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偉業顧問公布了對2001年北京房地產市場的預測報告,預計北京的房地產市場將呈現以下趨勢:
1、宏觀經濟趨好,商品房市場需求有望持續快速增長。市場供給會進一步釋放,預計供給會進一步釋放,預計供給增長要快於需求增長,今年下半年市場競爭形勢趨於嚴竣。由於前期開發成本呈剛性,今年商品住宅市場供給的產品仍將以總價80-120萬的房子為主,與市場主流房客的需求——總價30-50萬的住宅不匹配,這個矛盾將持續較長時間方能解決。導致市場出現兩極分化,豪宅、低總價房趨熱,低價房比例上昇,使商品房加權平均價格下降。
據對北京3年來入市項目價格結構的分析表明:商品住宅供求結構一直不匹配,在開發商相對傾向於取向消費金字塔塔尖、獲取高額利潤,而下層的消費群體難於在短時間內發生質變的大背景下,住宅細分市場上就會呈現出一個層面上的殘酷競爭,另一個層面上的有效供給不足。
2、融資成本、土地成本有望下降,房地產綜合成本將出現一定的下降空間。2001年引致房地產綜合成本下降的因素主要體現在土地供應量的相對寬松以及開發資金的相對充補充這兩個方面。同時,房地產投資渠道呈現多元化,投資量將有所上漲。新增投資將主要來自外地投資、其它行業游資、外商投資和上市融資等多個渠道。
3、經濟適用房開發面積縮小,價格上漲。
根據抽樣調查,北京市民中42%的購房人可承受總價20萬元的房子,27%的購房人可承受總價20萬元至30萬元的房子。而經濟適用房項目的政府最高限價在每平方米2350元至4450元之間,每套總價30萬元左右,正好滿足這些人的需求,市場潛在需求極大。可以說,經濟適用房供不應求是不爭的事實,受供求關系的影響,盡管國家對經濟適用房有明確限價,但經濟適用房價格仍存在上漲動力。
4、寫字樓市場租、售兩旺,租務市場更加樂觀。
據監測,自2000年2季度開始,寫字樓銷售市場需求量上昇,寫字樓售價有所回落,標志著銷售市場有價無市的局面得到扭轉,寫字樓出租市場則觸底反彈,租金慢慢爬昇。從指數的走勢來看,2001年寫字樓租金指數有望繼續上揚,寫字樓收益率增加,從而帶動銷售市場需求上漲,價格上揚。
5、二手房市場將結束前兩年的徘徊局面,成交量有望顯著提昇。
1999年11月15日,北京市住房二級市場正式啟動,但截止2000年9月底,僅成交二手房960餘套。通過對北京、上海市二手房市場對比,可更清晰地看出北京市二手房市場不暢的原因。北京市二手房交易賣方按照成交價格的3%交納土地出讓金,而上海市的標准是1%;為促成交易,上海市推出退稅等優惠政策,規定賣方在交易日前後6個月內購買新房的,可以返還賣房款中用於購買新房的那部分金額的5%,北京市不但沒有優惠政策,反而規定成交單價在4000-5000元的部分上繳20%,超過5000元的部分上繳50%;上海人只要加10多萬就能改善住房條件,北京由於房價較高,需再增加20到30萬纔能買到一手房。
基於二手房市場存在的上述瓶頸,建設部住宅與房地產業司謝家瑾司長強調開放住房二級市場要切實解決辦事程序繁瑣,收益分配政策不合理,中介服務跟不上等問題,使二手房買賣盡快活躍起來,帶動一手房的銷售。
6、京城三大板塊,公路沿線趨熱。泛中關村地區、泛亞運村地區、泛CBD地區市場繼續看好,京沈高速、京開高速、京津塘高速、公路一環綠化隔離帶三線一環沿線將成為新的熱點地區。
7、今年將有一些超大規模項目出現,容積率呈下降趨勢,客戶偏向低層板式住宅。
偉業顧問認為,整個小區的總建築面積在100萬平方米以上為超大規模項目。從北京現狀來看,在市區出現超大規模項目已不可能。從城市的發展規律和北京的情況來看,住宅布局向外延伸是必然的。在政策的支持下,會在南城、綠化隔離帶、中關村萬柳地區等地區有更多更大規模土地出讓,使大規模項目的出現成為可能;與此同時,全市的容積率呈現下降趨勢。
從需求來看,客戶從偏好朝陽、通風好的板式住宅,據偉業客戶需求調查表明:客戶對樓型偏好依次為多層帶電梯、多層、小高層、高塔,可見,客戶比較偏好低層板式住宅。另外,由於北京風沙侵蝕嚴重,客戶對綠化的關注就多一些,這就對小區裡綠化提出了更高的要求,低層板樓和高綠化率都會使整個小區的容積率降低。
從供應來看,今年的項目多集中在四環和綠化隔離帶,這些區域的項目多為多層、小高層甚至三、四層項目。(偉業顧問)
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