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經過二十年迅速發展,房地產業已成為我國國民經濟新的增長點和事實上的支柱產業。當前各項利好因素正促使全行業實現質的嬗變。但也有諸多難題耐人思索並亟待解決。近日,中房集團董事長孟曉蘇博士就當前業界關注的焦點問題接受了本報記者專訪。
記者:『入世』會給境外投資者帶來更加公平公正的投資環境,但我們注意到房地產開發資金的境外投資額卻逐年遞減,這一現象令人費解。
孟曉蘇:近幾年境外投資持續下降的原因我分析可能包括三個方面。(一)從1994年到1997年房地產業的急劇下滑造成許多外商對中國經濟發展與房地產業發展的懷疑和誤解;(二)美國納斯達克股市的虛假繁榮誘使許多投資者把資金拿到美國股市上去冒險,結果損失慘重,反而與這三年火爆的中國房地產市場失之交臂;(三)外商很懼怕匯率,而房地產投資是長線投資,且產品不可能出口銷售,使投資人擔心匯率損失。應當說,目前國內房地產業中的開發行業並不太缺乏資金,但中介行業,特別是其中的經紀與諮詢業和物業管理行業發育較差,仍需引進外資。
記者:這幾年房價總體上一直呈上昇趨勢,特別是今年漲勢較猛,引發了全社會的關注。這種現象正常嗎?
孟曉蘇:今年1月至7月,全國商品房平均價格比去年同期增長10.9%,其中商品住宅平均價格比去年同期增長11.8%,相比前兩年漲幅較大。為此政府正在采取措施,包括增加經濟適用房的供應量和防止由於土地拍賣造成抬高地價和房價。這些政策措施都很有必要。但客觀分析,10.9%是不是正常上漲呢?縱觀1988年以來14年的房價狀況,平均每年漲幅12.7%,比今年漲幅更大的年份有8個,且今年房價漲幅低於14年的平均漲幅。由於前兩年房價漲幅趨緩,人們便對今年的恢復性增長感到難以承受,故而盼望房價降下來的輿論超過了要求房屋保值增值的輿論。其實前兩年房價漲幅趨緩是受通貨緊縮、物價總水平下降的影響,而非正常情況。因此,認為目前全國城市房價是不合理上漲的看法是缺乏深入分析的。
我認為住房價格今後幾年的走勢仍將是穩中有昇。這對於房地產企業的開發與銷售,對於居民購房居住、房屋出租或置業保值都將是大為有利的。
記者:目前國內房地產開發企業還處於成長階段,競爭力還比較弱。怎樣纔能化解弱勢發揮優勢呢?
孟曉蘇:練好內功是根本。對國有房企而言,一方面要推進企業資產重組,組建大型企業集團,增強綜合實力;同時要加快國有房企建立現代企業制度的步伐,釋放企業活力。房企改革中的股權改革有多種形式,包括吸收其他股東參股、經營者參股、企業上市等。而對企業發展影響較大的是職工參股,特別是經營者參股。這直接關系企業命運。
另一方面,也正是由於產業的以上特點和國有房企改革的遲滯造成了業務骨乾大批流失和『下海單乾』。面對今後更加激烈的人纔競爭,我們不僅要靠感情留人,更要靠分配機制留人,特別是股份留人。
記者:中國房地產業的周期性變化有無自己的特點?目前的繁榮能維持多久?
孟曉蘇:通過分析房地產投資增長率與GDP增長率的關系,我們可以發現中國房地產業周期有這樣幾個特點:(一)與宏觀經濟周期波動的趨勢基本一致;(二)波幅大於後者;(三)衰退期較短而增長期、繁榮期較長;(四)發展領先於宏觀經濟增長而衰退遲於宏觀經濟,體現了先導經濟的特點。
目前房地產業又進入新一輪增長期。有人擔心會不會出現新的過熱進而跌入衰退。從目前市場供銷兩旺且仍有較大容量來看,我個人認為房地產業將保持5至6年的增長態勢。當然,這並不排除個別城市出現局部的房地產供應過量的可能。
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