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近郊村鎮建設缺乏統一規劃,微觀上實際失控,形成了規劃上嚴重的空白區和房地產的『自由開發區』。建築雜亂無章,檔次低下,擠佔了綠化帶,浪費了規劃用地。其後果,既不利於社會人文融合,也不利於城市邊緣建築的立面效應和天際線。
『農』字立項
出於減少成本和簡化征地程序的原因,往往也是為了繞過控制耕地的國家政策,城鄉結合部的房地產項目開發不少以『農』字立項,變相獲得土地開發權。由於土地性質沒有變化,造就了一大批無土地使用權的物業,而這就好像『無立錐之地』的房屋。另外,一些開發商『明修棧道暗度陳倉』,以合作名義取得土地使用權現象也很普遍。因為小區物業作為產品的特性所引出的產權分割的困難,形成了大量的『一房兩治』或產權模糊的商品房。因為以上兩類房屋售價較低,許多配套設施殘缺,既浪費了結合部寶貴的土地資源,使城市規模失控,又留下了數不清的隱患。
多元管理
上面講到的『一房兩治』和『無立錐之地的房屋』給居民生活、小區管理和設施建設埋下了多重障礙。天津紅橋—北辰區結合部的多處小區存在著嚴重的戶口問題。同時由於傳統城市管理形成的一些規定經費單位走,福利隨人走,因而人戶分離帶來了居民戶籍、入托、上學、就業、衛生、治安、民政、福利等一系列問題。而在小區管轄上的多元管理,名義上是齊抓共管,實則政出多門,同時一些部門對沒有『油水』的管理義務,互相推諉,避之不及,結果使小區成了『三不管』。另外,由於非規范開發,開發商對項目的電、水、氣、熱、訊、交通乃至公園、學校等市政配套設施都想沾國家的光,無人出力,形成小區有人住,無人管理。
級差地租
工業化以來的世界城市發展表明,城鄉結合部是城市化一定階段上的高尚社區,社會精英與中產階級聚集,人氣旺盛,蘊涵著發展的資源。因為地租生長快,不動產連續昇值,具有巨大的開發潛力。現實也是如此,根據天津河北—北辰、河西—津南、南開—西青結合部W、M、B三個房地產項目的『成本—售價』資料分析,其回報率分別達到了15%、26%、116%,後者幾乎出現了暴利。如此高額的剩餘價值,是項目定位成功所不能解釋的,其來源主要是級差地租在起作用。
對於級差地租的歸屬,經濟學的理論歸屬者應為投資人。級差地租的生長來源於市政基礎設施建設長期不斷地投入,把原來的『劣』地變成了良地,又把良地變成了黃金地。依據價值規律,這部分投資的回報應當歸政府所有,但是我們看到,現今城鄉結合部房地產開發剩餘價值裡,屬於級差地租的那一部分,裝入了開發商和村社自家的腰包。(馬德 朱雪塵)
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