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●政府、企業和學術界的一次近距離對話
日前,天津市建委、市規劃局、市房管局聯合發起舉辦了『天津市房地產高層研討會』,旨在探討怎樣在新形勢下繼續保持本市房地產市場的持續性發展。
這次會議將『如何保持天津市房地產市場的健康、穩定發展』作為研討主題,建設部住宅與房地產業司陸克華副司長,國家住宅與居住環境工程技術研究中心開彥總建築師,中國房地產業協會理事、北京東麗集團總裁倪源,中房協開發委秘書長王平等業內權威人士專程從北京前來參會。南開大學、天津大學的幾位知名學者也在會上各抒己見。本市開發企業20強的開發區建設集團、立達、順馳、萬科、鑫森等五家企業的老總也蒞臨會場,向出席會議的代表闡述了他們對於天津樓市未來走向的看法。正如市房管局孫華起局長所說的,這次研討會『實現了政府、企業和學術界的一次近距離對話』。
●會議廳上演『大腦風暴法』
在這次研討會上,許多代表發言給人耳目一新的感覺。如開彥總建築師提到的目前住宅產業存在的幾大誤區,即住宅產品的貴族化、套型面積的大型化、建築風格的歐陸化、居室裝修的賓館化和園林規劃的公園化,實際上都是與『以人為本』的設計理念相悖的。這給還處在轉型階段的天津市房地產市場上了深刻、生動的一課。開總對生態住宅、健康住宅以及住宅產業化的精闢闡述,也讓人們對於這幾個概念有了更深的認識。市建委副主任舒長雲提出的把加快公建設施開發、加快住宅產業化步伐、力爭在全市開工建設一片10萬平方米以上的項目的試點小區、逐步取消初裝修、推動城郊結合部的城市化進程作為提高房地產業附加值,培育新的增長點的四個突破口和切入點,也讓與會者深受啟發。在這次研討會上,每一位代表都暢所欲言,現場氣氛十分熱烈,不禁讓人想起了在國際上流行的一種學術討論方式--『大腦風暴法』。
●樓市發展,還有10到15年上昇空間
大多數代表都表達了對天津樓市發展前景的樂觀。南開大學曹振良教授認為,根據房地產發展的倒U理論,天津樓市還有10到15年的上昇空間。立達集團總經理錢偉榮認為,把企業做成長壽企業,這是造出讓老百姓真正滿意的『放心房』的保證。天津萬科總經理劉壯成認為,創造自己的品牌資產是企業做大做強的必然出路。發言的企業界人士都強調了應對新的競爭環境修煉『內功』的重要性,他們對於未來天津樓市的走向更是充滿信心。
市建委的有關負責人士認為,房地產開發企業的發展好壞,直接決定了這個市場的興衰。這次研討會就是提供一個交流的機會,政府和企業找到一個最佳的結合點,以期共同保持本市房地產市場的健康、快速發展,把房地產業真正做成本市的支柱產業。
◆產業的發展情況及存在的問題
(天津市建委副主任 舒長雲)
前三季度,我市房地產業運行呈現出以下幾個特點:一是房地產施工和投資保持了較高幅度增長,資金到位情況較好。二是商品房銷售保持了旺銷勢頭,市場需求結構日趨合理。三是房地產開發的地域結構也開始發生明顯變化。四是房地產業增加值始終保持了快速增長的態勢。同時,有幾個問題也需要予以高度重視。一是土地供應量、項目新開工量、商品房上市量都比去年同期減少。二是今年銷售形勢的良好,在很大程度上得益於景觀改造和學校改造所產生的拆遷安置。上述現象只是問題的一個側面反映,我們感到,如何保持房地產業持續發展的後勁,確保其『十五』期間真正成為支柱產業,纔是當前需要迫切解決的問題。
◆策劃是項目成功與否的關鍵
(建設部住宅與房地產業司副司長 陸克華)
天津房地產這幾年取得了很大的成績,發展一直比較平穩。相較於其它城市,樓市泡沫成分很少。我認為,在房地產開發中,策劃對項目能否成功起著至關重要的作用。項目策劃不僅要考慮全國經濟發展的大環境,本市土地、人口資源也是影響房地產發展的因素。天津市在危改、房改、小區建設上取得了很多寶貴經驗,但也有一個問題不容忽視,天津市目前新開工量比去年同期有明顯的下降,這就說明開發商對市場未來一年的預期不好,政策部門應該分析出是什麼原因,以期更好地為這個市場服務。
◆未來住宅技術發展要『以人為本』
(國家住宅與居住環境工程研究中心總工程師 開彥)
住宅設計要充分研究人的居住行為與消費心理,切實地考慮人的需求。開發商不應搞花架子,追求時髦、華麗、豪氣,不應盲目把城市公園、雕塑、廣場等城市手法都用到居住區內,讓人感覺無所適從。住宅在滿足基本的居住功能後,更要強調公私分區,把全家人的行為與個人行為分開,保障個性發展。住宅開發對聲、光、熱、排管技術、空氣質量都有嚴格的技術要求。比如管道技術,要嚴格做到自家管道不進別人家,不穿樓板。這實際上也是產權清晰的表現。而且中國開發商很難想象的無地漏衛生間在國外已屬平常,可見我國住宅建設中的技術差距還很大。
◆住宅產業要多元化、專業化
(中國房地產協會理事、北京東麗集團總裁 倪源)
消費的多元化、房地產業的多元化並存,將成為未來房地產的基本模式。隨著人們第一居所的解決,二次置業涉及了對環境與居住品質的更高要求,旅游購物、養老度假、運動休閑等住宅形式走上歷史舞臺。天津毗鄰北京,而且交通日益發達,政府應該考慮在京津之間鋪設輕軌,人們往返京津只需半小時,交通的便捷可以吸引北京的白領來津置業。目前,房地產專業化分工漸成格局,住宅產品的好壞取決於集成的程度。而物業管理、營銷、工程建設等都應由專門化的公司完成。對於開發商而言,市場的細分催生出專業化開發公司,因此,房地產市場日益細分,房地產開發日益專業化成為必然。
◆房地產:是基礎產業,又是支柱產業
(南開大學經研究所 曹振良教授)
我們認為房地產業作為提供工商和公共基礎設施等業務的行業始終具有基礎產業或先導產業的性質,這是它所固有的產業功能決定的。但是當房地產進入倒U曲線發展時期,除了其所固有的基礎或先導產業選擇性外,還兼有主導產業或支柱產業的性質,從而使房地產業取得了『雙層』產業地位,既是基礎產業,同時又是支柱產業。
◆廣納群賢及五個『創新』
(天津大學管理學院 趙透明教授)
住宅企業由於行業特點及人們對它的認識深度所致,現有人纔與需求人纔之間存在結構性不平衡,人纔缺乏程度較為嚴重,這嚴重制約了住宅產業的高水平發展,因此住宅企業應樹立『以人為本』的觀念,形成尊重知識、尊重人纔的良好風氣。要有『識纔的慧眼、用纔的氣魄、愛纔的感情、聚纔的方法,知人善任,廣納群賢』。建立合理的分配和激勵機制,領先企業的凝聚力、文化氛圍和個人發展環境來吸引和留住人纔,以促進企業的發展。中國住宅產業面臨著發展的難得機遇,能否抓住這一機遇,關鍵在於企業能不能實現觀念創新、體制創新、市場創新、技術創新、管理創新這五個創新。
◆向『質量的時期』轉變
(天津大學建築學院 荊子洋教授)
天津市的住宅成套率僅為50%多,可以說在今後一段相當長的時期,我們仍面臨『量』上的巨大建設壓力。建設部葉如棠副部長曾說過:『40年來建造的房子,住宅佔一半,論建築成就,住宅數第一,論面貌單調,住宅也數第一。』這種單調不單指建築的門面或造型,更深一步應當是指對城市生活、文化習俗、氣候條件、地理環境、歷史風貌等諸多因素差別的漠視。如果我們今天不對天津的居住文化、城市文脈作充分的研究,還一味采用這種以『量』為重要標志的建設觀念,將對今後的城市發展和社會帶來無法挽回的損失。同時,由於信貸消費制度的發展、住宅二級市場的放開和活躍以及今年將實際運行的貨幣分房制度都會加快房屋周轉的頻率,對居住品質的要求也會更高,住房更新周期縮短以及改善型需求都標志著追求『質』的時期即將到來。
◆三個深層次調整:梯次、改善、投資
(天津財經學院首席教授 羅永泰)
目前我市房地產行業的市場結構存在一些問題:一是二級市場中缺乏使用功能的住宅較多。如五六十年代蓋的筒子樓、宿捨樓較多,難以在住房二、三級市場中流動。二是中小學校建設落後於房地產業的發展,直接影響商品房的銷售。三是房地產市場發展不均衡,結構需要進一步完善。四是住宅市場相關配套政策不完善。對此,我市房地產業應該在三個方面加以深層次調整:一是引導和促進商品房形成梯次消費,二是提高改善型消費的檔次,三是讓商品住宅成為居民投資的熱點。
◆土地是先導性的也是根本性的
(天津社科院研究員 盧衛)
我認為,目前我市存在的一個問題是土地開發對房地產發展的主導作用還未充分體現。在房地產中,土地是先導性的也是根本性的。土地的增值是個必然趨勢,也可以帶來產品附加值的提昇,但這並不意味著『以地斂財』。天津房地產產業的每一次昇級最終都要靠土地的昇級。另一個問題是,住宅產業化缺乏與之相適應的技術支橕平臺。目前,無論是開發商還是消費者對住宅技術理解得都不夠透徹。開發商把住宅技術含量作為炒作項目的手段,而消費者盲目相信,缺乏必要的調查。住宅產業化是住宅提昇本身技術含量的過程,因此,要提高對住宅技術的認識,加速住宅產業化進程。
◆行業發展問題的四點對策
(開發區建設集團董事長 孔繁昌)
政府部門和企業應該在四個方面解決目前在天津房地產市場上存在的一些問題。一是政府有關部門應加強對開發企業的管理,逐步提高市場進入的門檻。另一方面開發企業要加強彼此間的合作,選擇恰當的時機通過重組、購並等方式擴張規模。二是政府有關部門在出讓土地的過程中,應把握房地產開發的整體布局,確定適度的出讓土地規模,給企業的開發提供較大的選擇機會。開發企業要改變過去開發單一項目缺乏連續性的開發模式,實施成片開發和流動開發。三是政府職能部門逐步轉變觀念,建立適應房地產業發展的管理體制,減少不必要的行政審批程度和環節,簡化辦事手續。四是政府部門首先要把土地資源的利用和區域經濟的發展予以統籌考慮,同時建設多個區域性商業中心,促進區域經濟的發展。
◆建放心房,做長壽企業
(天津立達房地產有限公司總經理 錢偉榮)
建造放心房需要四個要素來支持:一是信用文化,企業要有『誠信』的本能要求;二是市場成熟,消費者選擇能力的提高及自我風險保護意識的成熟;三是政府監管,目前存在監管上的不到位與無必要的審批並存的現象,要努力提高工作效率;四是法制建設,建立健全有關法律、法規。做長壽企業也要做到四點:一是要完成國企的產權制度改革,企業的健康發展首先要有清晰的產權制度做保證,各級經理人應在政府的積極配合下努力創新,避免無償量化國有資產和無償佔有人力資源;二是建立信譽制度;三是處理好企業與政府、與銀行間的博弈關系;四是強化管理,管理是企業長壽的保證。
◆明年樓市走勢分析
(順馳集團總裁 張桂宗)
從目前情況分析,幾個關鍵因素影響今後房地產市場的發展。一是基礎設施投資及危改的拉動;二是繼續深化和加大住房制度改革力度;三是土地供應量及計劃的宏觀調控;四是開發商的素質;五是金融政策。明年房地產市場將呈現以下幾個特點:一是產品結構繼續調整,總量難有大的增幅;二是住宅二級市場將顯現活力;三是大規模改善型項目會更受歡迎和市場的關注。
◆應制訂城市新的規劃發展目標
(天津萬科總經理 劉壯成)
首先,政府應該制訂城市新的規劃發展目標。在對比上海、北京、廣州、深圳這些地區房地產發展的時候,我們可以比較清晰地感到明確的給市場帶來的巨大活力。比如北京的奧運概念,CBD中心區的概念;上海的浦東新區概念,徐家匯次中心概念。目前我們在城市規劃上有較大的自發因素,表現在所謂的地產發展方向並沒有真正的投資和產業支持,而一些投資和產業概念又沒有很好地與房地產開發相結合,比如地鐵、機場、大學城、濱海新區。這就使發展商和客戶都失去了方向感。其次,缺乏城市整體規劃必然帶來另一個問題:市場缺乏令人興奮的項目或板塊。這幾年真正能夠在市場說得出來的好項目不多。同時大量的中低價房阻礙了市場新投資的進入,不利於吸引更多的發展商,造成開發水平很難再上一個臺階。
◆天津市需要高檔項目
(鑫森置業董事長 蘇兆宏)
目前天津房地產市場存在一個誤區,由於對房地產整體概念認識不足以及人們缺乏高層次的居住理念,因此出現一些低素質的樓盤。而房價的低水平使開發商如履薄冰,沒有膽量啟動高檔項目。這種惡性循環不利於天津樓市的發展。從房價上講,目前低至一千元,高至一萬元,懸殊的價格卻同時存在,造成混亂的局面。以後市場要規范,人們要形成梯級消費觀念,一千元只能買二手、三手房,沒有道理買新建商品房。目前天津市還沒有能夠真正代表城市特色的高檔住宅,這不能不說是一個遺憾。房地產市場應從被動性思維轉向正向思維,開發商要做高檔項目,把產品真正做到位,這纔是成熟的房地產市場。從長遠來看,衡量一個城市的房地產市場的真正實力,還是要看它的高檔住宅。(餘洪濤 劉師迅)
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