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朝陽、海淀一直是京城物業項目最集中的兩個行政區,2000年中關村和CBD被炒得火熱,朝陽、海淀區更成為京城樓市關注的焦點。兩區實力究竟如何,2001年京城樓市究竟誰主沈浮?
朝陽一度領先海淀
朝陽區各類物業無論價格還是品質都曾一度領先海淀區,對比1999年兩區各類物業的平均價格(租金)即可窺見一斑。1999年朝陽區各類物業平均價格(租金)都高於海淀區,除普通住宅外,其餘各類物業的價差都在10%以上,尤其別墅類物業平均價格更相差80%以上。
朝陽、海淀各具優勢
隨著中關村信息產業的崛起,海淀區開始迎頭趕上。2000年海淀區普通住宅平均價格已反超朝陽區,其他類物業朝陽區依舊保持優勢,但兩區各類物業的價格差卻有所變化,公寓價格和寫字樓售價的差距在縮小,而別墅價格和寫字樓租金的差距進一步拉大了。(見圖2)由於京城寫字樓主要以出租市場為主,因此寫字樓租金對於寫字樓市場而言更具代表性。由此可見,目前海淀區在普通住宅上具有一定優勢,而朝陽區在寫字樓、城近郊別墅市場上具有絕對優勢,公寓市場上兩區之間尚處於激烈競爭階段。
海淀區增長勢頭更強
通過各類物業價格(租金)的漲跌幅度也可看出海淀區較之朝陽區表現出更強的增長勢頭。2000年四季度朝陽、海淀兩區在普通住宅和寫字樓(包括銷售、出租)市場上呈現出相反走勢。較之上季度,朝陽區普通住宅價格微跌0.38%,寫字樓售價、租金分別下跌3.13%和1.36%,而海淀區的普通住宅、寫字樓售價和租金則分別上漲0.55%、1.01%和1.33%。兩區公寓、別墅兩市場走勢相同,但海淀區漲幅要高於朝陽區,海淀區公寓和別墅價格分別上漲5.90%和5.53%,朝陽區的增長幅度分別為1.09%和0.30%。
較之1999年四季度各類物業的價格(租金),朝陽區除寫字樓租金上漲外,其餘各類物業價格(租金)均有不同幅度地下滑,其中,普通住宅、別墅和寫字樓售價下跌幅度較大,跌幅分別為9.08%、18.83%和8.43%;海淀區除寫字樓售價和租金有一定幅度地下滑外,其他三個物業價格呈現上昇之勢,其中尤以別墅、公寓上昇最快,漲幅分別為16.14%和4.32%。上述數字也表明海淀區物業市場較之朝陽區呈現出更強的增長勢頭。
朝陽、海淀將會比翼雙飛
2001年隨著中關村西區的全面啟動,海淀區的寫字樓數量和品質將有大幅提昇,雖然朝陽區國際CBD規劃亦不容忽視,但總體而言,兩區寫字樓物業的差距將相對縮小,海淀區將成為朝陽區最有力的競爭者。同時,海淀區寫字樓市場的繁榮亦將帶動其他類物業需求量和品質的提昇。預計2001年海淀、朝陽兩區物業市場將形成比翼雙飛的局面。(偉業顧問)
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