|
||||
今年以來,房地產部分政策正在調整,特別是實行土地招標和拍賣制度以及提高商品房預售標准,將改變房地產企業的競爭格局,並將對其經營產生深刻的影響。
優秀人纔的爭奪
加入WTO後,國外房地產企業將全方位地進入,它們憑借其雄厚的實力、優厚的待遇和先進的辦公條件,勢必將更大規模地吸納中國房地產企業的人纔。房地產企業的外商獨資企業、中外合資企業及國內民營企業與國有企業之間的『高級人纔爭奪戰』必將愈演愈烈,國有房地產企業的『冗員沈淀』問題將更加嚴重。以與房地產密切相關的金融業為例,近年來,新建立的各類金融和保險機構,其骨乾隊伍基本上都是從我國四大國有商業銀行的優秀人纔中流失而去的。再以發展最快的電信業為例,摩托羅拉中國公司的1.2萬餘名員工中,99%是由內地各高校培養出來的,其中,碩士及碩士以上學歷佔70%。從這些可以看出,加入WTO後中國房地產企業將面臨嚴重的人纔流失問題。
綜合實力的考驗
土地是房地產企業重要的生產要素,土地儲備的多少是衡量房地產企業未來發展前景的重要指標。隨著房地產市場的快速發展以及我國加入WTO後與國際慣例接軌的需要,我國部分城市土地政策出現了新的變化。
實行土地招標和拍賣制度,將使房地產上市公司在以下3個方面比拼實力:
一是歷史資源優勢。部分公司擁有政府劃撥或協議取得的歷史用地,與其他公司相比,成本低廉將是這些企業的突出優勢。
二是資金實力。與以往行政劃撥和協議出讓土地相比,土地招標和拍賣對房地產企業資金實力要求較高。
三是開發和銷售能力。當房地產企業資金實力相近,能夠通過招標、拍賣的方式獲得土地時,開發和銷售能力成為企業成功的關鍵因素。
總之,土地招標和拍賣方式對房地產開發企業的綜合實力要求大為提高。土地市場的競爭將加速房地產企業優勝劣汰的過程,大批資質低下的項目公司或『空殼』公司將逐步被淘汰出局,房地產行業的市場集中度將逐步提高。
資金實力的考驗
房地產業是資金密集的行業,對金融政策的變化十分敏感。今年6月,中國人民銀行發布了《關於規范住房金融業務的通知》,對房地產開發企業的資金需求驟然加大。《通知》對開發商貸款提高了門檻,並嚴禁對借款人發放『零首付』個人住房貸款,同時提高了商業銀行發放個人住房抵押貸款的條件。借款人申請個人住房貸款購買期房的,所購期房必須是多層住宅主題結構封頂、高層住宅完成總投資的2/3。
目前40餘家上市的房地產企業中,按照現有的配股和增發規定,只有深萬科、深振業、中遠發展等部分公司具有融資資格,多數公司還只能依靠巨額銀行貸款。目前房地產上市公司資產負債率偏高,達到50%,擴大銀行貸款將使其產生償還風險,影響企業的長遠發展。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||