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近日不斷有購房者反映,他們買房時,希望以使用面積計價,這樣拿到鑰匙後可以自己用尺子丈量,實際買到手的房屋面積是大是小心中有數。可現在規定的計價方式只有按建築面積、套內建築面積和按套計價,請問為什麼?
記者就此問題進行了了解和諮詢。建設部有關部門對此做了如下說明:
《銷售管理辦法》中規定的計價方式未規定按使用面積計價,主要基於以下幾個方面考慮:
1.便於和目前的產權登記制度銜接。目前產權登記中只有建築面積和套內建築面積,產權證及產權登記檔案中沒有使用面積。如果以使用面積計價,勢必要調整房屋測量及產權管理的一系列規定。
2.以套內建築面積計價已經達到了按使用面積計價希望達到的目的。購房者希望以使用面積計價,主要目的就是希望自己拿到鑰匙後可以方便地丈量。根據《房產測量規范》的規定,成套房屋的套內建築面積由套內房屋的使用面積、套內牆體面積、套內陽臺面積三部分組成。從上述規定可以看出,套內建築面積與使用面積的區別只在於是否計算套內牆體面積和陽臺面積。因此,如果使用面積可以丈量,只要增加陽臺面積和套內牆體面積,同樣可以計算出套內建築面積。對輪廓線較規則的套型,在實際丈量中,套內建築面積的丈量也比使用面積的丈量更方便、更准確。
3.盡管使用面積能表現房屋的功效,但消費者買房更為關注的是自己的權益。而消費者擁有的房屋財產權是由兩部分組成的:一部分是獨立產權,以套內建築面積的形式表現;一部分是共有產權,以分權後的共有建築面積的形式表現,兩者不能分離。從長遠來講,消費者購買房屋,轉化為固定資產,既會關心使用功能,也會關心資產的價值量。使用面積不能表現共有產權,也不能表現全部的財產權益。因此,以使用面積計價不利於表現產權人的權益。
4.在目前房屋測繪不能及時配合的情況下,以使用面積計價不可行。使用面積丈量必須在室內裝修之前,只要進行了室內裝修,使用面積就無法測量。比如目前住宅室內裝修很少有不要在衛生間、廚房貼磁磚的,一貼磁磚,使用面積就很難准確測量。隨著住房消費主體變化和住房消費者消費需求水平的提高,精裝修交付比例將會越來越高,精裝修交付住房使用面積很難測量。曾也有部分地方出臺過按使用面積計價的辦法,但因上述問題無法解決,導致制度的流產。而按套內面積計價已經有不少地方試行,取得了較好的經驗。
5.就國外的普遍做法來看,許多國家或地區采取相當於我國的按套或按套內建築面積計價的方式計算房價款,很少有按使用面積計價的。
6.就房屋建設的規范及技術標准來看,按使用面積計價,會導致房地產開發企業在房屋建設中盡可能減少套內牆體面積和套內陽臺面積。減少套內牆體面積可能對商品房的使用安全和使用壽命造成影響;減少套內陽臺面積可能對商品房的外觀和使用功能造成影響。
7.就商品房計價方式的數量來說,不宜太多。按照本辦法已有3種方式,已經比較多了,再增加一種與套內建築面積計價方式較類似的計價方式
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