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近來,隨著二手房市場的逐步規范和日益火爆,人們開始將眼光越來越多地投向二級市場和即將開放的三級市場。商品房市場『濤聲依舊』,二手房市場亦被更廣大的消費群體所看好。剛剛在工體結束的首屆房屋置換大會在火火的烈日下辦得火火的。有業內人士稱:商品房展會上有60%左右的看展人其實只是展會上的『泡沫』,卻是二手房展會上的主力消費人群,由此可見二手房市場的溫度並不低於商品房市場。伴隨著公房可能很快上市,二手房市場會愈來愈火。那麼,二手房與商品房相比,究竟誰領風騷?我們在今天的『投資置業』版上給您作個比較,相信您可能會從中有所獲益。
買房准備不同
1、概念:
商品房:是由各房地產開發公司投資建設,以盈利為目的,按市場規律經營的房屋。包括別墅、公寓、普通住宅。經濟適用住房也是特殊的商品房。
二手房:是由房屋土地管理部門頒發房屋所有權的有效證件,可在房地產二級市場流通,買房人具有完全處置權利的房屋。它是房地產產權交易二級市場的『俗稱』。凡經過一手買賣後再上市交易的行為都可稱為二手房,包括商品房、私房和允許上市交易的已購公房、房改房、經濟適用房。
2、買房人群構成:
商品房:不同價位、不同品質、不同位置的房子有著不同階層的購買群體。佔相當大的比例。
二手房:工薪族佔多數。也有一部分剛從高等院校畢業的年輕白領、買不起或不方便買房的外地打工者、投資掙錢者、隨著家庭人口的增多想改善居住條件的中年人(一般購買七八十平方米的兩居室,用賣舊房的錢付新房的首付款)。
3、買房目的與投資價值:
商品房:自住比例大、投資比例小。定位為享受之用。位置好(國貿CBD、中關村、東三環、機場路附近、二環以內的市中心等)、交通便利(路網發達)、中小戶型(50至100平方米以內的一居或二居)、配套全、具備亦商亦住(適合租給私企、小公司、在家辦公的SOHO一族)條件的房子適合投資。
二手房:自住、投資幾乎各佔一半。主要定位為居住之用。投資者主要為『小散戶』,資金有限,主要做二手小戶型,投入少,租金回籠快,萬一租不出去或不想租了,可以自住,進退自如,風險小,成功幾率大。
4、買房關注因素:
商品房:依次為位置、價格、交通、戶型、環境、面積等。
二手房:依次為價格、面積和位置。如果二手房與商品房是同樣的價錢,面積大的二手房比小面積的新房更經濟實惠,受購買者青睞。此外,由於是舊房,要弄清一些細節,如水電供應容量、戶內外電線、電話線、水電氣『三表』是否運行正常、物業管理提供什麼服務、各項收費標准等。
買房付款不同
1、付款方式:
商品房:一次性付清、分期付款、公積金貸款、商業貸款和組合貸款。買房人可自己選擇。
二手房:一次性付清、分期付款、公積金貸款、商業貸款。與商品房不同點是,借款合同生效後,貸款銀行根據借款人的委托,將全部貸款資金劃入買房人在貸款銀行開立的存款賬戶。由買賣雙方協商確定。
2、按揭貸款額度、年限:
商品房:貸款金額有八成、九成、九五成等;期限可為15年到30年。
二手房:貸款金額一般為七成;期限一般為15至20年,最長30年。
3、貸款辦理手續:
商品房:比較簡單明了,容易辦理。
二手房:手續繁瑣,不易辦理。因為產權不明確,銀行要調查清楚其是否作過抵押,產權是否完全歸房主所有,銀行做起來比較棘手,因而更願意做商品房的貸款業務。銀行對做二手房抵押貸款的購房者的身份要求也很嚴,客觀上也影響了購房人的積極性。
4、購買時應交的稅費:
商品房:A、契稅:為房價款的4%;建築面積在120平方米以下的減半為2%。
B、買賣手續費:120平方米以下(含120平方米)的每套500元;大於120小於5000平方米(含)的每套1500元。
C、立契過戶印花稅:房價款的0.5% 。
D、公共維修基金:購房款的2%。
E、辦貸款的,要交律師費和評估費。
F、申辦產權證時,需交房屋所有權登記費(每建築平方米0.3元);房屋所有權工本費(每證4元);印花貼稅(每件5元)。
二手房:A、契稅、買賣手續費、立契過戶印花稅,以及房屋所有權登記費、所有權證工本費、印花貼稅同商品房。
B、中介服務費(委托代理費):不高於成交價的2.5%。
C、土地出讓金:購買已購公房或經濟適用房,交成交價的3%。
D、房屋所有權登記費、所有權證工本費、印花貼稅同商品房。
E、除了交律師費、評估費以外,還要交公證費、貸款保險費等。
關注因素不同
1、價格:
商品房:較高。明碼標價,起價、均價比較清晰。
二手房:比同一地區的商品房一般便宜三分之一到一半。但某些地段好、環境好、物業管理好的二手房也不便宜。評估價格買賣雙方常常『步調』不一致。另外,一些評估機構評估有時也有失公正、不夠權威。
2、位置和交通:
商品房:相當一部分位置有點兒遠,交通目前不夠完善,但隨著幾條高速路的建設,四環路的即將通車,未來地鐵5號線、輕軌鐵路的建成,城郊距離進一步縮短,質優、價不高的商品房會受歡迎。
二手房:位置普遍優於商品房,多在市中心,交通路網發達。
3、配套:
商品房:規劃設計中的配套齊全且充分體現出高品質、高品味、好氛圍。但如果是期房,則根本看不見。若乾年後,如果小區有足夠的人氣,且規劃中的設施變成了現實,應該會比老社區更方便、更舒適。
二手房:由於是即買即住,配套基本是現成的,非常成熟和方便。附近大多都有學校、醫院、郵局、商場、娛樂等配套場所或設施。
4、物業管理費:
商品房:品質較好、費用也高。
二手房:水平相對較低、費用較少。
5、戶型設計、房間布局、面積:
商品房:新穎、以人為本、更舒適、更好用、使用率較高、大戶型較多。80至120平方米的二居、三居室受歡迎。大客廳、雙衛、有貯藏室、臥室大小適中、臥室的窗戶采光好、透氣性能較好。戶型使用率高、布局合理而實用。
二手房:多建於七八十年代,不少是『筒子樓』,公攤面積大,使用率低,戶型小且不太合理、布局單調、面積較小,大多數人認為不實用。但在一些歲數較大者或傳統家庭看來,覺得傳統戶型完全能夠滿足他們的日常需求,而商品房戶型設計中的大客廳、雙衛生間、大廚房等,他們反而覺得太過分、沒必要。
6、物業管理費:
商品房:品質較好、費用也高。
二手房:水平相對較低、費用較少。(葉晴文)
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