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隨著國務院15號文件的深入貫徹落實,特別是實行土地招標和拍賣制度,將改變房地產企業的競爭格局,並將對其經營產生深刻的影響。
今年3月,深圳出臺了《深圳市土地交易市場管理規定》,取消了協議轉讓土地,土地交易將全部采取招標、拍賣和掛牌交易的方式進行。上海從今年8月開始,用於商業、旅游、娛樂、金融、服務業、商品房的土地使用權出讓,必須通過招標、拍賣方式進行。此外,福建、廣州、杭州、南京、濟南等城市也相繼出臺了類似政策,對經營性土地實行招標和拍賣制度。實行土地招標和拍賣制度,將使房地產企業的市場競爭環境更趨公平和透明。
與以往行政劃撥和協議出讓土地相比,土地招標和拍賣對房地產企業資金實力要求較高。因此,資金實力將成為企業競拍成功的首要因素。在房地產上市公司中,可以看到參加土地競拍的多數是實力雄厚的績優公司,如招商局以5.83億元競得8.54萬平方米土地,深萬科以4.0599億元成功投得26.8萬平方米的土地。相反,虧損公司或資產規模較小的房地產公司無法與這些優勢企業競爭購得土地,最終結果可能是土地資源逐步集中在大的房地產開發公司手中。土地市場的競爭將加速房地產企業優勝劣汰的過程,大批資質低下的項目公司或『空殼』公司將逐步被淘汰出局,房地產行業的市場集中度將逐步提高。
房地產業是資金密集的行業,對金融政策的變化十分敏感。今年6月,中國人民銀行發布了《關於規范住房金融業務的通知》,對開發商貸款提高了門檻,並嚴禁對借款人發放『零首付』個人住房貸款,同時提高了商業銀行發放個人住房抵押貸款的條件。這一政策出臺無疑對開發商的資金實力和融資提出了更高的要求。按照以前的規定,多數城市的開發商只要投入房地產項目總投資的25%,就可以取得預售許可證,而現在需要完成總投資的2/3。
目前40餘家上市房地產企業中,按照現有的配股和增發規定,只有深萬科、深振業、中遠發展等部分公司具有融資資格,多數公司還只能依靠銀行貸款。目前房地產上市公司資產負債率偏高,達到50%以上,擴大銀行貸款將使其產生償還風險,影響企業的長遠發展。
因此,在房地產行業繼續保持高速增長的大趨勢下,要使房地產上市公司的整體業績相應地有較大程度的提高,還需要做好以下幾方面的工作:第一,現有上市公司要及時抓住行業發展機遇,努力促進自身發展,成為具有較大經營規模、較強競爭實力和較高贏利水平的公司。第二,鼓勵房地產上市公司實施優化重組,使那些已經不適應房地產業務發展的上市公司經過資產重組以後進入其它行業,同時使那些具有很強的房地產開發經營實力的企業通過借殼上市,成為房地產上市公司的新生力量。第三,積極推出一批新的房地產上市公司,可以從一定程度上提高房地產上市公司的總體素質,還要有計劃地支持除上海、深圳、北京等城市之外的其他經濟比較發達地區的房地產企業進入證券市場。 (依洲)
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