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一、搞清使用率,先弄懂幾個術語
1.銷售面積:也就是建築面積,因其中既包括房屋本身的建築面積,又包括分攤的面積。
2.套內使用面積:就是所謂的地毯面積,是指房子真正可以擺放家具、用起來的地盤大小。當然,不能鋪地毯的廚房、衛生間也算在內,但陽臺除外。
3.套內牆體面積:算法較復雜,因為每套房屋都有和鄰居共用的牆和自家獨用的牆。共用牆牆體算一半面積,非共用牆牆體則全部計入套內牆體面積。
4.套內陽臺建築面積:封閉陽臺全算,未封閉陽臺算一半面積。
5.套內建築面積:即2、3、4總和。
二、『分子』多變,使用率算法有不同
使用率的分母是統一的,即『銷售面積』,但因開發商對使用率的計算方法不統一,分子便有了以下幾種變化:
1.套內建築面積÷銷售面積。因分子中包括了套內使用面積、牆體面積、陽臺面積,使算出的使用率較高,故是較通行的算法。
2.套內使用面積÷銷售面積。分子中刨除了套內牆體面積和陽臺面積,這個公式算出來的使用率較低,因此不被多數開發商接受。又因這是買房人真正可使用的居室面積佔購買面積的比例,也被稱為『實用率』。
三、使用率計算,關鍵看分攤了多少平方米
看上去口徑一致的『銷售面積』每個項目也大相徑庭。這主要表現在一些可分攤的公用建築面積。據了解,電梯井、大堂等這些明擺著的地方超標計算分攤不大可能,最容易『注水』的是物業管理用房這塊,比如類似值班室、警衛的休息室等地方。
四、使用率不可不信,也不可全信
一般來說,多層住宅使用率約在80%左右,高層因為涉及到設備層、電梯間、過道等,分攤面積較多,故使用率要在75%左右。近來不少項目以高使用率為賣點打出廣告,高層的使用率很多達到80%以上,令買家將信將疑。
既然使用率比較難考證,購房人想少吃虧還得掌握以下要領:
1.依靠合同。在銷(預)售合同或含補充協議中,應明確商品房銷售面積、分攤的公用建築面積及分攤的部位。
2.掌握政策。比如公用建築面積分攤原則,為整幢商品房服務的公用建築面積,由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建築面積,由受益的各套商品房分攤。有的開發商將會所全部分攤給一期業主,買房人就要向其討說法了。
3.考察開發商的誠信度。負責和講究信譽的開發商,較少在使用率上坑蒙消費者,甚至會自己吃虧,免除部分分攤,讓利給買房人。帷幄
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