商品住宅的影響,由此來幫助我們判斷投資住宅的方向。
點狀基礎設施建設對商品住宅價格影響不大
一座立交橋的修建,一個交叉路口的改建都可以稱為點狀交通設施的建設。我們以西直門立交橋的興建為例,分析在立交橋建設的整個時期內對周邊物業的影響。
西直門立交橋是在 1999年 3月?1999年 10月重新進行建設。我們對這一地區的 12 個商品住宅項目進行了價格分析,並綜合考慮了各項目開盤時間、工程進度、項目形象以及個性差異後,發現西直門地區物業價格不僅沒有因為立交橋的改建而上昇,反而一路下降。這是否說明基礎設施的修建對周邊商品住宅無利好,反有害呢?
其實不然,價格的下降主要是因為宏觀和區域整體市場作用所致。也就是說,當時全北京市的房地產價格全面下降,並且隨著住宅布局的外移,原來價高的城區普通住宅所受影響更大。西直門地區的普通住宅就是受此影響。
通過分析可見,由於點狀建設規模小、時間短,因此刺激商品住宅昇值的作用不大。
線狀基礎建設對商品住宅影響期短、單期幅度大一條軌道的興建,一條公路的改擴建等都可稱作線狀交通設施的建設。
以東四環路的建設為例。東四環路於 1997年中開始正式籌備,去年 9月正式通車,成 為京城四環路中最先通車的一段,也是一條真正的城市快速路,它使周邊物業的交通便捷性 大大提高。與西直門地區分析方法一樣,我們將東四環影響范圍內的 15個商品住宅項目在1997年 1季度?1999年 4季度間的平均銷售價格與同一時期北京其他普通住宅價格進 行了比較,發現東四環在籌備修建的各個季度內,物業均價持續上漲,且漲幅較大。只是在 去年最後的 2個季度,售價出現了輕微的下降。再考慮到這一時期北京普通住宅平均價格下 降的市場情況,可以得出,隨著東四環的興建,該區域物業價格出現較大提昇。具體分析, 在籌備期和建設初期、中期,物業出現了明顯的漲幅;在建設的後期及竣工期,項目價格依 然上昇,但漲幅下降;竣工期後,項目的售價出現了微小的下滑,開始與整體市場的走勢趨 於吻合。
因此,一項大型基礎設施的修建,對於周邊商品住宅確實能起到有利影響,特別是在其籌備期和建設期受利好預期的影響會更大。但這種利好的持續時間不會太長,在基礎設施建設工程竣工後,這種影響逐漸消失。
面狀建設對商品住宅價格產生小幅、持續影響
對某個區域進行大規模的市政改造或重新建設,都可稱為面狀開發。在北京典型的面狀開發就是望京地區。
對於望京地區的開發最早是在 1989年,延續至 90年代中後期,現已初步成形,這一地區的規劃在 2010年結束。望京地區已開發為一個市政基礎設施完善、在京城具有代表性的新住宅區。
目前,這一地區中的項目共有 19個。與其他地區的物業進行比較分析分析,望京地區物業價格在一路上漲。從 1997年 2季度平均 4500元/平方米的價格,上漲到 1999年 4 季度的 5495元/平方米,上漲了近 1000元/平方米。這與望京地區的商品住宅近幾年來越來越被大多數購房者所接受有直接關系。而購房者之所以接受,市政基礎設施不斷改善是其中的重要原因。
經過十多年的建設,望京地區的發展潛力日益展現在人們的面前。這表明,面狀基礎設施的發展帶動了整個區域的發展。從價格看,雖然每一期的上昇幅度不會太大,但卻是長期性、持續性的,區域的發展潛力最終決定物業價格上昇的幅度。
把握基礎設施改造時機以期獲得更大收益
從總體上看,基礎設施的建設將帶動周邊物業的昇值,因此投資商品住宅時,一定要密切關注項目周邊基礎設施的建設情況。通過上面的分析可以看到,不同類型的基礎設施建設對其周邊物業項目的影響不同。這裡不考慮影響較小的點狀基礎設施開發。
線狀基礎設施改善,前期利好對物業價格正面影響大,但後期利好潛力不再。因此,投資商品住宅要抓住有利時機,得到改造信息就應提前介入,以獲得由於利好消息帶來的物業提前昇值的巨大利益。
面狀基礎設施改善,對物業正面影響較緩和,但持續時間長。隨著時間的推移,面狀基礎設施改善對於周邊物業的影響潛能就會被充分地發掘出來。因此,在這樣的地方投資適宜做長線。(偉業顧問 尹衛紅 王迎)
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