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商品房預售,又稱『賣樓花』,是指房地產開發商將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為,這是目前房地產開發商中普遍采用的商品房銷售辦法。由於我國規定開發企業可以有一部分房屋進行預售,再由於房地產開發企業也可以通過房屋的預售避免各種風險,因此,房地產預售便作為一種銷售形式確定下來並被普遍采用。從法律角度來講,由於買賣樓花時房屋正在建造之中,其房屋所有權還未經登記設立,所以,這是一種期房買賣,買樓花者獲得的是房屋建成後取得所有權的一種期待權。由此可見,賣樓花對於出賣者來說,可以籌集資金、加速資金的流動和循環,也活躍了房地產市場;但對於購買者來說,則存在著一定的風險,如粗劣施工、延期交房,有時甚至遇到遙遙無期的爛尾樓等。
現房發售可以說是樓市成熟的一種標志。因為有些開發商實力雄厚,不急於回籠預售款,待樓盤接近現房階段時纔開盤,這是開發商實力與信心的體現。但目前市場上有相當一部分現房屬於剩餘的尾房,或是其他人騰退的『問題房』。現房雖然實實在在地擺在那裡,購房者可以實地觀看甚至勘察,但由於其中涉及到許多專業知識,行外人看房子時不可能都去請那些具有專業知識的行內人同到現場勘察,大部分情況下還是由買房人自己來判斷房子的好壞、質量是否過硬。你當然可以要求開發商出示工程質量竣工合格證,但質量上乘的好房不是一紙質量合格證就能夠全面涵蓋了的。
那麼,購房者購買現房時還應當注意哪些方面呢?
1、看房頂是否漏水、牆面是否滲水(因為電線安裝在牆體內,牆體潮濕,容易引起牆體導電,非常危險)。
注意:最好是雨天去看房,這樣更容易看到雨水是否滲漏。
2、看房屋樓層之間的高度,如果天花板過低,會使人感到壓抑,同時嚴重影響采光,此外,樓下住戶也很容易聽到樓上住戶搬動家具時的嘈雜聲。
3、看牆上是否有裂縫,看牆角是否有裂縫,注意天花板是否有泥土跌落、是否平展,查看牆壁是否隱藏著豎向裂紋。
4、不要只看廳堂,更要看房間、廚房、衛生間,注意水龍頭是否通水,下水道是否堵塞。
5、看內部布局是否合理,如客廳多面開門,不便擺設家具;另外還要注意牆體是否隔熱、隔音良好,下水管道是否在室內,通風、采光是否良好等。
6、看裝修。如牆體是否散發出刺激性的氣體,是否容易脫白,地磚鋪的是否平整,電線、插座是否為次品或不合格產品,電氣線路的安裝是否符合規范。
7、看小區的環境、生活配套設施是否與廣告、合同相符,是否完善齊備。如電梯的數量是否與小區的住戶相匹配等,再如,小區的停車位是否充足等。
8、看房屋周邊的交通條件、商業配套設施、教育、醫療設施是否齊備及距離的遠近、規模的大小等。
另外,購房者不應只在白天看房,如果有條件的話,晚上也去看一下,這時你可以看到白天注意不到的一些情況,以對所要購買的房子更加了解。
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