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2001年,世界稱為『中國年』,奧運舉辦權,我們取得了;進軍世界杯,我們出線了;加入WTO,我們實現了。入世對中國經濟而言,是重大的機遇,也面臨著不可避免的挑戰。作為房地產又將如何呢?
進入WTO 專家布陣房地產
如果說改革開放向世界打開了一扇窗,『入世』就是開了一扇門。如日中天的地產業能否在『入世』後倍兒吃香,這是我們不得不面臨的一把『雙刃劍』。
自1992年以來,中國已經五次大規模降低關稅,平均進口關稅水平已從43%降至目前的17%。『入世』後,中國將近一步削減進口關稅,逐步取消若乾進口關稅,對我國房地產將會產生什麼影響呢?
關稅降低全面利好
中國房地產開發集團總裁孟曉蘇博士認為,關稅降低有利於建房成本,中高檔商品房所需的進口材料、設備會降低,房價是否下降,取決於市場供求。內外銷房不會有界限,促進境外人士購房,加快消化空置的商品用房,國外金融機構的進入,加快我國住房金融的完善。
中國房地產及住宅研究會副會長兼秘書長張元端認為,『入世』將會帶動整個國民經濟的持續發展,房地產的有效需求會相應增加;外商將會帶來先進的建築規劃、設計理念和技術;房地產的保險體系將會更完善;國內的產品結構和企業結構也將面臨調整,促使行業的提高。
准備充分從容迎接
20年的改革開放,通過合資合作的形式,我們基本上了解國際交易的慣例。建設部科學技術委員會顧問、一級注冊結構工程師許溶烈認為,中國經濟的發展對世界而言是一支『績優股』,『入世』是早晚的事。雖然遲來幾年,但促進了法規體制的完善,把不足降到最低。
張元端談到,20年的改革開放,市場化有了基礎,貨幣分房取得成功,與國際慣例的接軌也有了基礎。
問題依然不少
許溶烈認為,發展的不均衡性依然存在,法規梳理不太順,缺乏與國際接軌的法規條例,技術、人纔和工藝上不用擔心,但管理『吃緊』,人纔培養不夠精,工藝整體水平不高,機制不太靈活,創新力度不夠。規則需要磨合,也要保留中國特色。建築材料、設備多樣化,缺乏支柱產業,新材料研究少力度。應該抓基礎研究,強調開發和應用研究。更主要的是『入世』後將加快房地產業的正規化,衝擊地產的經營模式,政府和行業的管理會更透明。
張元端認為,評估、代理、諮詢等中介機構多,但市場化水平不高,分工有待細化。而國外無論是二手房還是商品房,均由經紀人代理。金融系統市場化不夠成熟,缺乏全方位服務意識。抵押貸款證券化啟而不動。
地產不對外開放事出有因
許溶烈和張元端同時認為,土地價格沒有調整過來。目前中國經濟的發展依然處於過渡期,市場不規范。房地產業本土化的東西很多,其發展也有中國特色,全部對外開放條件不是很成熟,必須分階段進行。
面對WTO衝擊做到『三嚴』
面對建築行業的入世,建設部在政策方面有沒有相應的法規條例來支持房地產業的發展?許溶烈肯定的認為,不但要制定,還要強調執行力度。應該做到『三嚴』,嚴格執法,嚴謹辦事,嚴審量化。
張元端也談到,作為政府部門,要適當控制房地產的發展速度。注意熱與過熱的區別,注重調控,注重竣工面積和銷售面積是否適當。
只有合作纔能並軌
當記者問道為什麼國外的合資合作企業的注冊資金水平要高於國內企業的注冊資金,是不是有失公允?這個時間會有多長?許溶烈認為這應該說是一個國際慣例,主要引進資金,但也有一個定量。這個時間需要3到5年。房地產業屬於資金密集型產業,除了吸引外資外,適當時候可以主動出擊,輸出資金和勞力,真正進入國際市場,不要等飯吃,學會找飯吃。獨資經營是五年後的事,這五年是一個過渡階段,主要完善國家的法規條例,讓民族工業有一個調整期,調整產業結構,也可以說是保護期。
張元端認為存在利益分配不均所造成的。目前仍在采納『雙軌制』,土地劃撥和拍賣並駕齊驅。要想完全開放,房地產產品發展要與其商品化和市場化要一致。
大企業做大小企業要精
國家規定從事房地產開發的企業,除高檔房地產項目(高檔賓館,高檔公寓,高爾夫球場等)不允許外商獨資外,其他房地產項目沒有限制,會不會對國內中小房地產企業帶來致命的衝擊?許溶烈談到國外企業肯定有大的優勢,比如有大規模開發的經驗,市場預測的准確性更高。國內企業雖然有人力,技術和開銷少的優勢,當務自己之急是聯合起來,競爭到底。小企業不要怕小,但一定要精。大企業還要做大,加強品牌的塑造,強化競爭力度。
張元端首先強調自己要有信心。據預測,中國每年的住房需求量至少不少於3億至5億平方米,發展空間很大。外資近來主要是港臺的資金,他們更注重大盤的開發,對中小項目的衝擊不會太大。開放後到底有多少外資,目前也沒有一個定數。國內企業比外商更有優勢,熟悉本土文化,只要強強聯合,增加實力,就會創造生存空間。
當記者問道作為一個開放的國家,國外許多城市規劃相當成功,為何加入WTO後,城市整體規劃不對外開放?許溶烈認為某個區的規劃可以開放,例如北京朝陽區的CBD。國家的行政區不開放,這也是國際慣例,裡面還有一個主權的問題。可以聘用外國專家擔任城市規劃的顧問。張元端認為其他人士可以參與建議,但決定權在政府。
鹿死誰手』 看市場
『入世』導致大量資金的湧入,作為開發商要認清資本市場帶來的巨大風險。北京南洋林德投資顧問有限公司總裁溫元凱先生告誡,加入WTO,中國日益成成為國際資本的避風港。外資的大量進入,技術、服務和資金的優勢,國內地產面臨重新洗牌。國內其他機構與外資有了更多的合作和競爭機會,大規模的重組兼並隨之會來,大批房地產企業將會失去生存的機會。九十年代至今,競爭主要是品牌和雜牌,入世以後就是品牌和品牌,目前國內可以說無品牌可言。外資在國內市場上市成為可能,證券市場也會越來越大。但也不必緊張,畢竟房地產是本土化的產品,外國人也不可能生搬硬套,只要發揮優勢,調整心態,薈萃人纔,改革機制,加強核心競爭,『鹿死誰手』,還得看市場。
七項機遇 八大挑戰
『入世』的主要目的就是為中國的發展尋找機遇和發展空間,這是經濟領域的重大轉折,到底為地產界提供了什麼機遇?經濟學博士梁運斌先生認為至少有七項難得的機遇。消化空置,盤活存量房;降低建造成本;促進產業重組;加速住房金融成熟;推進住宅科技進步;擴大外資利用;加速城市化進程。機遇與挑戰並存,梁博士認為有八大挑戰,土地出讓制度加強透明化;政策管理手段要簡化;規劃設計部門須盡快走進市場;中介服務水平有待提高;金融機構開始尋找新的生存空間;開發企業將會面臨資金的短缺;物業管理將打破依附性;城市基礎設施還未達標。要盡快適應這些挑戰,梁博士認為需要『四輪驅動』戰略,一是政府扶持,二是企業行動,三是金融配合,四是社會關注。
把負面影響縮到最低
加入WTO已成定局,當務之急是要根據入世後對房地產可能產生的影響,有針對性的制定應對策略,提出切實可行的措施,爭取主動,把負面影響縮小到最低限度。上海市房地局局長蔡育天最近在滬舉辦的『加入世貿組織對中國房地產業的影響及其應對策略研究』課題報告中提出了全面的設想。他認為,當務之急對現有的國內房地產法規進行全面的清理,實行『撤、改、立』,利用WTO的有利規則,實施自我保護和發展;加速房地產企業經營機制轉換,實現政事分開,政資分開,政企分開,增強自身實力;加強市場預測研究,改變經營策略,實施品牌戰略;完善房地產財稅制度,鼓勵房地產流通和消費,調整和統一房地產稅制,建立統一的稅收體系。
上市公司面臨『洗牌』
在激烈的競爭中,將會有相當數量的房地產企業將被市場淘汰。作為資金不太雄厚的房地產上市公司,難免不迎接新一輪的『洗牌』。北京證券研發中心的張偉民認為,聯盟和重組是最好出路,不僅有產品聯盟,知識聯盟,價格聯盟和促銷、品牌聯盟,還要做到不同環節之間的垂直聯盟。這樣纔會促使上市公司規模日益壯大。當然受惠的不均衡性會更明顯,這也得以實力作為標准。(候勇)
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