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Town House(聯排別墅)的起源、在北京的現狀與展望
TOWN HOUSE 的概念
在美國,住宅類物業分Single House、Town House、Apartment。Town House是歐美國家對城市聯排別墅的一種稱謂,這種聯排別墅是相對於鄉村的獨立住宅而出現在城裡的。Town House到北京後,由於北京的城市規劃和土地情況,不適合在城內大面積推廣,所以一般被譯為排屋、聯排別墅或者經濟性別墅,關於Town House的概念,建設部建築設計院副院長崔愷先生這樣描述:
Town House由幾幢甚至十幾幢小於3層的低層住宅並聯組成,每幢面積約在150?200平方米左右,有自己的院落——『有天有地』,院子一般不超過50平方米,另外,還要有專用車位或車庫。
Town House 在形式上比較接近3-4層的低層住宅與別墅,與低層住宅的區別是:Town House在一個垂直層面只有一戶,而低層住宅在一個垂直層面有多戶,且在同一單元的同一層有2-3戶不等;另外,Town House每戶都有私家花園,而低層住宅只有首層住戶纔可能有私家花園;與別墅的區別是:Town House不是獨立成棟,而是由多套住宅並聯在一起。
結合崔愷先生對Town House的描述和北京市的具體情況,我們認為Town House在形式上應該基本滿足以下幾個特點?
1、各戶之間交通無交叉;
2、保證各戶『有天有地』;
3、在一個垂直層面只有一套戶型;
4、由多棟並聯在一起;
5、每戶有私家花園和至少一個車位。
TOWN HOUSE的起源及在北京的發展狀況
Town House這種住宅類型最早出現在20世紀四五十年代的英國倫敦,是城市化加速發展的一種住宅類型。最典型的代表建築是位於唐寧街4號的首相府,由於城市土地太貴且是臨街建築,所以當時的Town House前面沒有院子。後來流傳到歐美一些國家,Town House在建築形式上得到進一步的發展和完善。現在這種建築在經濟較發達的歐美國家比較普遍,而在我國,Town House相對起步較晚,只是在上海、深圳、廣州、天津等城市有一定的發展。
北京在20世紀90年代初,有一些聯體別墅伴隨著獨棟別墅一起推向市場,當時,發展商為了擴大客戶層面,降低風險,在大規模的別墅區裡建了一些雙拼和聯排別墅,這就是現在所謂的Town House的雛形了,但由於市場需求不足,沒有得到較快的發展。可以說,北京Town House是與別墅相伴發展的,其發展歷程可分以下三個階段。
1992年-1993年,北京別墅市場起步期,由於這一階段,投資回報率較高?吸引眾多海外投資商?掀起高檔別墅開發狂熱,當時Town House已經出現,但未引起關注。
早期的別墅主要分布在北部的遠郊區,集中在機場路、亞北-昌平一帶,主要是高檔外銷別墅,如香江花園、京潤水上花園、名都園等,客戶主要是外國使館工作人員,駐華機構、三資企業高級管理人員等,對價格不很介意,當時的別墅價格在每平米3000美元左右。這一時期,Town House只是作為獨棟別墅的點綴出現在市場上,如亞北地區的紫玉山莊、機場路沿線的香江花園、名都園都有少量的Town House,由於供應量少且沒有明顯的特色,所以並沒有引起市場的關注。
第二階段,1994年-1999年,別墅市場進入盤整消化期別墅市場疲軟,Town House也沒有獲得發展。
這個時期只有少量項目入市,由於亞洲金融危機和前兩年客戶的提前預支,使別墅市場需求不足,處於疲軟狀態,Town House也沒有獲得發展,這一時期主要是消化前幾年的存量。
第三階段?別墅市場反彈回暖期,2000年別墅市場經過一段時期的消化盤整和需求積累開始反彈,市場對品質好的別墅有了一定量的需求,進入回暖期?Town House方興未艾.從偉業遠郊區別墅指數的走勢上?可以明顯看出?別墅市場從以前的跌蕩起伏慢慢平穩?到2000年下半年?開始有小幅的微昇.
2000年上半年,碧水莊園、銀湖別墅、玫瑰園熱銷,下半年,維也納森林得到客戶的認可,橘郡的搶購,使人們看好別墅市場,尤其是Town House這種新型產品,以其較高的品質、適中的價位和適中的距離,受到市場的歡迎。隨著人們對生活品質要求的提高?金融信貸的支持以及對未來預期收入的肯定?城市新貴族的形成?我們預測Town House將會成為市場的新寵.
TOWN HOUSE的特征
Town House這種低密度的建築不適合在土地資源比較少的城內大面積開發,而遠郊區比較適合開發容積率更低、品質更好的獨棟別墅,而城區與遠郊之間的適中地段,為Townouse 的發展提供了廣闊的空間。Town House是介於公寓和別墅之間的一種新型住宅,這種產品最明顯的特點是適中性、均好性、有新意。
1、離城區距離適中性
Town House對周圍環境、交通和基礎設施的依賴程度較高,所以離城區不能像郊區別墅那麼遠,另外,對綠化、景觀也有相當的需求,所以Town House一般選擇在離城區適中的位置。在北京比較適合Town House的區域是四環路至公路一環甚至更遠的景觀比較好的區域,以及高速路沿線,這些區位出行方便、綠化率高、土地成本相對較低,適宜於開發Town House這種較高品質的住宅。
2、價格的適中性
Town House的地價較低,品質較高,綜合成本適中,隨著市場的逐步成熟和規范,價格也一定有其合理的適中性。據專家估計,北京一套普通Town House加一輛私家車的價格應該和三環邊上一套高檔公寓價格相當。從2000年4季度偉業指數監控的城區住宅、Town House、別墅的平均總價可以看出,Town House在總價上有明顯的適中性。
3、兼顧別墅的舒適和公寓的鄰裡親情
Town House 一般選擇在環境好的近郊區,這種得天獨厚的綠化環境淨化了空氣,提高了生活質量,更有些Town House依山傍水,環境怡人,還有獨門獨戶、私家花園都能給主人帶來很好的舒適性和私密性;另外,Town House 也避免了獨棟別墅區的常住居民比較少,整個小區比較空曠,沒有生活氣息的弊端,可以享受到住在公寓裡的鄰裡親情,孩子可以找到同齡玩伴,這些都是很利於孩子健康成長的。
4、產品設計出新
Town House的樓型在平面和立面上富有變化,不同於普通低層住宅方正呆板的設計,也有別於獨棟別墅縱橫成排的設計;在戶型設計上也充分考慮實用性和舒適性,采用錯層、共享大廳、落地窗、外飄窗、退臺等設計手段,強調采光、景觀、通風和私密性等優點;在庭院設計上,不同單位之間有些錯落和式樣上的區別,有些項目在小區甚至庭院裡引入水景,這些都大大提高了產品的競爭力。
TOWN HOUSE的現狀和展望
早期的聯排別墅主要是作為別墅的點綴在別墅區推出的,不可避免地在區位和客戶定位上存在一些問題,基本上不能滿足客戶白天上班晚上居住的要求,所以Town House在北京的真正叫響是以2000年底橘郡的推出為標志。
從供應來看,雖然可預期的供應量比較大,但目前供應量比較少,主要有位於順義縣潮白河畔馬坡鄉的維也納森林、懷柔的龍山新新家園、亞北16公裡的橘郡和大興縣玉泉營環島南4.5公裡頂天立地;從規模上看,供應量不到30萬平方米;從位置上看,橘郡離市區比較遠,做別墅比Town House更合適,發展商可能會利用Town House打出品牌後,再建一些別墅以適應比較理智的客戶和成熟的市場,頂天立地位於南部的大興縣,距城區遠近比較合理,而龍山新新家園和維也納森林則超過了Town House客戶理想中的距離;從交通上看,這幾個項目分別在京順路、京湯路和京開路沿線,交通方便,在一定程度上模糊了距離的概念。
北京的城市規劃與建設也為開發Town House提供了有利條件,第一,北京有完善的城市快速路及高速路系統,京順、京昌、京通、京沈、京津塘、京開、京石等高速路的暢通,四環路、公路一環的緊張施工並有部分完工,路網的延伸讓人們的生活范圍也隨之擴展,給了人們更多的選擇權利; 第二,按照城市總體規劃,北京市擬建成240平方公裡的綠化帶,其中僅綠地面積就將達到100多平方公裡,高綠化率提高了Town House的品質,分流了遠郊區獨棟別墅的客戶; 第三,北京擁有私家車的人數居全國第一,這些有車族是購買高檔住宅的潛在客戶;第四,北京中等收入的居民所佔比例已呈不斷上昇趨勢。
從Town House的意向客戶來看,主要以35-50歲、二次或三次置業的有車族為主。隨著知識經濟的來臨,北京逐漸形成一個高素質、高收入的階層,這個階層年齡在35-50歲之間,學歷在本科以上,從事高科技、房地產、金融證券等行業,在消費觀念上領先,注重生活品質,大都經過購買公房,有的又買過商品房,目前居住在二房至四房的普通住宅,這個階層屬中產階級的中上層,家中至少有一部車。隨著經濟能力的積累和對高生活品質的追求,二次置業或三次置業就擺在面前,Town House的總價適中、有安靜優雅的生活空間、距離工作單位不太遠這些特點,很容易受到這個理智、高智商群體的歡迎;
別墅作為最高檔的住宅類物業,是許多成功人士的理想住宅,但其總價不菲且由於離市區比較遠,一年住不了幾次,所以也只能望而卻步。而Town House,既具獨幢別墅之產品魅力和居住享受,又在價格上具公寓的經濟性,離市區距離比較適中,隨著私家車的普及和交通設施的日益方便,這種經濟性別墅無疑是許多人的理想選擇,成為京城一道亮麗的風景線。
1、從區域上看,北公路一環附近、京津塘高速路、京開高速路、京通高速路沿線將成為Town House的熱點區域。
在四環到公路一環之間有大量土地供應,這些區位的土地出讓金比較低,有大片綠化隔離帶,離城區比較近,這些都是建Town House的有利條件。而發展較快、離城區較近、交通好、景觀不錯的北公路一環附近、京津塘高速路、京開路、京通高速路沿線將受到發展商的青睞,成為Town House 的熱點區域。
2、Town House 的單價集中在4000-6000元和8000-12000元兩個區間
Town House 這種產品也象住宅和別墅一樣有不同的檔次,隨著房地產市場的逐步成熟,只有嚴格地細分市場,並根據不同客戶的需求,做出多樣的、成熟的產品纔能滿足不同客戶的需求。 普通Town House主要集中在北部的一些大社區裡和南部一些配套相對較差的社區,單套面積比較小,面對的客戶主要是高薪階層;而高檔Town House主要集中在北部一些配套較全,依山傍水,環境較好的小社區,單套面積較大,樓間距較大,有較大的私家花園,面對的客戶主要是高層決策者。
3、Town House主力戶型集中在150平方米到250平方米左右
從Town House這種產品來看,面積不會太小,小於150平方米就會使人感覺有局促的壓抑感,只能讓客戶住出公寓的感覺,面積太大超過300平方米,會使進深比較長,有些房間的采光受到影響;從客戶需求來看,面積過小,沒有舒適大方感,不如選擇城區公寓,而能承受大面積總價的客戶可能更喜歡四面通透的別墅,而且Town House的客戶是高科技、房地產、金融等行業的新貴,家庭成員以三口之家為主,200平方米左右的面積既能滿足舒適要求也不至於顯得空曠,所以Town House的主力戶型集中在150-250平方米。
4、設計思路更加開闊
以前的聯體別墅設計比較呆板,像軍營一樣排的整整齊齊,造型千篇一律,戶型設計也比較單一,新推出的橘郡以時尚的設計理念,空運美國新潮、迷人『美國橘郡』到中國,掀起了人們的購買熱情,今後的Town House會更加拓寬設計思路,在戶型設計上更加合理化,在風格上也有多種並存如荷蘭風格、西班牙風格、哥特風格等,在細節上也會營造出千姿百態的屋頂、畫龍點睛的屋頂窗、靈活多變的窗戶等。(偉業顧問)
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