由秋季到冬季，一路平淡的北京樓市隨著中國成功加入WTO，近日也出現了一個讓人興奮的熱點：越來越多的內銷樓盤開發商到市房地產局、市安全局去申報『內銷外租』手續；越來越多的購房人也將目光投向『內銷外租』樓盤。不僅如此，有的內銷外租樓盤還正著手准備將過去傳統意義上的『內銷外租』進行『昇級』，推出『業主代表式內銷外租』。內銷外租樓盤開始在北京樓市『走紅』。

　　據北京市房地局負責內銷外租樓盤登記備案工作的市場二處有關負責人介紹，『10月中旬以後，來申報「外租權」的內銷樓盤明顯多起來了。』

　　自去年年底開始，北京市品質優越的內銷樓盤可以申請『外租』。但市場反應一直比較平淡，先後只有世紀寶鼎、銀楓家園、風格雅園等幾個項目申報。進入10月中旬以後，隨著WTO的臨近，來申報外租的樓盤多起來。初步統計顯示，10月中旬到11月初半個月的時間裡就有東四環的東潤楓景等8個項目來登記申辦。打電話來諮詢相關事宜的購房人也日益增加。

　　而據北京涉外住宅租賃服務權威機構北京戴德梁行房地產顧問有限公司的董事蕭政國介紹，不僅申報『內銷外租』樓盤多了，香港等地比較成熟的『業主代表式內銷外租』也開始出現。位於燕莎往東，與朝陽公園隔東四環相望的天鴻東潤楓景申報了外租許可證並正在計劃推出此項服務。與一般的內銷外租樓盤不同的是，戴德梁行將與東潤楓景開發商合作，推出『業主代表式』外租服務。購買東潤楓景的業主除像一般的內銷外租樓盤那樣可以委托戴德梁行代找租客外，戴德梁行還將推出一項『業主代表外租服務』，即戴德梁行將對受委托的房子按外籍人士生活習慣進行統一裝修（成本約在15萬元左右）後出租，對租客提供酒店式服務。戴德梁行代業主收取租金、查看房屋使用狀況、協調各種事宜。

　　■內銷外租是怎麼回事兒?

　　什麼是內銷外租？據北京市國土資源和房屋管理局市場二處的負責人解釋，這要從銷售和租賃制度說起。

　　按照有關規定，外籍人士以及港、澳、臺同胞只能購買市場上銷售的外銷房，同樣，也只能租賃市場上的外銷房或有外租權的內銷房。以東四環沿線為例，隨著東三環商貿圈和使館區文化氛圍向東蔓延，東四環沿線新落成的一些高品質內銷樓盤如東潤楓景、博雅園等項目，因方便的交通、得天獨厚的自然環境和生活環境日漸吸引外籍或港、澳、臺人士在此租房住。但東四環沿線的新建小區多半是沒有外租權的內銷房，這對於出租方和承租方來說，都沒有合法保障。同時，對於出租方來說也是一種違法行為。去年年底，國家針對內銷房中品質優越的項目，尤其是在物業管理和安全措施方面比較突出的項目，在通過北京市有關部門審查後批准其可以進行『外租』，並在項目交房時進行驗收，合格者將頒發外租許可證。位於北四環的世紀寶鼎第一個獲得了內銷樓盤外租權。

　　11月11日，歷經15年的談判，中國終於邁進了WTO。這一消息無疑對投資者來說是一個很大的利好，人們對於房地產投資的熱度高了起來，能租賃給外籍人士的房地產投資項目自然被投資的購房人看好。但多數外銷房價格很高，以東三環沿線的外銷房為例，每平方米的售價一般都在1萬元以上。這不是一般購房人所能承受得起的。

　　相比之下，現在的內銷房品質越來越高，但售價上普遍低於外銷房。辦理了外租手續的內銷房，相對於外銷房而言，不僅投資者的投資成本低，而且可以名正言順地出租給外籍及港澳臺人士，租金收益也比一般的內銷房要高得多（現在市場上外銷房的投資回報率在12%?13%；內銷房的投資回報率在8%?10%。也就是說，投資者可以早4?5年收回投資成本）。

　　■內銷外租緣何熱起來

　　業內人士認為，外銷樓盤近期熱起來，除了和WTO密不可分外，與北京樓市市場走勢息息相關。

　　首先，中國加入WTO，但5年半後，纔實行國民待遇原則和非歧視性條款。這意味著，近年進入中國的外資公司將越來越多，來中國就業的外籍人士也越來越多，他們往往會帶著家屬租住品質高、租金不菲的外銷公寓，高檔租務市場潛力頗大，但外國公民和企業要在5年半後纔能與中國公民、企業同等待遇，買內銷房。因此，相對外銷房價格要便宜的內銷外租房自然就成了這些外籍人士關注的對象。也就是說，投資可以『外租』的內銷房，是用內銷房的低房價買入，以外銷房的高租金出租。

　　其次，目前，隨著北京樓市的發展，高品質的內銷房越來越接近外銷樓盤。以往，外銷商品房是高品質高檔次的代名詞，在收視系統、供電、供水等配套上都要『高出一籌』，但近幾年北京內銷房的品質已趕了上來，不少均價七八千元的房子在配置上與外銷房已無大的差距。而且內銷樓盤比外銷樓盤相對要低的土地出讓金決定內銷外租樓盤的價格比外銷樓盤要低，租金上自然就有優勢。

　　第三，樓市競爭日趨激烈，高品質的內銷樓盤多了『外租許可證』，無疑給開發商增加了一個賣點。對買房人而言，無論是自住還是投資也都能受益。

　　也正因如此，近期越來越多的內銷樓盤開始考慮加入『外租』行列。有不少業內人士預言，今後，還會有越來越多的樓盤從規劃開始就考慮『外銷內租』。

　　■『內銷外租』別成炒作概念

　　在談到內銷外租樓盤的投資前景時，有關業內人士也特別提醒購房人：像前幾年的『智能小區』、『綠色住宅』一樣，在北京沒有像上海那樣將『內外銷房並軌』之前，北京樓市越來越多的高品質樓盤將會跟風打出『內銷外租』的招牌。購房人要慧眼看清，謹防個別開發商炒作『內銷外租』概念，因為並不是所有的樓盤都適合『內銷外租』，並不是辦了『內銷外租』手續的房子都適合『內銷外租』。

　　首先，位置要靠近商業辦公區，交通便利，生活設施成熟，有外籍人士為主的租戶群，如使館區，燕莎、國貿商圈，機場路沿線，東四環沿線，亞運村等地。

　　其次，樓盤硬件上要過『硬』。在位置適當的前提下，樓盤的硬件要好。如社區要較封閉，監控、消防、收視系統要達到外銷房的標准。有符合外籍人士生活習慣的生活設施和社區文化。給天鴻東潤楓景做『酒店式內銷外租』策劃的北京戴德梁行房地產顧問有限公司的董事蕭政國認為，在北京的外籍人士多以中產階級為主，對居住條件有一定要求。如東潤楓景，除了位置在燕莎商圈附近外，住宅產品本身的硬件也達到發達國家中產階級的居住水平。再加上適當的裝修，適當的家電配置，良好的安全保證系統，外租前景就非常好。

　　第三，軟件上不能『軟』。北京中原物業有關負責人認為，並不是有了『外租許可證』、位置和硬件都不錯的樓盤就一定適合『內銷外租』。除了上面提到的兩個必備條件外，內銷外租樓盤最好還應有與外銷房品質相當的物業措施和服務體系，比如有專業性和針對性很強的租賃服務部門。像戴德梁行在東潤楓景推出的『酒店式內銷外租』服務就是一種很好的嘗試，自住型業主將體驗到更加到位的物管服務、更優質的社區氛圍，投資型業主可能會享有更為方便、高效的租賃代理服務，省卻了自己尋找租戶的不少麻煩。同時還提昇了整個社區的外租品質，社區昇值了，租金收益也會越來越高。

　　■買內銷外租房投資回報率如何

　　對於自住型的購房人而言，因物業管理費仍按內銷標准收取，買內銷外租房無疑將會擁有一個物業管理更加到位、社區氛圍更加優質的小區。對於投資型的購房人而言，最關注的莫過於投資回報率怎麼樣。那麼，目前北京的內銷外租樓盤投資回報率如何？

　　戴德梁行董事蕭政國給記者算了一筆賬：首先，內銷外租房投資成本低，以內銷房的低售價買到類似外銷房的高品質。其次，由於老外能夠負擔較高的租金，他們的進入將提昇物業的整體租金水平。拿東潤楓景面積為140平方米的三居室為例，若按照內銷房標准，租金大約在每月每平方米6000元左右，而通過『外租』審批後，加上統一裝修和酒店式內銷外租服務，東潤楓景的租金能與周圍的外銷房項目拉齊，達到每平方米8000元左右。那麼，對一個7成30年按揭的購房人來講，年租金約在12萬元左右，扣除5萬元左右的年還款額，每年租金淨收入能達到7萬元左右，總投資回報率約在12%，總自有資本回報率約在30%左右。這樣，外租後的租金收入不但可以抵付每月的貸款，還可獲得很高的租金淨收入。（餘美英）

■背景資料

內外銷房有什麼區別？

1.北京市推出外銷房是在90年代初，作為改革開放的標志之一，第一批赴港招商引資房地產項目成就了北京外銷房項目。北京樓市最早出現的外銷房項目有華僑村等。東部地區（東二環到東四環）是外銷房的傳統地帶。外銷房的地價比內銷房高，土地出讓金約差一至二成；在硬件上多一些諸如衛星電視、監控系統等投入。

2.外籍人士不能買內銷房；

3.外銷房可以出租給外國人；

4.外銷房可以注冊辦公地點；

5.在物業管理上，外銷房管理費較高。政策是上不封頂，一般能夠達到1美元/平方米·月甚至更多；

6.外銷房項目在銷售前需要到公安部門申請，由公安部門進行涉外資格認證。

北京內外銷樓盤並軌還得等一段時間

今年8月1日起，上海市商品住房將不再有內外銷之別，統稱為商品房。今後商品房土地供應和交易將並軌，原先內外銷商品房項目土地使用出讓金的價格差異也將同時被取消。原標准下一套價值100萬元人民幣的外銷商品房交易手續費為房價的0.5%，即5000元；而新標准下交易雙方只須各支付250元，即總共500元即可。這就意味著外國人可以在上海自由地選擇自己喜歡的房子，而不必看銷售許可證上是否注著『外銷』兩個字。

北京的內外銷並軌工作目前尚未列入正式日程，有消息透露，真正實現內外合一還要耐心地等一段時間。

近日，京東某別墅項目在媒體打出廣告：1.8元租別墅辦公。作為本市房地產市場上的非主流產品，別墅又打出宜居住宜辦公的招牌，此舉對拉動別墅的市場需求是否會起到推動作用，或買或租別墅辦公是否已成為某些人士的『時尚』之舉？