在購房人買房和開發商售房的關系中，市場的風險大部分由購房人承擔。因為購房人對開發商的可能風險，在於不能按時付足房款，但因現

　　在的商品房消費信貸的普及，購房人的付款風險已大大降低，開發商基本上沒太大風險。但對購房者一方就大不一樣了……

　　購房人付款後至開發商交房及完善房屋產權經常有一段時間差。由於購房人和開發商之間的嚴重的『信息不對稱』及目前開發商的『道德風險』大量存在，購房人承受了不少風險 ———

　　1、開發商隱瞞無開發資格或無商品房預售許可證等事實對外銷售期房。

　　一般而言，這種開發商本身的資質就差，且無誠信可言，這樣在購房人付了房款之後，一般無法取得預定的房子，在合同被宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權利之前，缺乏誠信的開發商早已將房款挪作他用或攜款躲避，最後判決書上的權利也無法變成現實。

　　2、開發商惡意搭售商品房。

　　在房價價位高時，一些開發商會通過在合同的『實測面積與暫測面積差異的處理』條款中設定不允許購房人在實際面積超過約定面積一定幅度（一般為 5％）時有權解除合同，只能按合同價補足。這樣，在房價下跌時購房人即無法要求以交付時的市場價補足或造成購房人根本無能力補足而無端構成違約，更為嚴重的是可能造成開發商超預售許可面積而使超面積部分的商品房無法辦理產權登記。對於『縮水』的商品房，一個最大的麻煩是預計使用的面積達不到，房屋使用受限卻無法重新選擇。

　　3、無法擺脫合同。

　　商品房的逾期交付的原因很多，但多數法院片面強調要求合同的實際履行，致使購房人無法擺脫合同而做重新選擇。而且在現行的格式文本『甲方逾期交付的違約責任』條款中，一般設定在超過幾個月後仍未交付時只能終止合同並獲得 20％已付款的違約金或在獲得 10 ％的已付款的違約金後繼續履行合同，而未給予在逾期交付過程中發生房價下跌之時適用價格罰則（逾期交付從低價）應有的地位。

　　4、發展商對房屋設計單方面做出重大調整。

　　這本屬開發商的重大違約，但目前使用的格式合同卻對違約責任的設計很不合理——— 僅規定開發商退回房款並給付一定利息。依此，購房人在因設計重大調整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢纔能找到，而因這種機會成本的損失在文本合同中也無明確規定賠償，索賠的成功率預計很低。

　　5、房屋『裂』、『漏』。

　　一般認為裂縫在 0.3mm以內屬合理安全使用范圍，但若 0.3mm以內的裂縫存在於頂樓或洗手間處的樓板或外牆，則下雨或平時的漏水不可避免，且整修的效果差，整修過程也煩人，此時購房人一般只能忍受。　(謝耿亮 鄭曉東)