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買房子先看什麼?不是地段交通,不是戶型朝向,而是『五證、兩書』。五證為國有土地使用證、建設用地規劃許可證及附件、建設工程開工證,以及商品房預售許可證(商品房銷售許可證)。兩書指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。一個項目『五證、兩書』不全的原因很多,但不管怎麼說,缺任何一證都辦不了房產證。
一是購買了房屋使用權。
政府已三令五申房屋的使用權不能買賣。但開發商有自己的小算盤,房屋租金提價後有油水可撈。所以,購買了房屋的使用權還要交房租,這是開發商的違法行為,對購房者也不公平。因此,解鈴還需系鈴人,購房者應找開發商變更房屋權屬,補齊房屋款項,按照產權購買,纔能依法辦理產權證。
二是購買了持有標准價購買產權證的房屋。
這種產權證是真實的,只是有部分費用未交齊,一般只有94%的產權。此類房屋在未按成本價補齊房款時不能上市。解決辦法很簡單,出售方必須向當地房管部門或原出售單位按成本價交齊房款,取得100%的產權,再辦理產權過戶手續。
三是購買了所謂的『鄉產權』的房屋。
『鄉產權』不是產權。國家建設部規定,只有國家房地產管理部門纔是惟一確認產權的部門,任何單位無此權利。『鄉產權』往往是出售方或開發商為了彌補自己資金的不足或未辦理國家征地手續搞的項目,即邊建設、邊出售,多發生在城近郊區。這種房屋風險大,手續簡單,價格低,糾紛多,沒有法律保障,實際上是非法出售和轉讓。只有要求開發商補辦合法手續,交齊土地出讓金等費用,『鄉產權』纔能變成產權。
四是轉讓房屋出售。
有些單位不是房地產開發商,但自己有土地使用證,隨著城市開發一哄而起,蓋了房子借二手房出售的時機低價銷出。購房者只圖一時便宜,盲目購買,但產權證遲遲辦不下來,這種情況很普遍。解決的辦法是要求出售單位辦好委托或者轉讓手續,交足應交費用,補齊各項稅費,然後辦理產權證。
五是非法出售的二手房(或假的使用權)。
因為這種房屋沒有任何正式手續,其中還有的是用詐騙等手段,無法采取補救措施。買了這種房屋的消費者,只有求助於法律維護自己的合法權益。
在這裡,還要提醒廣大消費者,八種房屋買不得:1、以低於房改政策規定的價格購買且沒有補足房價款的;2、住房面積超過規定標准或者違反規定利用公款高標准裝修、且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的;3、處於戶籍凍結地區並已入拆遷公告范圍的;4、產權共有的房屋,其他共有人不同意出售的;5、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;6、上市出售後形成新的住房困難的;7、擅自改變房屋使用性質的;8、其他按照法律法規以及縣級以上人民政府規定不宜出售的房屋。
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