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一、經濟適用房是商品房嗎?
是。經濟適用房與商品房都是由開發公司建設,房子建好後都是用於出售,都有一定的利潤,所以都是屬於商品房。以前商品房是唯一的,現在推出的經濟適用房是商品房的一種形式,國務院[98]23號文件中明確規定:經濟適用房是微利價的商品房。雖然兩個都叫商品房,但從內容上是有區分的,商品房完全是市場價,經濟適用房是政府指導限制價。
二、經濟適用房的質量有保證嗎?
有。政府對經濟適用房的工程質量,或者叫功能質量、環境質量、服務質量與商品房的要求是完全一致的。絕對不會像一般人所說的,既然價格比較低,它的質量很難保證。因為建設經濟適用房,政府在其中起了關鍵的指導作用。政府的作用主要體現在:對這個項目先是政策上的優惠,另外對整個工程質量有比較高的要求,確保給消費者提供的這種保障住宅有好的質量。所以購房者可以放心,經濟適用房的質量是有保證的。
三、經濟適用房與商品房的土地供應方式一樣嗎?
不一樣。商品房土地供應按照現行的法律規定,要向政府交納土地使用權的出讓金。政府為了使經濟適用房價格降下來,把應該收的土地出讓金不收了。所有的經濟適用房的土地使用權實行行政劃撥。
四、經濟適用房與商品房建設的優惠政策一嗎?
不一樣。對於商品房政府是完全采取市場化的運作方式,由市場確定各種資源應收的價位。對於經濟適用房,除免收土地出讓金外,並給予別的方面的優惠政策,如各種配套費減半征收;所有的行政事業的收費減半;小區的建設配套費不攤入住宅的成本。有這三項優惠政策,經濟適用房的建設,相對來說要比商品房價格優惠一大塊。北京相同地段的商品房與經濟適用房,價格相差在500-800元之間。
五、經濟適用房與商品房的價格確定方式一樣嗎?
不一樣。商品房的價格完全是隨行就市,只要有人買,開發商可以按任意的價格賣,政府不加乾預。經濟適用房實行的是政府指導價,按保本微利原則確定。政府對它的銷售價格進行控制。政府確定經濟適用房的價格主要是從成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金等7項因素。再加3%的利潤。
六、經濟適用房與商品房的房型面積有區別嗎?
有區別。因為經濟適用房主要是解決中低收入家庭的住房困難,相對來說在面積房型上要適當控制一下,比如同樣面積的房子,都是大戶型,解決的人就相對少一些。經濟適用房管理辦法中規定,經濟適用房的戶型,應該主要以二、三居室為主。綜合起來講,主要是鼓勵建設面積適中,功能比較齊全的住房,而不是追求超大面積的戶型。
七、經濟適用房與商品房的設備要求一樣嗎?
不一樣。開發商為了把商品房的銷售價格提起來,在商品房的建設過程中,可以使用一些進口的高檔設備;對經濟適用房從政策上要求,盡量采取一些質量比較好,價格比較適中的功能設備,以降低房價。
八、經濟適用房與商品房的銷售對象一樣嗎?
不一樣。商品房銷售完全市場化,什麼人買都可以,沒有限制。經濟適用房從政策上講,應該銷售給中低收入的家庭。具體中低收入家庭如何確定,這個權利交給了各個城市,根據不同城市的人均收入劃出中低收入的界限。北京目前中低收入的標准還沒有確定,經濟適用房基本上是敞開供應。但隨著中低收入標准的確定,高收入者購買經濟適用房肯定會受到限制。
九、經濟適用房與商品房享有的權利一樣嗎?
不一樣。對商品房所有權佔有、使用、收益、處置的四個方面,政府沒有任何乾預。買了商品房隨時都可以出售出租繼承贈予,只要按規定交了稅費就沒有任何限制。對經濟適用房政府要有一定限制,對佔有、使用、處置權利,現在的政策沒有限制,主要是對收益權利做了一些限制。你的房子要出售,政府就要做一些調節。第一個調節是補交土地出讓金,北京市現在的規定是按照標定地價的10%,如果沒有標定地價,按銷售價格的3%補交土地出讓金。第二,土地收益,按照北京現在的規定,四千元以內的部分全部歸個人所有;四千至五千部分,80%歸個人,20%歸國家;五千以上部分個人和國家各得50%。另外,經濟適用房在上市的時候,稅收給予一定的優惠,比如契稅減半,居住滿一年免收營業稅,不滿一年按減半征收。
十、經濟適用房與商品房的物業管理收費標准一樣嗎?
不一樣、商品房的物業管理收費,政府只核定成本構成,價格標准主要靠市場調節。對經濟適用房物業管理收費,政府要嚴格進行控制。北京市的物業管理收費,國家要求每平方米在0.5元錢以內。這樣對中低收入者來說,經濟承受能力好一些。以避免出現買得起房住不起房的現象。
十一、購買經濟適用房的面積套數有限制嗎?
有限制。如果有錢,商品房買幾套都不受限制,經濟適用房一般一戶只允許買一套。另外面積要有所控制,雖然目前暫時還沒有具體的面積控制標准,但隨著經濟適用房政策的不斷完善,肯定要做出一些限制。
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