想成為眼光銳利的買房者，你首先要銘記房子是『用』來過日子的。這樣，你會發現，實用性是鑒定房子物有所值的第一原則。接下來，你要做的是，把概念、環境、配套……這些唬人的名詞統統套入實用原則，然後，你將有一種驚喜感覺：選套合適房子，竟如此簡單！

　　■概念＝什麼人買什麼房

　　以實用主義觀念來看，概念不是故弄玄虛的英文字母或名詞，也不是開發商智商或房子品質的標識，它就是市場定位。所以，概念的意義就在於：它能讓你知道開發商想把房子蓋給誰，這直接決定著你將來的居住環境和居住感覺。房子住起來是否有量體裁衣的舒適感？和什麼人做鄰居？是什麼樣的社區氛圍？

　　所以，實用主義者不會盲從『概念』，也不會聽到『概念』就把耳朵堵起來，他們會把概念當作一種標簽。

　　■期房＝海市蜃樓

　　期房變現時仍不免有『不可抗』風險：面積誤差、建築材料的變換、規劃設計的改變等。即使『硬件』不出問題，期房對投資者的『時間風險』也無法避免：樓房建造至交付的時間一般為一年半到兩年，入住後，毛坯房還要加半年裝修時間，這麼長時間內月付的供樓款照付，房子卻無法拿到手出租，要損失多少租金收益？

　　當然，期房並不會在市場上消失，冷靜的實用主義者會把握一個原則：期房永遠是完美的，不要怪售樓小姐信口開河，所以，他們要麼在合同中寫入各種預防期房風險的條款，要麼，乾脆選套現房。

　　■樣板間＝時裝表演

　　大家都會欣賞模特兒在T型臺上做『秀』穿的衣服，但一般不會買來穿在自己身上。樣板間也同理。請跨國設計師設計、專業施工單位鋪裝、上千美元的設計費、幾十萬元人民幣的裝修造價、每片燈光、每根線條、每塊瓷磚都有講究的樣板間，是難得移植到每戶人家中的，即使照單抓藥，你也會發現：原來那種旋轉樓梯連床都搬不上去！

　　追求樣板間的『舞臺效果』，連精裝修交付的房子也難免俗：隱瞞管線、改變承重牆厚度、在建材上偷梁換柱……一切只為表演更精彩。認識到這一點，有助於你清醒地做買房決定：什麼時候樣板間流行『素面朝天』、與交到手中的房子連接線孔的位置都分毫不差了，纔是樣板間真正成為買房『參照物』的時候。

　　■使用率＝房價『系數』

　　西邊一個84％使用率的美林花園、東邊一個82％使用率的宏源公寓，已經將塔樓的使用率高高吊起來，但買房人對使用率的胃口還是沒能被吊得太高，因為很少有人會將使用率和房價聯系起來。不過，只要粗略一算，你就會被使用率對房價的巨大影響嚇一跳：兩人各花50萬元買了一套100平方米的房子，使用率一個是70％、一個是80％，則實際房價每平方米差了890元！（50萬÷70平方米－50萬÷80平方米）

　　因此，不要走過場一樣問問使用率的問題，最好弄清楚你為多少面積掏了錢，然後自己家可以使用的面積是多少，這樣，你會得出真正有效的房價。

　　■戶型＝功能空間的組合方式

　　房、廳、衛的數目、房間的大小、形狀、朝向，這些在戶型圖上可以一目了然的東西對每個人都有著不同的意義：他認為糟糕的戶型，在你那裡可能正合適。所以，戶型的實質其實是：在你的需要之下，空間可被賦予什麼功能？它的組合方式是否能最大限度地體現這些功能？

　　比如，早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向；很少引客進門的人不需要40平方米的客廳；經常在家辦公的人不能把電腦搬進臥室，要有工作間；花100萬元以上買房子的人，三大一小的概念就要作廢：一間放不下10平方米衣櫥的主臥，怎麼安放她浩如煙海的衣服？

　　把自己放在房子中假想著生活一下，你將會發現戶型中掩藏最深的劣勢。

　　■環境＝昇值或享受的空間

　　環境有大、小之分。大環境指社區所處的位置和區域，小環境指社區內部的環境規劃設計。當然魚和熊掌兼得最好，否則，需區別對待。

　　小環境則另有評價標准。歐陸風情、新加坡格調、加拿大風采……在看待社區環境時，這些口號你盡可以視之為花花綠綠的『糖紙』：如果人不能融入環境，從中得到室內所沒有的舒適、開闊、放松的感覺，再有個性、再時尚，就像糖紙好看、糖不好吃一樣，管什麼用呢？所以，高低錯落的段式噴泉倒不如旱地噴泉實用，下沈、上凸的廣場不如自然舒展的緩坡綠地舒服，樹蔭下的座椅，給孩子、老人專設的活動區，也比宏偉的廊柱、華麗的雕塑要人性得多。

　　■配套＝門當戶對的設施

　　配套越全越好是在需要的前提下，只有真的和項目配上『套』，所謂配套纔能真正發揮作用。比如，如果業主有足夠便利的地方可以解決吃、喝、玩、樂的需要，五髒俱全的大型會所除了增加分攤、加大物業公司負擔外，還有什麼相配之處？低價位房子有無必要做每戶一個的地下車位？是不是所有的社區都住的是『網蟲』，需要布線和『數字化』？如果買房人都戴上實用主義的有色眼鏡，配套則可望很快擺脫『你有、我有、全都有』的虛榮勁頭。 (小巫)