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房產價格探微
對多數經歷過和正在經歷的人來說,買房絕對不是什麼輕松的事。但其實購房應該輕松,辦公都在走入娛樂化,購房本是件改善生活的高興事,沒理由不輕松:要使購房變得輕松,眾多房產概念就必須了解。其中第一件事就是耍了解房價的構成。
與一般商品不同,影響房地產價格的因素復雜多樣,甚至難以把握。這些因素有政治的,也有經濟的:有自然的、客觀的,也有社會的、心理的:有房屋自身的,也有房屋周邊環境的:還有買賣雙方的。所以,置業者必須根據自己的需要、自己的愛好來挑選適合自己的房屋,確定能讓自己滿意或接受價格。那就讓我們先來看一下開發商對於房產是如何定價的。新建房地產的價格按成本估價法進行計算,其公式為:新建房地產價格=取得土地費用+建造建築物費用+正常利稅開發商定價有三種方法,成本導向定價法,需求導向定價發,競爭導向定價法。
開發商在為樓盤確定價格時通常需考慮三個因素:
一是成本-地價、建安成本、稅收及其他費用的總和。
二是競爭-市場供求總量、直接與間接競爭對手們的價格情況。
三是消費者一一目標消費者能夠接受何種價格。
三種因素在樓盤最終定價中所起的作用顯然不一樣,一般說來市場供求總量與競爭對手的價格只是參考,而成本與消費者則是決定價格策略的根本因素。很顯然,目前多數發展商選擇的是成本+競爭定價策略,因為它最簡便易行,因為這樣能"最清楚地知道自己能賺多少利潤",更因為多數發展商是在房子蓋好了快要賣時纔考慮價格的。
在房地產市場尚未成熟的時候,人們往往將價格絕對化,單純地從價格的高低決定購買,這就會走入一個誤區,認為價格是唯一的因素,當市場己經步入正軌,並在不斷健康發展的今天,這個價格己經不在是決定購買的唯一因素了。
物有所值最重要
在天津市場上,購房者看待同一宗房產往往容易將價格和性能隔離開來,居民購房,先看房價,然後纔有房子性能的問題。中房指數辦公室提醒消費者注意:賣房,看房,不僅要看房價,更要看房子的性價比。只有您買的房子性價比是相當的,纔說明您花的錢是恰到好處。因為一般來說,在外部因素相對穩定的條件下,房地產自身的性能對房地產價格的影響更為直接、更具決定性。中房指數辦公室認定的房產性能為質量、地段位置、設施配套條件、戶型、環境和物業管理。
質量不必多說,這是每一個購房者最基本耍了解的事情,同時也是消費者最關心的問題,一宗房產的價值根本所在。如河北區的『嘉華社區』和『聚安園』,就對房屋的品質有著嚴格的要求。還有值得消費者注意的是除了我們常提到的建築質量外,還應該充分考慮開發商的背景和實力,這就是品牌的問題,選知名度高且實力雄厚的開發商將為您省去很多後顧之懮。
從整體而言,大地段概念依托大交通、大設施和大環境規劃三個方面來表現。目前,很多客戶在購房時仍依據傳統觀念著眼於眼前的區域成熟,而忽略了該地段的長遠發展。傳統的心態若不改變,也會導致對地段判斷上的失誤。居住地段選擇需在考慮本人經濟基礎,前景預測及生活習慣的同時重視對整個城市生活方式及規劃的前瞻。住宅系統,通訊、電視、安全、消防、樓宇設備、停車管理全部自動化管理:有些小區還配有淨水設備,采用專用管道輸送飲用水到每戶:衛星電視接收系統、可視對講系統也己經相當普及。如『森淼清華園』就因其比較優越的地理位置—地處天津市著名的五大道而受到市場的關注。
據調查和樣板房現場反映:"戶型"是許多買家最關心的問題之一。好的戶型同時是一個樓盤最有力的賣點和實力焦點。所以,"戶型"設計也出現了一些新的趨勢。"戶型"的設計既要符合買家需求,順應其所在區域的地理位置及人們的文化背景、生活習慣、經濟發展水平等需求設計出不同的新房型,又要體現出舒適性、合理性、私密性、功能性、經濟性和美觀性。其次,"戶型"設計應該明確定位、追求個性。天津市場中的"匯文名邸"走的便是DIY的道路。D I Y,意思是"自己動手"。"匯文名邸"的購房者可以按照、自己的需求,自行對房屋的空間進行設計。DIY住宅最大的優點是可以滿足不同人對住宅的不同要求,又可以大大地降低建築成本。顧客在選購的過程中,最大限度地延伸了個體的創造自由。"戶型"設計必須作為一個可變量,留有調整和一定更新的空間,避免"戶型"設計的"未老先衰"。
在樓盤的眾多賣點中,社區環境的好壞己越來越受到購房者的關注。住宅小區的環境景觀建設,要讓景觀環境與建設環境相統一,讓環境景觀從建築規劃中成長起來,和諧共生。在突出新穎、特色、專業的設計上,讓環境景觀真正成為住宅小區的一個新的亮點,讓小區居民從中得到生活情趣的藝術享受。例如,以水景為特色的『在水一方』,擁有7000平方米的 中央觀景走廊,比鄰風景秀麗的子牙河,居住在這種陽光,綠地,鮮氧為伴的生活裡,是多少消費者的理想。事實證明,社區環境作為樓盤營銷的一個賣點,房地產開發商可以在總結過去或借鑒國外優秀住宅小區環境設計上推陳出新,在成本不過高,可視率強、欣賞性高的基礎上,更大限度地提高小區環境的規劃與建設,使這個賣點變得更加光彩耀目。
有人說,買房子就是買物業管理,這話有一定道理。如果說房屋的結構、裝修、設備、設施是"硬件",那麼物業管理就是必不可少的"軟件"。好的物業管理能最大限度地發揮房屋設備、設施和公共建築、公共場地的效能,為住戶創造一個安全、衛生、優美、舒適的環境,為住戶提供方便、周到、高質量的服務。優良的物業管理會吸引更多的住戶,使房屋保值、增值,維護和提高了業主的權益。完善的物業管理是每一個購房者都極力追求的,也是選房時重要的參考指標。對於期房或尚未交付物業管理機構的現房,購房者應向開發商問清是哪家管理公司,其管理服務特色、各項收費如何,最好把賣方對物業管理的承諾寫進購房合同,使賣方的承諾具有約束力。
結束語
然而,對於一種房產,我們消費者怎麼纔知道就竟是否物有所值呢?這就是中房指數辦公室目前研究的課題。中房指數辦公室近來推出了新的購房指標體系:消費性價比,就是為解決消費者這樣的困惑的一個市場評價體系。中房指數辦公室認為:性價比,就是指性能和價格的比值,通俗的說就是"一分錢一分貨"了。中房指數辦公室把價格內涵按性能分成六大要素,它們分別是:質量,地理位置,配套,戶型,環境,物業管理。房地產的價格應該和性能相一致,只要性價比是相當的,不管價格有多高,也不管價格有多低,我們說,此宗房產都是物有所值。消費性價比的提出,對於消費者來說,無疑是一盞照亮購房道路的明燈,它可以便消費者更加明確價格構成的內涵,購買行為更加理性化,使買房成為一件輕松的事情。同時,消費性價比對於規范市場行為,也有著不可忽視的作用。(曉穎)
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